Quel montant d’hypothèque puis-je obtenir avec un salaire de 70 000 $ au Canada?

Le salaire ne suffit pas, à lui seul, à déterminer quel montant d’hypothèque vous pourrez vraiment vous permettre ou obtenir. Les prêteurs évaluent votre capacité d’emprunt en combinant plusieurs éléments : votre revenu, vos ratios d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD), les taxes foncières, les coûts de chauffage, puis appliquent le test de résistance hypothécaire à un taux plus élevé que votre taux contractuel. C’est pourquoi certains calculateurs hypothécaires en ligne, qui omettent souvent les taxes ou les services publics, donnent une estimation trop élevée de votre capacité réelle.

Dans les sections qui suivent, on vous montre combien vous pouvez emprunter avec un revenu de 70 000 $ à l’aide de chiffres concrets. On explique aussi la différence entre ce que vous pouvez vous permettre et ce pour quoi vous êtes approuvé, tout en comparant les scénarios assurés et non assurés selon différents taux d’intérêt pour vous aider à comprendre l’effet de chaque variable sur le montant de votre prêt.

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Les grandes lignes

• Avec un salaire de 70 000 $, votre approbation hypothécaire est limitée par vos ratios ABD et ATD, pas seulement par votre revenu.
• Votre mise de fonds influence directement vos ratios et le taux d’intérêt offert.
• Ignorer les taxes foncières ou les coûts de chauffage gonfle artificiellement votre capacité d’achat et crée un écart entre les calculatrices et l’approbation finale.

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Ce que les prêteurs évaluent avec un salaire de 70 000 $

Un revenu annuel de 70 000 $ représente environ 5 833 $ par mois. Les prêteurs partent de ce montant pour vérifier si vos paiements liés à l’habitation et vos obligations mensuelles respectent leurs critères internes. Les souscripteurs hypothécaires tiennent compte de tous les coûts liés à la propriété, pas seulement le paiement hypothécaire, ainsi que des dettes et engagements récurrents apparaissant à votre dossier de crédit. Les prêts assurés à ratio élevé permettent en général des marges un peu plus flexibles que les prêts conventionnels non assurés. Le tableau ci-dessous présente en détail les éléments pris en compte par les prêteurs dans le calcul de la valeur plafonnée de chaque ratio lorsqu’ils évaluent la capacité d’emprunt hypothécaire.

Votre revenu mensuel brut est 70 000 $ ÷ 12 = 5 833 $. Les prêteurs testent ensuite :

• ABD (amortissement brut de la dette) : paiement hypothécaire (capital + intérêts), taxes foncières, chauffage et 50 % des frais de condo, s’il y a lieu.
• ATD (amortissement total de la dette) : toutes vos autres obligations mensuelles (paiement d’auto, prêts étudiants, pensions alimentaires, dettes à la consommation, etc.).

Pour les dossiers assurés, les assureurs hypothécaires permettent généralement un ABD allant jusqu’à 39 % et un ATD pouvant atteindre 44 %. Pour les dossiers non assurés, la majorité des prêteurs appliquent plutôt des limites d’environ 35 % pour l’ABD et 42 % pour l’ATD. Ces seuils peuvent varier selon le prêteur, votre cote de crédit et la solidité globale du dossier analysé.

Le test de résistance hypothécaire

Tous les emprunteurs doivent se qualifier selon le taux admissible minimal (TAM). Selon le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), le TAM correspond au « taux du contrat hypothécaire + 2 % ou 5,25 %, selon le plus élevé des deux ».

Ce test de résistance a été mis en place pour assurer la solidité du crédit en cas de hausse rapide des taux d’intérêt ou de tensions sur les marchés financiers. Pour renforcer cette résilience, le BSIF impose donc un taux d’admissibilité minimal avec une marge tampon de 2 % et un seuil plancher de 5,25 %.

La capacité de payer versus la qualification

La capacité de payer repose sur le paiement calculé à votre taux contractuel, c’est-à-dire le taux réellement offert par votre prêteur. La qualification, elle, utilise le taux plus élevé imposé par le test de résistance, calculé selon le TAM. Ainsi, même si vous êtes parfaitement à l’aise avec le paiement associé à votre taux contractuel, votre montant approuvé dépendra de votre capacité à respecter les limites d’ABD et d’ATD au taux majoré du test de résistance, souvent beaucoup plus contraignant.

