Quel montant d’hypothèque puis-je obtenir avec un salaire de 90 000 $ au Canada?

Un salaire de 90 000 $ donne à plusieurs personnes au Canada une bonne marge de manœuvre pour acheter une propriété. Mais le revenu, à lui seul, ne garantit pas une approbation. Les prêteurs convertissent d’abord votre salaire en revenu mensuel, appliquent les limites d’amortissement de la dette, tiennent compte des taxes foncières et des coûts de chauffage, puis soumettent votre dossier au test de résistance hypothécaire, à un taux de qualification plus élevé que votre taux contractuel.

Dans les sections qui suivent, on met un revenu de 90 000 $ en chiffres concrets, avec des exemples simples. Vous verrez la différence entre ce que vous pouvez vous permettre et ce pour quoi vous pouvez réellement vous qualifier, puis comment votre mise de fonds et vos options de taux d’intérêt font varier le montant d’approbation, que l’hypothèque soit assurée, assurable ou non assurée.

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Les grandes lignes

• Votre approbation est limitée par vos ratios ABD et ATD, pas seulement par votre revenu, et les taxes et le chauffage entrent aussi dans le calcul.
• Le montant de la mise de fonds influence les primes d’assurance prêt hypothécaire, les taux offerts et les limites de ratios, ce qui peut augmenter ou diminuer le montant maximal approuvé.
• L’abordabilité au taux contractuel ne correspond pas à la qualification au taux majoré du test de résistance.

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Ce que les prêteurs évaluent avec un salaire de 90 000 $

Les prêteurs commencent par convertir 90 000 $ en revenu mensuel, soit 7 500 $ par mois, puis vérifient si vos coûts liés au logement et vos autres obligations mensuelles respectent leurs limites. Les souscripteurs hypothécaires tiennent compte des coûts d’occupation de la propriété, pas seulement du versement (capital et intérêts), et examinent aussi les dettes récurrentes inscrites à votre dossier de crédit. Les hypothèques assurées à ratio élevé offrent souvent des limites de ratios un peu plus flexibles que les prêts conventionnels non assurés, même si la qualité du dossier reste déterminante.

Votre revenu mensuel brut est 90 000 $ ÷ 12 = 7 500 $. Les prêteurs testent ensuite :

ABD (amortissement brut de la dette) : versement hypothécaire (capital + intérêts), taxes foncières, chauffage et 50 % des frais de condo, s’il y a lieu.

ATD (amortissement total de la dette) : l’ABD plus toutes vos autres obligations mensuelles (pensions alimentaires, paiements d’auto, prêts étudiants, marges et cartes de crédit, etc.).

Pour les dossiers assurés, les assureurs hypothécaires permettent souvent un ABD allant jusqu’à 39 % et un ATD jusqu’à 44 %. Pour les dossiers non assurés, plusieurs prêteurs utilisent plutôt des plafonds autour de 35 % pour l’ABD et 42 % pour l’ATD. Ces seuils peuvent varier selon le prêteur, votre cote de crédit et le profil de risque global du dossier.

Le test de résistance hypothécaire

Le test de résistance hypothécaire canadien exige que tous les emprunteurs soient admissibles au taux admissible minimal (TAM). Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) le définit comme « le plus élevé des deux taux suivants : le taux contractuel hypothécaire majoré de 2 % ou 5,25 % ». Le BSIF explique également que « le TAM comporte deux éléments, la “marge tampon” sur le taux contractuel (actuellement 2 %) et le “seuil plancher” (actuellement 5,25 %) ». Ces règles créent un écart entre le versement que vous effectuez réellement au taux contractuel et le versement utilisé pour déterminer votre approbation lors de la souscription.

Ce que vous pouvez vous permettre vs ce pour quoi vous vous qualifiez avec un salaire de 90 000 $

Votre capacité de payer correspond au versement calculé à votre taux contractuel, soit le taux réellement appliqué à votre hypothèque. La qualification, elle, repose sur le taux majoré du test de résistance, ce qui réduit souvent le montant maximal approuvé par rapport à ce que votre budget pourrait supporter au taux contractuel. À l’inverse, si les taux baissent (ou si les taxes réelles sont plus faibles que l’hypothèse de départ), le versement soumis au test de résistance diminue, et votre approbation peut augmenter sans que votre revenu change.

