Quels sont les facteurs qui influencent les taux hypothécaires au Canada ?
L’hypothèque est l’un des engagements financiers les plus importants de la vie d’un Canadien, et une infime différence de taux peut se traduire par des milliers de dollars d’économie au cours d’un terme. Pourtant, de nombreux emprunteurs voient le taux qu’ils reçoivent comme une fatalité sur laquelle ils n’ont aucune emprise.
En réalité, plusieurs facteurs interconnectés (économiques, politiques et personnels) déterminent les taux offerts par les prêteurs. Bien les comprendre vous place en position de force au moment de négocier. Que vous soyez un premier acheteur, un propriétaire dont le renouvellement approche ou que vous envisagiez un refinancement, savoir ce qui fait bouger les aiguilles du marché vous aidera à prendre des décisions éclairées et, potentiellement, à économiser gros sur la durée de votre prêt.
Les grandes lignes
- Votre situation financière personnelle, incluant votre cote de crédit, la taille de votre mise de fonds et vos ratios d’endettement, joue un rôle clé dans le taux qu’un prêteur vous proposera.
- Des forces plus larges, comme l’inflation, la croissance économique et la conjoncture mondiale influencent l’environnement des taux que vous rencontrerez en magasinant.
- La concurrence entre les banques, les caisses populaires et les courtiers façonne directement les taux disponibles au moment de vos négociations.
Meilleurs taux hypothécaires
Comment le taux directeur et les rendements obligataires fixent la base
Au Canada, la base des taux hypothécaires est établie par le taux directeur de la Banque du Canada pour les hypothèques variables, et par les rendements des obligations du gouvernement du Canada (pour des échéances correspondantes) pour les taux fixes. À partir de là, les prêteurs ajoutent une marge qui couvre le risque, les coûts de financement, les exigences réglementaires et leurs profits. Le taux final que vous recevez dépend également de votre propre portrait financier.
La Banque du Canada ajuste son taux directeur principalement en fonction de l’inflation, de l’emploi, de la croissance du PIB et des tendances de consommation des ménages. Lorsque l’inflation dépasse la cible de 2 %, la Banque a tendance à hausser les taux pour freiner la demande. À l’inverse, si l’activité économique ralentit ou que l’inflation chute sous la cible, des baisses de taux deviennent probables. Ces changements se répercutent directement sur le taux préférentiel utilisé par les prêteurs pour fixer le prix des hypothèques à taux variable et ajustable.
Les rendements obligataires répondent à des pressions différentes, bien qu’elles se recoupent parfois. Les attentes des investisseurs concernant l’inflation future, la politique budgétaire, la croissance économique, les marchés mondiaux, les tensions géopolitiques et la demande pour la dette gouvernementale font fluctuer les rendements à la hausse ou à la baisse. Ces mouvements influencent directement les taux fixes, c’est pourquoi ceux-ci peuvent varier indépendamment du taux directeur de la Banque du Canada ou des taux préférentiels des prêteurs.
Les forces économiques qui influencent les taux hypothécaires
Une poignée de forces économiques interconnectées dictent la direction du taux directeur de la Banque du Canada et des rendements obligataires, lesquels déterminent ensuite les taux variables et fixes offerts par les prêteurs. Comprendre ces facteurs peut vous aider à anticiper la trajectoire des taux.
L’inflation et l’indice des prix à la consommation
L’inflation est l’une des forces les plus puissantes derrière le mouvement des taux d’intérêt. L’une des fonctions premières de la Banque du Canada est d’établir une politique monétaire visant à protéger la valeur de notre monnaie. Pour y parvenir, elle s’est fixé une cible d’inflation de 2 %, mesurée par l’Indice des prix à la consommation (IPC). Lorsque l’IPC dépasse cette cible, la Banque a tendance à relever son taux directeur pour freiner les dépenses. À l’inverse, si l’inflation tombe sous la cible, des baisses de taux deviennent plus probables.
L’inflation exerce également une pression sur les rendements obligataires. Lorsque les investisseurs s’attendent à ce que les prix continuent de grimper, ils exigent des rendements plus élevés pour compenser l’érosion de leur pouvoir d’achat, ce qui pousse les rendements et les taux hypothécaires fixes vers le haut. Lorsque les attentes inflationnistes s’apaisent, les investisseurs acceptent des rendements moindres, et les taux ont tendance à baisser.