Un salaire de 70 000 $ constitue un jalon courant chez les acheteurs au pays. Comme le souligne Statistique Canada, « le revenu médian après impôt des familles et personnes seules au Canada était de 74 200 $ en 2023 ». Heureusement, pour l’approbation hypothécaire, prêteurs et assureurs se basent sur votre revenu avant impôt, alors que les propriétaires évaluent leur capacité de payer (la « vraie » abordabilité) selon leur revenu après impôt.

Les coûts mensuels pris en compte par les prêteurs

• Taxes foncières – Une règle pratique consiste à utiliser 1 % du prix d’achat ou de la valeur de la propriété, converti en montant mensuel. Cette règle du 1 % sert de valeur minimale lorsque les taxes ne peuvent pas être confirmées par un compte municipal ou une fiche MLS.
• Chauffage – Pour une maison, les souscripteurs hypothécaires supposent généralement un minimum de 100 $ par mois. Pour un condo, ils retiennent habituellement un minimum de 60 $ par mois. Chaque prêteur applique ensuite sa propre formule en fonction du type de propriété et de sa superficie.
• Frais de condo – Pour les copropriétés, les prêteurs incluent 50 % des frais mensuels de condo dans le calcul de l’ABD.

Les prêteurs calculent l’ABD en incluant les taxes foncières, les coûts de chauffage et, le cas échéant, la portion admissible des frais de condo, ce qui influence directement votre montant approuvé. Les emprunteurs devraient éviter d’ignorer ces coûts pour tenter d’augmenter artificiellement leur approbation hypothécaire. Cette omission mène presque toujours à des déceptions au moment de l’analyse finale du dossier.

Comment les calculs fonctionnent avec un salaire de 70 000 $

Voici la méthode utilisée pour illustrer clairement nos calculs :

• Dossiers assurés : ABD maximum de 39 %
  • Plafond mensuel d’ABD = 5 833 $ × 39 % = 2 275 $
• Dossiers non assurés : ABD maximum de 35 %
  • Plafond mensuel d’ABD = 5 833 $ × 35 % = 2 042 $
• Taxes foncières mensuelles : prix × 1 % ÷ 12
• Chauffage mensuel : 100 $ (hypothèse pour une maison)
• Paiement disponible pour le capital et les intérêts : Plafond d’ABD − taxes − chauffage
  La qualification se fait au taux du test de résistance (TAM). L’abordabilité réelle correspond au paiement calculé au taux contractuel.
• Prime d’assurance (prêts assurés) : ajoutée au prêt, selon les taux de la SCHL pour les ratios prêt-valeur supérieurs à 80 % et allant jusqu’à 95 %.

Pour simplifier, nos tableaux supposent : une maison (aucun frais de condo), aucune autre dette, un amortissement de 25 ans, et un prix d’achat sous la barre des 500 000 $ pour respecter les règles de mise de fonds minimale. Les paiements sont arrondis au dollar près.

Des exemples pour répondre à toutes les situations

Les tableaux ci-dessous montrent le prix d’achat maximal et le montant d’hypothèque respectant la limite d’ABD au taux de qualification, ainsi que le paiement mensuel au taux contractuel. Les taux contractuels utilisés sont : 3 %, 3,5 %, 4 %, 4,5 % et 5 %, tandis que le taux admissible minimal correspond au plus élevé entre 5,25 % et le taux contractuel + 2 %.

Chaque ligne est recalculée pour que : Paiement de qualification + taxes mensuelles + chauffage = plafond d’ABD.

Hypothèque assurée avec 5 % de mise de fonds

Avec 5 % de mise de fonds, l’assurance prêt hypothécaire ajoute une prime de 4 % au montant emprunté. Les taxes foncières (1 % du prix) et 100 $ de chauffage sont inclus dans l’ABD : plus le prix augmente, plus les taxes augmentent, limitant légèrement le versement hypothécaire disponible. L’hypothèse utilise une composition mensuelle (12 fois par année), comme pour les taux variables (VRM) ou ajustables (ARM).

