Guide pour l’achat d’une propriété en 2022

L’achat d’une propriété, surtout lorsqu’il s’agit d’une première maison, est une étape excitante! Le processus d’achat d’une propriété comporte beaucoup d’éléments, ce qui peut sembler accablant au départ. C’est pourquoi nous avons créé ce guide pour l’achat d’une propriété en 2022. Maintenant, vous avez tout ce dont vous avez besoin à un seul endroit et vous pouvez facilement vous y reporter à chaque étape et y revenir en tout temps si vous avez des questions. 

Nous avons pensé à tout : de l’obtention d’une préapprobation hypothécaire vous permettant de commencer à chercher les propriétés que vous pouvez aisément acheter en passant par des conseils pour choisir le bon prêt hypothécaire, aux programmes spéciaux offerts aux acheteurs d’une première propriété et à l’établissement d’un budget pour les coûts de clôture.

Principaux points à retenir

• Les prêteurs hypothécaires examinent de près vos coûts de logement globaux ainsi que vos dettes en cours lorsqu’ils déterminent votre capacité d’accéder à une propriété.
• Les acheteurs d’une première propriété peuvent profiter de programmes d’aide financière pour les aider à payer la mise de fonds et les frais de clôture.
• Les frais de clôture doivent être inclus dans votre budget d’accession à la propriété parce qu’ils doivent habituellement être payés à la clôture et ne peuvent pas être intégrés à vos versements hypothécaires.

Accessibilité à la propriété

Une fois que vous avez décidé qu’il est temps d’acheter une propriété, l’étape suivante consiste à déterminer le montant de l’hypothèque que vous pouvez vous permettre. Représentant le prix maximum que vous pourriez payer pour une propriété et l’hypothèque s’y rattachant, la capacité d’emprunt est principalement fondée sur votre revenu, vos dépenses mensuelles et les coûts d’accession à la propriété. Il s’agit d’une étape essentielle du processus hypothécaire, car elle vous donne une idée claire de votre capacité de payer vos versements hypothécaires chaque mois. 

La façon la plus facile de déterminer votre capacité d’acheter une propriété, et le montant maximal que vous pouvez emprunter est d’utiliser la calculatrice de capacité d’emprunt de nesto. 

Important : N’effectuez pas d’achats importants avant l’achat d’une maison ou à n’importe quel moment au cours du processus d’achat d’une propriété, car cela augmentera votre niveau d’endettement et aura une incidence sur le montant des versements hypothécaires mensuels que vous pouvez acquitter.

Dans le cadre du processus d’évaluation de la capacité d’emprunt, les prêteurs hypothécaires examineront en profondeur vos coûts globaux liés à l’habitation ainsi que toute dette en cours. Les coûts liés à l’habitation peuvent être élevés et s’additionner rapidement, qu’il s’agisse des impôts fonciers et de l’assurance, du chauffage, de l’électricité ou des réparations, sans oublier la mise de fonds. Pour déterminer le montant qu’ils vous prêteront, les prêteurs sont tenus d’utiliser des calculs appelés ratios dette-revenu :

• Ratio d’amortissement brut de la dette (ABD). Il s’agit du pourcentage du revenu annuel brut de votre ménage nécessaire pour être propriétaire de votre propriété. Les prêteurs estiment vos versements hypothécaires annuels (capital et intérêts), les impôts fonciers, les coûts de chauffage et un pourcentage des frais de copropriété, le cas échéant. 
• Ratio d’amortissement total de la dette (ATD). Il s’agit du pourcentage du revenu annuel brut de votre ménage nécessaire pour être propriétaire de votre propriété qui tient également compte de toutes les autres dettes et de tous les autres prêts. Le calcul utilise votre pourcentage d’ABD et ajoute tout autre paiement mensuel que vous avez, y compris les prêts ou la dette en souffrance sur une ou des cartes de crédit.