Pour les emprunteurs, une inflation persistante gruge le pouvoir d’achat tout en faisant grimper les taux hypothécaires. Suivre les données mensuelles de l’IPC et les mesures fondamentales utilisées par la Banque (IPC-tronq et IPC-méd) vous donne un bon indice de la direction des taux. Une inflation stable près de 2 % ou en baisse signale généralement un environnement de taux plus favorable. Une inflation persistante ou en hausse suggère que les taux pourraient rester élevés ou grimper davantage.
La croissance économique et l’emploi
Une croissance économique vigoureuse tend à pousser le taux directeur vers le haut, car une forte demande de crédit peut alimenter l’inflation, incitant la Banque à resserrer sa politique. À l’inverse, une croissance lente ou des signes de récession tendent à réduire les pressions inflationnistes, donnant à la banque centrale la marge nécessaire pour réduire les taux et soutenir l’activité économique. Les données sur l’emploi sont particulièrement révélatrices : un marché du travail tendu (faible taux de chômage et salaires à la hausse) peut attiser l’inflation, poussant la Banque à augmenter les taux. Une hausse du chômage coïncide souvent avec une baisse de la demande et, éventuellement, des taux plus bas.
Les rendements obligataires réagissent aux mêmes signaux de croissance, mais sous un angle différent. Lorsque les données du PIB sont fortes et que l’embauche s’accélère, les investisseurs anticipent une inflation plus forte et une politique monétaire plus restrictive, ce qui fait grimper les rendements et les taux fixes. Lorsque la croissance déçoit, les investisseurs misent sur des baisses de taux et une inflation plus faible, entraînant les rendements et les taux fixes vers le bas.
La conjoncture économique mondiale et les risques géopolitiques
L’économie canadienne est profondément intégrée aux marchés mondiaux, et des forces internationales peuvent pousser tant le taux directeur de la Banque du Canada que les rendements obligataires dans des directions inattendues.
Du côté des obligations, les décisions de la Réserve fédérale américaine (la Fed) ont un poids considérable, car les capitaux circulent librement entre les deux pays. Lorsque la Fed augmente ses taux de manière agressive, les rendements obligataires canadiens ont tendance à suivre, exerçant une pression à la hausse sur les taux fixes. L’incertitude géopolitique peut toutefois avoir l’effet inverse : des conflits armés ou des perturbations majeures des chaînes d’approvisionnement poussent les investisseurs vers des actifs refuges, comme les obligations d’État, ce qui fait baisser les rendements (et les taux fixes) jusqu’à ce que l’incertitude se dissipe.
Du côté du taux directeur, la situation mondiale façonne les perspectives économiques nationales dont la Banque du Canada se sert pour guider ses décisions. Le Canada étant une économie axée sur les ressources, les fluctuations du prix du pétrole, du gaz naturel et d’autres matières premières se répercutent sur le PIB, l’emploi et l’inflation, incitant la Banque soit à resserrer sa politique, soit à réduire les taux, selon la direction des prix. Les changements de politique commerciale peuvent faire bouger les choses tout aussi rapidement. L’imposition de nouveaux tarifs douaniers, des mesures de rétorsion ou des modifications soudaines aux accords transfrontaliers peuvent peser sur l’économie globale d’une manière qui supplante des signaux nationaux autrement stables.
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Concurrence entre les prêteurs et coûts de financement
Tous les prêteurs ne fixent pas leurs taux de la même manière. Les grandes banques, les caisses populaires, les prêteurs monolignes et les courtiers hypothécaires fonctionnent chacun avec des structures de coûts, des appétits pour le risque et des stratégies concurrentielles qui leur sont propres.
L’écart entre le coût des fonds d’un prêteur (ce qu’il paie pour emprunter sur les marchés de gros) et le taux qu’il vous facture constitue sa marge. Lorsque les marchés de financement sont calmes et liquides, ces écarts ont tendance à se rétrécir, ce qui donne lieu à des taux plus concurrentiels. En période de volatilité, les prêteurs exigent une marge de sécurité plus grande, et ces coûts sont refilés aux emprunteurs.
Les tendances saisonnières et les promotions créent également des occasions. Certains prêteurs lancent des offres spéciales ou des rabais de taux lors de périodes charnières, comme la saison printanière, afin de gagner des parts de marché sur la concurrence.