Les coûts mensuels pris en compte par les prêteurs

Avant d’estimer votre budget, gardez en tête ces coûts que les prêteurs incluent toujours au moment de la qualification. Ça évite de surestimer votre approbation et d’avoir une surprise lors de la souscription.

Taxes foncières

Une règle pratique consiste à utiliser 1 % du prix d’achat par année, réparti sur 12 mois. Les taux municipaux varient, mais c’est un repère prudent si vous n’avez pas encore l’avis d’imposition ou une fiche MLS confirmant le montant exact.

Chauffage

Les souscripteurs retiennent généralement un minimum de 100 $ par mois pour une maison et 60 $ pour un condo. Les coûts peuvent être plus élevés pour les grandes propriétés, les régions plus froides ou certaines sources d’énergie (comme le mazout ou le propane). Les prêteurs appliquent leurs propres méthodes selon le type de propriété, sa taille et le mode de chauffage.

Frais de condo

Si vous achetez un condo, les prêteurs incluent 50 % des frais mensuels dans l’ABD. Des frais plus élevés réduisent la marge disponible pour le versement hypothécaire et peuvent faire baisser le prix maximal, même si votre revenu et le taux demeurent inchangés.

Comme les prêteurs calculent l’ABD en incluant les taxes foncières et le chauffage, ces coûts influencent directement votre approbation. Les ignorer gonfle votre budget sur papier et peut mener à des déceptions à l’étape finale.

Comment les calculs fonctionnent avec un salaire de 90 000 $

Voici la méthode utilisée pour illustrer clairement nos calculs :

• Dossiers assurés : ABD maximum de 39 % → 7 500 $ × 39 % = 2 925 $
• Dossiers non assurés : ABD maximum de 35 % → 7 500 $ × 35 % = 2 625 $
• Taxes foncières mensuelles = prix × 1 % ÷ 12
• Chauffage mensuel = 100 $ (hypothèse de base pour une maison)
• Versement disponible pour le capital et les intérêts = plafond d’ABD − taxes − chauffage
• La qualification se fait au taux du test de résistance; l’abordabilité correspond au versement au taux contractuel
• Les prêts assurés incluent la prime d’assurance SCHL selon le ratio prêt-valeur (ex. 90,01 % à 95 % = 4,00 %, 85,01 % à 90 % = 3,10 %)

Des exemples pour répondre à toutes les situations

Les tableaux qui suivent présentent le prix d’achat maximal et le montant d’hypothèque qui respectent la limite d’ABD au taux de qualification, ainsi que le versement mensuel au taux contractuel pour le même scénario. Les taux contractuels utilisés sont : 3 %, 3,5 %, 4 %, 4,5 % et 5 %. Le taux de qualification correspond au plus élevé entre 5,25 % et le taux contractuel + 2 %.

Chaque ligne est recalculée de façon à ce que : versement de qualification + taxes mensuelles + chauffage = ABD maximal.

Hypothèque assurée avec 5 % de mise de fonds

Avec 5 % de mise de fonds, l’hypothèque comporte une prime d’assurance SCHL de 4 % appliquée au montant de base du prêt. Les taxes foncières (1 % du prix) et 100 $ de chauffage sont inclus dans l’ABD : plus le prix de la propriété monte, plus les taxes grugent la marge disponible pour le versement hypothécaire. L’hypothèse utilise une composition mensuelle (12 fois par année), comme pour les hypothèques à taux variable (VRM) ou ajustable (ARM).

Taux contractuel	Taux de qualification	Prix max	Hypothèque	Versement mensuel	Versement qualif.	Taxes mensuelles	Chauffage mensuel	ABD max
3 %	5,25 %	418 277 $	413 257 $	1 960 $	2 476 $	349 $	100 $	2 925 $
3,5 %	5,5 %	409 390 $	404 477 $	2 025 $	2 484 $	341 $	100 $	2 925 $
4 %	6 %	392 414 $	387 705 $	2 046 $	2 498 $	327 $	100 $	2 925 $
4,5 %	6,5 %	376 447 $	371 929 $	2 067 $	2 511 $	314 $	100 $	2 925 $
5 %	7 %	361 424 $	357 087 $	2 087 $	2 524 $	301 $	100 $	2 925 $

Comment le taux contractuel influence votre approbation

Votre taux contractuel agit sur deux éléments à la fois : il détermine votre versement mensuel réel et fixe le taux utilisé pour le test de résistance (le plus élevé entre 5,25 % et votre taux contractuel + 2 %). Par exemple, avec un taux contractuel de 4 %, le taux de qualification grimpe à 6 %. Les prêteurs vérifient ensuite si le versement calculé à ce taux, plus les taxes mensuelles et 100 $ de chauffage, respecte le plafond d’ABD de 2 925 $ pour un revenu annuel de 90 000 $.