Si vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire (obligatoire lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 %), les prêteurs respectent des ratios d’ABD/ATD précis. Depuis le 1er juillet 2020, pour être admissibles à l’assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), les emprunteurs doivent avoir un ratio d’amortissement brut de la dette inférieur à 35 et un ratio d’amortissement total de la dette inférieur à 42. De plus, un emprunteur doit avoir une cote de crédit d’au moins 680 et la mise de fonds ne doit pas provenir d’une somme empruntée.

Toutefois, si votre prêteur collabore avec les assureurs hypothécaires privés Genworth Financial ou Canada Guaranty, il est important de noter que ces deux fournisseurs n’ont pas apporté les mêmes changements que la SCHL. Il est donc plus facile de souscrire une assurance prêt hypothécaire auprès d’eux. Les emprunteurs doivent avoir un ratio d’amortissement brut de la dette inférieur à 39 et un ratio d’amortissement total de la dette inférieur à 44. La cote de crédit de l’emprunteur doit être d’au moins 600.

Grâce à l’assurance prêt hypothécaire, la mise de fonds minimale pour l’achat d’une propriété au Canada est de 5 % pour la première tranche de 500 000 $ et de 10 % pour toute portion supérieure à ce seuil. Voir : De quelle somme avez-vous besoin pour une mise de fonds au Canada?

Comment obtenir un prêt hypothécaire

Une fois que vous avez déterminé combien vous pouvez facilement emprunter pour l’achat d’une propriété, nesto s’occupe de votre préapprobation afin que vous puissiez commencer à magasiner votre propriété le plus rapidement possible. 

Avant de vous accorder un prêt, votre prêteur tiendra compte de nombreux facteurs pour déterminer le montant qu’il est disposé à vous prêter, y compris votre emploi et votre revenu, vos dettes, vos actifs et votre cote de crédit. Voir : Six éléments nécessaires pour obtenir une préapprobation hypothécaire

Acheteurs d’une première propriété

En tant qu’acheteur d’une première propriété, il est extrêmement important que vous sachiez qu’il existe divers programmes pour compenser les coûts d’achat d’une propriété et aider à financer votre mise de fonds, ce qui représente souvent l’un des obstacles les plus difficiles à surmonter pour acheter une propriété.

Conseil : Avoir recours aux programmes d’épargne pour l’achat d’une première habitation peut vous permettre d’acheter une propriété maintenant plutôt que d’attendre d’avoir une mise de fonds plus importante.

Voici des détails sur quatre principaux programmes d’accession à la propriété qui pourraient vous faire économiser de l’argent :

• Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation. Le crédit est offert par le gouvernement fédéral pour vous aider à assumer les coûts de clôture associés à l’achat de votre première propriété. Le crédit vous permet de réclamer un montant de 5 000 $ sur votre déclaration de revenus personnelle, ce qui donne lieu à une réduction d’impôt pouvant atteindre 750 $. Vous devez présenter une demande pour recevoir le crédit d’impôt au cours de la même année où vous achetez une propriété. Voir : Qui peut bénéficier du crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison? 
• Remboursement des droits de cession immobilière pour les acheteurs d’une première propriété. Les droits de cession immobilière sont payés à la province (et à la municipalité, à Toronto) par l’acheteur d’une propriété. Dans certaines provinces – l’Ontario, la Colombie-Britannique et l’Île-du-Prince-Édouard – et dans la ville de Toronto, les acheteurs d’une première propriété sont admissibles à un remboursement de la totalité ou d’une partie des droits de cession immobilière. Voir : Tout ce que vous devez savoir sur la taxe de bienvenue
• Régime d’accession à la propriété (RAP). Dans le cadre du RAP du gouvernement fédéral, vous pouvez retirer jusqu’à 35 000 $ (70 000 $ pour un couple) de votre compte REER, libres d’impôt et d’intérêt, pour acheter ou construire une propriété admissible pour vous-même ou pour un membre de votre famille ayant une incapacité. Le seul moment où vous ne devez pas être considéré comme un premier acheteur pour avoir droit au RAP est si vous souffrez vous-même d’une incapacité et voulez acheter ou construire une propriété ou si vous aidez un membre de votre famille à le faire. Vous êtes considéré comme un acheteur d’une première propriété si vous ou votre époux (ou conjoint de fait) n’avez pas occupé une propriété que vous possédiez au cours des quatre dernières années. Voir : Qu’est-ce que le Régime d’accession à la propriété (RAP)?
• Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Si vous achetez une propriété neuve d’un constructeur, ou si vous construisez vous-même votre propriété, vous pourriez être admissible à un remboursement de la partie provinciale de la TPS ou de la partie fédérale de la TVH que vous avez payée sur la propriété. Les détails du remboursement varient selon la province. Par exemple, la demande de remboursement pour habitations neuves en Ontario doit être présentée dans les deux ans suivant la date de clôture de la transaction d’achat de la nouvelle propriété. Le montant maximal du remboursement pour habitations neuves de l’Ontario pour les propriétés construites par le propriétaire dépend si vous avez payé la TVH sur l’achat de votre terrain. Le remboursement pour habitations neuves de l’Ontario est limité à un maximum de 24 000 $ si vous avez payé la TVH sur l’achat du terrain, et à 16 080 $ si vous ne l’avez pas fait.