Taux contractuel	Taux de qualification	Prix max	Hypothèque	Versement mensuel	Versement qualif.	Taxes mensuelles	Chauffage mensuel	ABD max
3 %	5,25 %	322 036 $	318 172 $	1 509 $	1 907 $	268 $	100 $	2 275 $
3,5 %	5,5 %	315 194 $	311 411 $	1 559 $	1 912 $	263 $	100 $	2 275 $
4 %	6 %	302 124 $	298 498 $	1 576 $	1 923 $	252 $	100 $	2 275 $
4,5 %	6,5 %	289 831 $	286 353 $	1 592 $	1 933 $	242 $	100 $	2 275 $
5 %	7 %	278 264 $	274 925 $	1 607 $	1 943 $	232 $	100 $	2 275 $

Comment le taux contractuel influence votre approbation

Votre taux contractuel agit sur deux éléments à la fois. D’abord, il détermine votre versement hypothécaire mensuel réel. Ensuite, il fixe le taux utilisé pour le test de résistance, soit le plus élevé entre 5,25 % et votre taux contractuel + 2 %. Par exemple, avec un taux contractuel de 4 %, le taux de qualification grimpe automatiquement à 6 %. Les prêteurs vérifient ensuite si le paiement calculé à ce taux, plus les taxes foncières mensuelles et les 100 $ de chauffage, respectent la limite d’ABD de 2 275 $ pour un revenu annuel de 70 000 $.

Si le total reste inférieur ou égal à 2 275 $, l’approbation est confirmée et le montant d’hypothèque peut être établi. Comme il s’agit ici d’un dossier assuré avec 5 % de mise de fonds, le montant approuvé inclut aussi la prime d’assurance prêt hypothécaire, qui représente 4 % du montant de base emprunté. Le tableau présenté montre le montant final du prêt et les versements mensuels calculés aux taux contractuel et de qualification pour chaque scénario, en supposant des taxes foncières équivalentes à 1 % du prix de la propriété par année.

Qu’est-ce que cela signifie pour un salaire de 70 000 $?

En clair, votre taux contractuel détermine à la fois le montant de votre versement et le taux du test de résistance. Pendant ce temps, les taxes et le chauffage réduisent la portion de votre ABD disponible pour le paiement hypothécaire. Lorsque ces trois éléments restent sous la limite de 39 %, votre prêt est approuvé. Selon les scénarios présentés, une personne gagnant 70 000 $ peut généralement se qualifier pour un achat situé entre 278 000 $ et 322 000 $, la limite variant en fonction des taux d’intérêt.

Quel impact un taux variable aurait-il sur mon approbation avec un salaire de 70 000 $?

Une préapprobation à taux variable constitue une photo de votre capacité d’emprunt basée sur le taux préférentiel du moment. Si le taux préférentiel monte avant que vous ne passiez de la préapprobation à l’approbation finale, votre taux contractuel augmente, et le taux du test de résistance aussi (puisque les prêteurs testent au plus élevé entre 5,25 % et le taux contractuel + 2 %). Résultat : vous disposez de moins de marge dans votre ABD, ce qui peut réduire votre admissibilité de dizaines de milliers de dollars avec un revenu de 70 000 $.

Par exemple, si votre taux variable passe de 4 % à 4,5 %, votre prix d’achat admissible pourrait passer d’environ 302 000 $ à 289 000 $. Nos experts hypothécaires recommandent de prévoir un coussin pour absorber une hausse de 0,25 % à 1 %, afin d’éviter qu’un simple mouvement de taux ne menace votre approbation. Dans le sens inverse, si le taux préférentiel baisse, vous pourriez vous qualifier pour un prix d’achat environ 13 000 $ plus élevé.

Hypothèque assurée avec une mise de fonds de 10 %

Taux contractuel	Taux de qualification	Prix max	Hypothèque	Versement mensuel	Versement qualif.	Taxes mensuelles	Chauffage mensuel	ABD max
3 %	5,25 %	340 176 $	315 649 $	1 497 $	1 892 $	283 $	100 $	2 275 $
3,5 %	5,5 %	333 004 $	308 995 $	1 547 $	1 898 $	278 $	100 $	2 275 $
4 %	6 %	319 299 $	296 277 $	1 564 $	1 909 $	266 $	100 $	2 275 $
4,5 %	6,5 %	306 399 $	284 308 $	1 580 $	1 920 $	255 $	100 $	2 275 $
5 %	7 %	294 255 $	273 040 $	1 596 $	1 930 $	245 $	100 $	2 275 $

Comprendre la logique derrière ces résultats

Avec une mise de fonds plus élevée, la prime d’assurance diminue par rapport à celle appliquée sur une mise de fonds de 5 %. Cela permet une légère hausse du prix maximal admissible. Malgré tout, l’approbation demeure limitée par le paiement soumis au test de résistance, qui doit toujours rester sous le plafond d’ABD de 2 275 $.