Si ce total reste inférieur ou égal à 2 925 $, l’approbation est confirmée et le montant du prêt hypothécaire est calculé. Pour un dossier assuré avec une mise de fonds de 5 %, le montant du prêt hypothécaire approuvé comprend la prime d’assurance prêt hypothécaire, qui correspond à 4 % du prêt de base. Le tableau indique le montant du prêt hypothécaire et le versement mensuel qui en résultent, tant au taux contractuel qu’au taux de qualification, pour chaque scénario, en supposant que les taxes foncières représentent 1 % du prix annuel de la propriété.

Qu’est-ce que cela signifie pour un salaire de 90 000 $?

Votre taux contractuel détermine à la fois votre versement et le taux du test de résistance, alors que les taxes et le chauffage réduisent la marge disponible dans l’ABD. Quand ces éléments restent sous la limite de 39 %, l’approbation suit. D’après les scénarios modélisés pour un achat assuré avec 5 % de mise de fonds, une personne gagnant 90 000 $ peut généralement se qualifier pour un prix d’achat situé entre environ 361 000 $ et 418 000 $, selon l’évolution des taux.

Quel impact une hypothèque à taux variable aurait-elle sur mon approbation avec un salaire de 90 000 $?

Une préautorisation hypothécaire à taux variable est soumise à un test de résistance basé sur le taux préférentiel actuel. Si le taux préférentiel augmente avant que vous ne convertissiez votre préautorisation en autorisation finale, votre taux contractuel augmente, tout comme le taux admissible, puisque les prêteurs effectuent un test basé sur le plus élevé des deux taux suivants : 5,25 % ou le taux contractuel + 2 %. Dans le cadre du même plafond de 2 925 $ de l’ABD, cela laisse moins de marge de manœuvre. Par exemple, passer de 4 % à 4,5 % réduit la limite hypothécaire assurée de 5 % d’environ 392 414 $ à 376 447 $, soit une baisse de près de 16 000 $. Si les taux tombent à 3,5 %, le plafond passe à environ 409 390 $, l’approbation hypothécaire augmentant d’environ 17 000 $ par rapport au taux d’intérêt de 4 %.

Hypothèque assurée avec une mise de fonds de 10 %

Avant le tableau, retenez que la prime d’assurance tombe à 3,10 % quand la mise de fonds atteint 10 %. Le montant financé diminue donc légèrement par rapport à 5 % de mise de fonds, ce qui peut permettre un prix d’achat maximal un peu plus élevé. L’approbation demeure toutefois déterminée par le versement soumis au test de résistance, qui doit toujours tenir sous l’ABD maximal de 2 925 $.

Taux contractuel	Taux de qualification	Prix max	Hypothèque	Versement mensuel	Versement qualif.	Taxes mensuelles	Chauffage mensuel	ABD max
3 %	5,25 %	441 838 $	409 981 $	1 944 $	2 457 $	368 $	100 $	2 925 $
3,5 %	5,5 %	432 523 $	401 338 $	2 009 $	2 465 $	360 $	100 $	2 925 $
4 %	6 %	414 721 $	384 820 $	2 031 $	2 479 $	346 $	100 $	2 925 $
4,5 %	6,5 %	397 967 $	369 273 $	2 053 $	2 493 $	332 $	100 $	2 925 $
5 %	7 %	382 194 $	354 638 $	2 073 $	2 507 $	318 $	100 $	2 925 $

Comprendre la logique derrière ces résultats

À mesure que la mise de fonds augmente, la prime d’assurance diminue, ce qui peut améliorer légèrement le plafond à taux égal. Par contre, si d’autres dettes mensuelles, comme un prêt auto ou un paiement minimum sur une carte de crédit, poussent l’ATD près de sa limite, l’avantage d’un dossier assuré peut se réduire, parce que c’est l’ATD (et non l’ABD) qui devient le facteur limitant.