Votre profil financier personnel
Au-delà des conditions macroéconomiques, les prêteurs évaluent chaque demande individuellement. Plusieurs facteurs propres à l’emprunteur peuvent influencer directement le taux qui vous sera proposé. Il est rare que deux emprunteurs obtiennent exactement le même taux, même s’ils demandent le même montant, le même jour, auprès du même prêteur.
Cote de crédit
Votre cote de crédit est l’un des premiers éléments qu’un prêteur examine. Une cote élevée signale que vous gérez bien vos dettes et que vous effectuez vos paiements à temps, ce qui réduit le risque perçu et se traduit par un taux plus avantageux.
À l’inverse, pour une cote de crédit plus faible, les prêteurs compensent le risque accru par un taux plus élevé. Améliorer votre dossier avant de postuler (en remboursant vos soldes, en évitant de nouvelles demandes de crédit et en corrigeant toute erreur dans votre rapport de crédit) est l’un des moyens les plus efficaces d’obtenir un meilleur taux.
Mise de fonds
La taille de votre mise de fonds influence directement votre ratio prêt-valeur. Les emprunteurs qui versent moins de 20 % doivent obligatoirement souscrire une assurance prêt hypothécaire. Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut, et cette protection joue en faveur de l’emprunteur lors de la fixation du taux : les hypothèques assurées bénéficient souvent de taux plus bas, car le risque de perte pour le prêteur est presque nul.
Ceux qui versent 20 % ou plus évitent l’assurance obligatoire, mais entrent dans une catégorie de taux différente. Les hypothèques assurables et non assurées affichent des taux légèrement plus élevés, car le prêteur conserve une plus grande part du risque de défaut. Les prêts assurables sont couverts en arrière-plan par une assurance de portefeuille; leurs taux sont donc légèrement supérieurs aux prêts assurés, mais inférieurs aux prêts non assurés. Les prêts non assurés, quant à eux, ont tendance à afficher les taux les plus élevés des trois catégories.
Type et terme de l’hypothèque
Le type d’hypothèque que vous choisissez influence votre taux. Les taux fixes offrent la certitude du paiement, mais leur prix est établi en fonction du rendement des obligations de durée correspondante. Les taux variables et ajustables fluctuent selon le taux préférentiel du prêteur; ils permettent d’économiser lorsque les taux chutent, mais comportent un risque lorsqu’ils grimpent.
Les hypothèques ouvertes vous permettent de rembourser le solde en tout temps sans pénalité, mais cette flexibilité a un prix. Les prêteurs assortissent les prêts ouverts de taux d’intérêt plus élevés, puisqu’ils ne peuvent pas garantir des revenus d’intérêts sur toute la durée du terme. Les hypothèques fermées sont les plus courantes; elles offrent des taux beaucoup plus bas en échange d’une flexibilité réduite, des pénalités de remboursement anticipé s’appliquant si vous résiliez le contrat avant la fin du terme.
Les termes plus courts (3 à 5 ans) affichent généralement des taux plus bas que les termes longs (7 à 10 ans), car les prêteurs font face à moins d’incertitude sur un horizon réduit. Toutefois, des termes courts signifient des renouvellements plus fréquents et une exposition accrue aux variations de taux. Les prêteurs peuvent aussi ajouter des primes de risque plus élevées aux taux de très courte durée (1 à 2 ans), car ces prêts quittent leurs registres plus rapidement.
La période d’amortissement influence également la tarification des prêts assurés, assurables et non assurés : les options sur 25 ans et sur 30 ans ne comportent pas les mêmes taux.
Type et classification de la propriété
Les prêteurs évaluent la propriété elle-même à titre de garantie, et l’usage que vous en ferez est déterminant. Les résidences occupées par le propriétaire sont considérées comme présentant un risque moindre, car les prêteurs supposent que les emprunteurs prioriseront leur propre toit avant leurs autres obligations. Ce risque réduit se traduit généralement par les meilleurs taux disponibles. Les immeubles locatifs et d’investissement comportent des primes de taux, car les revenus qu’ils génèrent peuvent fluctuer. De plus, les prêteurs craignent que les paiements pour un immeuble locatif ne soient pas priorisés en cas de difficultés financières.