Choisir un taux hypothécaire

Bien que les taux d’intérêt jouent un rôle important dans la sélection d’un prêt hypothécaire, l’une des plus grandes erreurs que vous pouvez faire est de tenir compte uniquement du taux d’intérêt. Parfois, le taux le plus bas ne s’avère pas toujours la meilleure option, surtout si vous avez l’intention de déménager dans quelques années. Par exemple, si vous choisissez un taux bas, mais que vous ne pouvez pas résilier l’hypothèque sans payer une importante pénalité, le faible taux que vous avez choisi au départ peut finir par vous coûter beaucoup plus cher.

Conseil : Choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe et à taux variable dépend de votre tolérance au risque lié aux fluctuations de taux ainsi que du type de taux qui est au plus bas au moment où vous avez besoin d’un prêt hypothécaire.

Dans la mesure du possible, vous devez avoir la capacité d’augmenter vos paiements hypothécaires ou de faire des paiements supplémentaires pour rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement. Même si vous ne pensez pas faire de paiements supplémentaires, n’oubliez pas que chaque dollar compte, alors il est préférable d’avoir cette option de remboursement anticipé. Assurez-vous de connaître le montant que vous pouvez rembourser par anticipation sans avoir à payer de pénalité.

Il est difficile de prédire l’avenir et de savoir exactement combien de temps vous habiterez votre propriété. Que se passe-t-il si vous décidez de déménager dans une nouvelle propriété avant la fin de votre terme hypothécaire? Dans ce cas, vous voudrez transférer votre prêt hypothécaire à votre nouvelle propriété. C’est ce qu’on appelle une hypothèque transférable. 

Frais de clôture

Les frais de clôture désignent une grande variété de frais et de frais associés à la conclusion de la transaction liée à votre prêt hypothécaire, y compris tous les frais juridiques et administratifs que vous devrez payer avant ou après la date de fermeture de votre propriété. Il est important d’inclure ces coûts dans votre budget parce que, dans la plupart des cas, ils ne peuvent pas être intégrés à vos paiements hypothécaires.

Les frais de clôture varient en fonction de la propriété que vous prévoyez acheter, mais, par précaution, vous devriez mettre de côté 5 % du prix d’achat pour couvrir ces dépenses. Elles représentent généralement entre 3 et 5 % du prix de la propriété, mais il est toujours dans votre intérêt d’économiser plus d’argent que ce dont vous avez besoin. Tout excédent peut servir à meubler et à décorer votre nouvelle propriété ou à l’entretenir. Il n’y a pas vraiment d’économies à faire. Voir : Frais de clôture : En quoi consistent-ils et combien paierez-vous?