Hypothèque non assurée avec 20 % de mise de fonds

Pour les prêts hypothécaires non assurés, le plafond de l’ABD est plus serré, à 35 %, ce qui équivaut à 2 625 $ pour un salaire de 90 000 $. Aucune prime d’assurance prêt hypothécaire n’est ajoutée à l’hypothèque, car ce type d’hypothèque n’est pas assuré contre le défaut de paiement de l’emprunteur. Les prêteurs fixent généralement un taux d’intérêt plus élevé pour leurs prêts non assurés, car ils assument eux-mêmes ce risque de défaut de paiement. Les prêteurs peuvent appliquer des ratios ou des tarifs plus stricts aux dossiers non assurés, de sorte qu’une mise de fonds plus importante ne garantit pas automatiquement l’obtention du prêt hypothécaire le plus élevé.

Taux contractuel	Taux de qualification	Prix max	Hypothèque	Versement mensuel	Versement qualif.	Taxes mensuelles	Chauffage mensuel	ABD max
3 %	5,25 %	448 704 $	358 963 $	1 702 $	2 151 $	374 $	100 $	2 625 $
3,5 %	5,5 %	439 434 $	351 547 $	1 760 $	2 159 $	366 $	100 $	2 625 $
4 %	6 %	421 695 $	337 356 $	1 781 $	2 174 $	351 $	100 $	2 625 $
4,5 %	6,5 %	404 973 $	323 978 $	1 801 $	2 188 $	337 $	100 $	2 625 $
5 %	7 %	389 206 $	311 365 $	1 820 $	2 201 $	324 $	100 $	2 625 $

Pourquoi une mise de fonds de 20 % n’offre pas toujours le plus haut montant admissible

Une mise de fonds de 20 % élimine les primes d’assurance, mais les dossiers non assurés sont souvent soumis à des ratios ABD et ATD plus serrés et à des taux un peu plus élevés, ce qui peut neutraliser l’avantage. À l’inverse, les hypothèques assurées avec moins de 20 % de mise de fonds peuvent parfois offrir une approbation plus élevée, en combinant une tarification plus avantageuse et des limites de ratios plus flexibles.

Ce qui fait varier votre montant d’approbation hypothécaire

Avant de choisir la voie qui vous convient le mieux, concentrez-vous sur les facteurs qui font vraiment bouger le montant approuvé. Une meilleure cote de crédit peut améliorer la tarification (le taux offert) et augmenter à la fois votre capacité de paiement et votre montant d’approbation. À l’inverse, des paiements récurrents réduisent votre marge dans l’ATD et font baisser le montant d’hypothèque que vous pouvez obtenir. Même une dette mensuelle de 300 à 400 $ peut faire diminuer votre prix d’achat maximal de plusieurs dizaines de milliers de dollars. À l’opposé, certains ménages améliorent leurs résultats en visant une municipalité où les taxes sont plus faibles, ou une propriété plus petite et plus écoénergétique, ce qui réduit les coûts de chauffage.

Les taux hypothécaires en vigueur

Comme le taux admissible minimal (TAM) correspond au plus élevé entre votre taux contractuel + 2 % ou 5,25 %, les montants approuvés évoluent en fonction des taux du marché. Consultez les meilleurs taux hypothécaires assurés et non assurés au Canada sur nesto, puis calculez vos versements au taux contractuel et au taux de qualification dans un calculateur de versements hypothécaires. Vous pouvez aussi simplifier le tout en utilisant une calculatrice de capacité d’emprunt, qui tient déjà compte du test de résistance canadien.

Foire aux questions (FAQ) sur l’approbation d’hypothèque avec un salaire de 90 000 $

En conclusion

Un salaire de 90 000 $ peut soutenir un projet d’accès à la propriété au Canada, mais le montant final dépend de vos ratios d’endettement, de vos coûts d’occupation mensuels et du test de résistance, plutôt que d’un simple multiple de revenu. Les exemples ci-dessus montrent pourquoi les options assurées, assurables et non assurées se comportent différemment, et comment les résultats évoluent lorsque les taux se situent entre 3 % et 5 %.

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