Les coûts associés aux propriétés en préconstruction

L’achat d’une propriété en préconstruction au Canada peut être une excellente façon de prendre une longueur d’avance sur le marché immobilier. Fixer le prix d’aujourd’hui pour une propriété neuve livrée dans quelques années peut être un choix judicieux, puisqu’il vous donne plus de temps pour épargner avant d’emménager. Mais le prix affiché ne raconte pas toute l’histoire.

Entre les dépôts et les frais d’occupation provisoire, la préconstruction entraîne une série de coûts additionnels qui surprennent souvent les acheteurs… et qui peuvent ajouter plusieurs dizaines de milliers de dollars au coût final. Que vous envisagiez un condo, une maison en rangée ou une propriété unifamiliale, comprendre clairement tous les coûts liés à la préconstruction, et le moment où ils sont exigés, vous permet d’harmoniser votre hypothèque, vos attentes et votre budget.

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Les grandes lignes

• Les acheteurs de propriétés en préconstruction doivent composer avec des frais supplémentaires, comme les frais d’occupation, les redevances d’aménagement, la TPS/TVH et divers ajustements.
• Une baisse de la valeur marchande ou une hausse des taux d’intérêt peut créer des risques financiers au moment de la clôture.
• Prévoir un coussin d’épargne et planifier aide à éviter les mauvaises surprises et à finaliser l’achat à temps.

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Comprendre les coûts des propriétés en préconstruction

Lors de l’achat d’une propriété existante, la majorité des coûts sont liés au prix d’achat et aux frais de clôture habituels, comme les honoraires juridiques ou la taxe de transfert foncier. Les propriétés en préconstruction fonctionnent autrement. Les acheteurs s’engagent envers une maison neuve selon un calendrier d’achat progressif qui s’échelonne sur plusieurs mois, voire plusieurs années, bien avant que la propriété n’existe réellement. Cela signifie que les dépôts sont exigés par versements, que les redevances municipales d’aménagement sont ajoutées plus tard et que certains acheteurs doivent même payer des frais d’occupation pour les condos en préconstruction avant que l’immeuble ne soit officiellement terminé et enregistré.

Ces frais additionnels peuvent surprendre si vous ne vous attardez qu’au prix de base annoncé par le constructeur. Par exemple, un achat de condo en préconstruction à 700 000 $ peut sembler simple jusqu’à ce que vous réalisiez que les dépôts pourraient totaliser 140 000 $ avant même d’obtenir votre financement, et que les frais de clôture pourraient ajouter 30 000 $ ou plus. C’est pourquoi il est essentiel de bien comprendre chacune des catégories de coûts avant de signer une entente pour une propriété en préconstruction.

Structure des dépôts

Les constructeurs exigent souvent des dépôts plus élevés pour les propriétés en préconstruction que pour les achats de revente. Au lieu d’une mise de fonds minimale de 5 %, vous pourriez devoir suivre un calendrier totalisant 20 %, réparti sur des dates précises ou des étapes clés de la construction. Cette structure de dépôts sert à sécuriser votre unité et à offrir au constructeur un soutien financier tout au long du chantier.

Par exemple, vous pourriez payer 5 % à la signature, un autre 5 % à 90 jours, 5 % à 180 jours et les 5 % restants à l’occupation. Les acheteurs qui ne sont pas préparés peuvent avoir de la difficulté à respecter ces échéances, surtout qu’elles surviennent avant que l’hypothèque ne soit financée. Contrairement à une transaction de revente, où votre mise de fonds (moins le dépôt remis avec l’offre) est due en un seul versement à la clôture, un échéancier de dépôts en préconstruction exige que vous disposiez d’économies liquides pour respecter chaque date limite.

Frais d’occupation provisoire

Les acheteurs de condos se heurtent souvent à un coût particulier appelé frais d’occupation provisoire. Pour réduire leurs coûts de portage, les constructeurs permettent aux acheteurs d’emménager dès que leur unité est terminée, même si le reste de l’immeuble n’est pas encore complété. À cette étape, la copropriété n’est pas officiellement enregistrée auprès de la municipalité, ce qui signifie que le développeur demeure le propriétaire légal de votre unité. Tant que l’enregistrement n’a pas eu lieu, vous habitez essentiellement votre future maison… sans en être encore le propriétaire officiel.

Les frais d’occupation provisoire couvrent la période entre le moment où vous prenez possession de l’unité et celui où l’immeuble est achevé et enregistré, vous permettant enfin d’en devenir propriétaire légal. Pendant cette période, vous emménagez et payez des frais mensuels d’occupation au constructeur, qui incluent généralement une estimation des taxes foncières, les frais prévus de copropriété et les intérêts sur le solde du prix d’achat jusqu’à la clôture finale, moment où votre hypothèque entrera en vigueur.