Hypothèque non assurée avec 20 % de mise de fonds

Taux contractuel	Taux de qualification	Prix max	Hypothèque	Versement mensuel	Versement qualif.	Taxes mensuelles	Chauffage mensuel	ABD max
3 %	5,25 %	345 043 $	276 035 $	1 309 $	1 654 $	288 $	100 $	2 042 $
3,5 %	5,5 %	337 914 $	270 331 $	1 353 $	1 660 $	282 $	100 $	2 042 $
4 %	6 %	324 273 $	259 419 $	1 369 $	1 671 $	270 $	100 $	2 042 $
4,5 %	6,5 %	311 415 $	249 132 $	1 385 $	1 682 $	260 $	100 $	2 042 $
5 %	7 %	299 290 $	239 432 $	1 400 $	1 692 $	249 $	100 $	2 042 $

Pourquoi une mise de fonds de 20 % n’offre pas toujours le plus haut montant admissible

Une mise de fonds de 20 % ne garantit pas automatiquement une approbation plus élevée. En éliminant l’assurance prêt hypothécaire, on évite certes la prime, mais on tombe aussi dans la catégorie des prêts non assurés, où les prêteurs appliquent souvent des ratios ABD/ATD plus stricts. À l’inverse, les prêts assurés (avec moins de 20 % de mise de fonds) donnent accès à des taux d’intérêt plus bas et à des ratios d’endettement plus permissifs, ce qui peut se traduire par un montant d’approbation plus élevé, même après avoir ajouté la prime au prêt.

Ce qui fait varier votre montant d’approbation hypothécaire

Cote de crédit et tarification

Une meilleure cote de crédit donne généralement accès à un taux contractuel plus bas, ce qui améliore votre capacité de paiement et augmente le montant maximal que vous pouvez emprunter. À l’inverse, une cote plus faible peut obliger à verser une mise de fonds plus élevée pour acheter une propriété de valeur comparable, puisque certains prêteurs appliquent alors des ratios d’emprunt plus restrictifs.

Dettes et ratio ATD

Vos dettes mensuelles grugent directement votre marge dans l’ATD et réduisent donc votre montant d’approbation. Un simple paiement de 300 $ ou 400 $ par mois pour un prêt étudiant ou automobile, ou même les paiements minimaux sur une carte de crédit ou une marge de crédit, peut faire chuter votre approbation de plusieurs dizaines de milliers de dollars.

Localisation et coûts d’occupation

Les taxes foncières et les coûts de chauffage varient d’une ville ou d’une province à l’autre. Ainsi, deux ménages ayant le même revenu de 70 000 $ peuvent se qualifier pour des montants différents selon l’endroit où ils achètent. À l’inverse, choisir une maison plus petite, plus écoénergétique ou située dans une municipalité où les taxes sont moins élevées peut augmenter votre admissibilité sans changer votre revenu.

Les taux hypothécaires en vigueur

Comme le taux de qualification est le plus élevé entre votre taux contractuel + 2 % ou 5,25 %, les montants approuvés fluctuent avec les conditions de marché. Consultez les taux assurés et non assurés au Canada, puis comparez les versements contractuels et ceux soumis au test de résistance dans un calculateur hypothécaire. Vous pouvez aussi simplifier le tout en utilisant une calculatrice de capacité d’emprunt.

Foire aux questions (FAQ) sur l’approbation hypothécaire avec un salaire de 70 000 $

En conclusion

Un salaire de 70 000 $ peut assurément ouvrir la porte à l’accès à la propriété au Canada, mais l’approbation n’est pas aussi simple que plusieurs emprunteurs le pensent. Les prêteurs analysent votre dossier selon les ratios ABD et ATD, ajoutent les taxes foncières et les coûts de chauffage, puis appliquent le test de résistance hypothécaire. De légères variations dans ces coûts d’occupation ou dans votre mise de fonds peuvent faire bouger le résultat de plusieurs dizaines de milliers de dollars, ce qui explique pourquoi les hypothèques assurées, assurables et non assurées réagissent différemment selon les scénarios de taux.

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