Le type d’habitation compte aussi. Les propriétés standards, comme les maisons unifamiliales et les condos dans des marchés établis, sont les plus faciles à évaluer et à revendre; elles sont donc admissibles aux taux les plus concurrentiels. Les propriétés non standards, comme les maisons en milieu rural, les bâtiments à usage mixte ou les propriétés ayant un zonage unique, peuvent être plus difficiles à évaluer et à vendre, ce qui pousse les prêteurs à facturer une prime de risque supplémentaire.
Votre relation bancaire actuelle
Le regroupement de services est un autre facteur qui peut influencer le taux offert. Certains prêteurs, particulièrement les grandes banques, accorderont un rabais sur votre taux hypothécaire si vous détenez d’autres produits chez eux, comme un compte chèques, des cartes de crédit ou des portefeuilles de placements. La logique est simple : un client qui consolide sa vie financière au sein d’une même institution est plus rentable à long terme et moins susceptible de partir lors du renouvellement. Cela permet au prêteur de partager une partie de cette valeur sous forme de réduction de taux.
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Foire aux questions (FAQ) sur les facteurs qui influencent les taux hypothécaires au Canada
Quel est le facteur le plus déterminant pour les taux hypothécaires au Canada?
Le taux directeur de la Banque du Canada est le facteur le plus influent pour les hypothèques à taux variable et ajustable. Pour les hypothèques à taux fixe, ce sont les rendements des obligations du gouvernement du Canada qui jouent le rôle principal. Ces deux indicateurs sont façonnés par l’inflation, la croissance économique et la conjoncture des marchés mondiaux.
Pourquoi les taux hypothécaires fixes et variables sont-ils différents?
Les taux fixes sont liés aux rendements du marché obligataire, qui reflètent les attentes des investisseurs en matière d’inflation et de croissance. Les taux variables sont liés au taux préférentiel du prêteur, qui évolue au rythme du taux directeur de la Banque du Canada. Bien qu’ils réagissent aux mêmes signaux économiques, ils le font à des moments différents : les obligations se basent sur des prévisions futures, tandis que le taux directeur se base sur les conditions actuelles. C’est pourquoi ils peuvent diverger et ne changent pas toujours en même temps.
Puis-je obtenir un taux plus bas avec une mise de fonds plus importante?
Pas nécessairement dans tous les cas, mais une mise de fonds plus élevée change la catégorie de votre prêt. En versant 20 % ou plus, vous évitez l’assurance prêt hypothécaire, ce qui vous donne accès aux taux non assurés et assurables. Les hypothèques assurables offrent des taux légèrement plus bas, car l’assurance (payée par le prêteur en arrière-plan) réduit son risque, mais cela limite l’emprunteur à un amortissement de 25 ans et à une valeur de propriété de moins d’un million de dollars.
Quel est l’impact de l’inflation sur mon taux hypothécaire?
L’inflation influence les deux côtés de l’équation. Pour les taux variables, une hausse de l’inflation pousse la Banque du Canada à relever son taux directeur pour freiner les dépenses, ce qui fait grimper le taux préférentiel. Pour les taux fixes, les investisseurs exigent des rendements obligataires plus élevés pour protéger leurs gains contre la perte de pouvoir d’achat, ce qui fait monter les taux fixes. Lorsque l’inflation redescend vers la cible de 2 % de la Banque du Canada, la pression s’atténue, ouvrant la porte à des taux plus bas pour tout le monde.
En conclusion
Les taux hypothécaires au Canada sont façonnés par un ensemble de forces interconnectées, allant du taux directeur de la Banque du Canada et de la dynamique du marché obligataire jusqu’à votre profil de crédit personnel et la propriété que vous achetez. Aucun facteur n’agit de manière isolée. L’inflation guide les décisions de la Banque, ce qui influence les rendements obligataires et les taux fixes, tout en orientant les prix du variable par le biais du taux préférentiel. La concurrence entre les prêteurs, les coûts de financement et les détails de votre profil financier ajoutent d’autres couches au taux qui vous sera ultimement proposé.
La bonne nouvelle, c’est que plusieurs de ces facteurs ne sont pas aussi hors de votre contrôle qu’il y paraît. Vous ne pouvez pas changer la direction des rendements obligataires ni fixer le taux directeur, mais vous pouvez solidifier votre cote de crédit, choisir la bonne stratégie de mise de fonds et comparer les offres des différents prêteurs.
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