Selon l’avancement des travaux et les délais d’enregistrement, les acheteurs peuvent rester dans cette phase pendant plusieurs mois, voire un an ou plus, en payant un montant qui s’apparente à un loyer ou à une hypothèque… sans profiter des remboursements du capital hypothécaire. C’est pourquoi il est essentiel de prévoir ces coûts d’occupation et de comprendre que, même si l’occupation provisoire vous donne accès plus tôt à votre logement, elle entraîne des frais temporaires qui n’ont aucun impact sur le remboursement de votre hypothèque.

Redevances d’aménagement

Les redevances d’aménagement sont des frais que les municipalités facturent aux constructeurs lorsque des permis de construction sont émis. Ces frais servent à financer l’infrastructure publique nécessaire pour soutenir la croissance, notamment les routes, le transport en commun, les trottoirs, l’eau et les égouts, les services d’urgence, les écoles, les parcs et les centres communautaires.

Les redevances d’aménagement garantissent que les nouveaux projets contribuent équitablement aux coûts de construction et d’entretien des services dont les futurs résidents auront besoin. Bien qu’elles soient facturées au constructeur, ces redevances sont refilées aux acheteurs et deviennent exigibles à la clôture. Vous verrez ces frais apparaître sur votre État des rajustements, qui détaille l’ensemble des coûts finaux dus au moment de la clôture.

Rajustements du constructeur

Chaque nouvelle construction inclut une section sur les rajustements dans la Convention d’achat et de vente, mais les montants exacts ne sont pas toujours précisés à l’avance. Certains constructeurs acceptent d’établir un plafond pour ces rajustements, tandis que d’autres les laissent ouverts, ce qui peut exposer les acheteurs à des coûts inattendus le jour de la clôture.

Que vous achetiez un condo neuf ou une maison unifamiliale, les rajustements du constructeur peuvent ajouter plusieurs milliers de dollars à vos frais de clôture. Ces frais divers apparaissent dans l’État des rajustements et peuvent inclure :

• Les redevances d’aménagement et autres contributions municipales
• L’installation des compteurs de services publics (électricité, gaz, eau) et les branchements
• Les frais d’aménagement paysager ou de plantation d’arbres pour respecter les normes municipales
• Les frais d’inscription à la garantie Tarion en Ontario (ou les équivalents dans d’autres provinces), qui protègent contre les défauts dans les maisons neuves
• Les taxes foncières annuelles estimées

Les montants finaux ne sont pas toujours clairs à l’avance, ce qui fait des rajustements du constructeur l’un des éléments les plus imprévisibles lors d’un achat en préconstruction. Lire attentivement les petits caractères avec un avocat spécialisé en immobilier et vérifier si les rajustements sont plafonnés demeure l’une des meilleures protections contre les mauvaises surprises à la clôture.

Honoraires juridiques, assurance-titres et considérations fiscales

Acheter une propriété en préconstruction implique des ententes contractuelles beaucoup plus longues et complexes que pour une propriété de revente. Les constructeurs y intègrent souvent des clauses portant sur les retards, les modifications de conception ou les ajustements de frais, autant d’éléments qui peuvent influencer vos coûts finaux. Faire réviser ces documents par un avocat en droit immobilier peut vous aider à éviter des surprises coûteuses.

L’assurance-titres constitue aussi une dépense essentielle. Elle protège contre les litiges relatifs à la propriété, la fraude ou les problèmes de délimitations foncières. Pour la plupart des acheteurs, qu’il s’agisse d’une propriété de revente ou d’une préconstruction, il s’agit d’un investissement judicieux au regard de la protection financière qu’il procure.

Toutes les constructions neuves sont assujetties à la TPS (Taxe sur les produits et services), à la TVH (Taxe de vente harmonisée) ou à la TVQ (Taxe de vente du Québec), selon la province. Des remboursements existent, mais le processus varie. Certains constructeurs réclament le remboursement pour vous, tandis que d’autres exigent que vous payiez la totalité de la TPS/TVH à l’avance avant de récupérer le remboursement plus tard. Si vous devez assumer ces taxes, cela change de façon significative le montant requis à la clôture.

Droits de cession immobilière

Les droits de cession immobilière sont inévitables dans la plupart des provinces et font partie des frais de clôture à considérer lors de l’achat de tout type de propriété. Selon la province ou le territoire où se trouve la propriété, le montant est généralement calculé en fonction d’un pourcentage du prix d’achat. Dans certaines provinces, il peut aussi être calculé selon le montant de l’hypothèque.

Dans certaines municipalités, comme Toronto, les acheteurs doivent également payer des droits de cession immobilière municipaux, d’un montant presque équivalent aux droits provinciaux, doublant ainsi le fardeau fiscal. Heureusement, des remboursements de droits de cession immobilière sont offerts dans plusieurs provinces et municipalités pour les acheteurs d’une première propriété, ce qui peut réduire l’impact financier.

Planifier les risques financiers liés à la préconstruction

Acheter une propriété en préconstruction comporte des défis financiers uniques, puisqu’il s’agit de s’engager envers une maison qui pourrait ne pas être prête avant plusieurs années. Entre-temps, beaucoup de choses peuvent changer : le marché immobilier, les taux d’intérêt, et même votre propre situation financière.

En plus de l’incertitude du marché, vous devrez planifier les dépôts à verser aux échéances prévues, les frais d’occupation provisoire (pour un condo) et les rajustements de clôture, le tout avant même que votre hypothèque ne commence officiellement. Pour vous y préparer, il est essentiel de constituer un coussin d’urgence qui tient compte de ces variables, car même une petite variation dans l’un de ces éléments peut ajouter des milliers de dollars à votre coût final.

Valeur des propriétés

Un achat en préconstruction garantit le prix payé au constructeur, mais ne garantit pas la valeur marchande de la propriété une fois terminée. Si les valeurs augmentent, vous profitez de l’appréciation et gagnez de l’équité avant même d’emménager. Si elles diminuent, vous devez tout de même aller au bout de la transaction, même si la propriété vaut moins que ce que vous avez payé. Ce risque de marché rend la planification encore plus importante, car vous pourriez devoir combler la différence entre le prix d’achat et la valeur marchande avec vos propres liquidités pour finaliser votre acquisition.

Par exemple, si vous acceptez d’acheter un condo à 700 000 $ avec une structure de dépôt de 20 % et que la valeur du marché chute à 600 000 $ à la livraison, votre prêteur pourrait baser son financement sur cette valeur plus faible. Dans ce cas, vous devrez combler le manque à gagner pour conclure l’achat.

Avec un ratio prêt-valeur de 80 % basé sur 600 000 $, le prêteur financera seulement 480 000 $. En tenant compte de votre dépôt initial de 140 000 $ (20 % de 700 000 $), il manquerait toujours 80 000 $ pour atteindre le prix d’achat de 700 000 $. Pour finaliser l’achat, vous devrez donc fournir 80 000 $ supplémentaires.

Taux d’intérêt

Comme une préautorisation hypothécaire expire généralement après 120 à 150 jours, vous ne pourrez pas verrouiller les taux actuels. Cela vous expose au risque de hausse des taux, qui peut affecter votre capacité d’emprunt et vos versements mensuels. Si les taux augmentent avant votre date de clôture, vos paiements pourraient être beaucoup plus élevés que ce que vous anticipiez lors de la signature.

Une augmentation de seulement 1 % des taux peut faire grimper les paiements mensuels de plusieurs centaines de dollars. Cela peut nuire à votre capacité à respecter votre budget et, dans certains cas, à vous qualifier selon les règles du test de résistance hypothécaire au Canada. Ce test exige que vous vous qualifiez au taux le plus élevé entre 5,25 % et votre taux contractuel plus 2 %. Ainsi, lorsque les taux augmentent, le montant du prêt auquel vous êtes admissible peut diminuer rapidement.

Foire aux questions

En conclusion

Acheter une propriété en préconstruction peut être une excellente façon de verrouiller un prix aujourd’hui et de sécuriser une maison neuve, mais les coûts au-delà du prix d’achat surprennent souvent les acheteurs. La préconstruction comporte des risques financiers particuliers que les acheteurs de propriétés de revente n’ont généralement pas à affronter. Entre les structures de dépôts, les frais d’occupation provisoire et les fluctuations de la valeur des propriétés, ces coûts peuvent s’accumuler rapidement et compromettre votre capacité à conclure la transaction si vous n’avez pas de coussin financier.

Travailler avec un expert hypothécaire vous donne l’avantage de planifier différents scénarios, structurer votre financement avec flexibilité et vous assurer d’être prêt pour la clôture, peu importe l’évolution du marché. Les experts hypothécaires de nesto peuvent vous guider à travers ces enjeux et vous aider à bâtir une stratégie qui respecte vos objectifs d’aujourd’hui tout en tenant compte des incertitudes de demain.

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