Bien des Canadiens entament leur processus d’achat en demandant une préautorisation hypothécaire, pour ensuite réaliser que le montant accordé ne couvre pas le type de propriété qu’ils visent. Entre la montée des prix de l’immobilier et les règles plus strictes du test de résistance, même les personnes au revenu stable peuvent se retrouver avec une capacité d’emprunt plus faible que prévu.

Si c’est votre cas, sachez qu’il existe plusieurs façons d’augmenter le montant de votre hypothèque. Les prêteurs évaluent votre situation financière à l’aide de ratios précis, et avec quelques ajustements bien ciblés, vous pouvez faire pencher la balance en votre faveur. Que vous achetiez une première propriété ou que vous passiez à une plus grande, on vous explique ce qui influence votre préautorisation et comment maximiser vos chances d’obtenir le montant souhaité.

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Les grandes lignes

• Réduire vos dettes et améliorer votre cote de crédit peut augmenter considérablement votre admissibilité à une hypothèque.
• Hausser votre mise de fonds ou allonger votre période d’amortissement peut bonifier votre capacité d’emprunt.
• Ajouter un cosignataire peut vous aider à obtenir un montant plus élevé en augmentant le revenu pris en compte dans le calcul du ratio d’amortissement de la dette.

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Qu’est-ce qui détermine le montant de votre hypothèque?

Avant de chercher à augmenter le montant de votre hypothèque, il est utile de comprendre les facteurs qui influencent le montant que vous pouvez emprunter. Les prêteurs tiennent compte de plusieurs éléments clés lorsqu’ils analysent votre demande. Ces critères leur permettent d’évaluer vos habitudes financières, vos obligations actuelles et votre capacité future à gérer des dettes supplémentaires. Voici les principaux aspects sur lesquels ils se pencheront :

• Revenu : Votre revenu brut permet de déterminer votre capacité à rembourser une dette. Plus votre revenu est vérifiable et élevé, plus vous pourriez être admissible à une hypothèque importante.
• Ratios d’endettement : Les ratios d’amortissement brut (ABD) et total de la dette (ATD) de la dette sont importants. Ils indiquent la part de votre revenu consacrée aux frais liés à l’habitation et à l’ensemble de vos dettes. En général, les ratios admissibles pour une hypothèque assurée ou assurable sont plafonnés à 39 % pour l’ABD et à 44 % pour l’ATD. Respecter ces limites est crucial pour obtenir une approbation.
• Cote de crédit : Elle reflète votre solvabilité. Une cote élevée inspire confiance aux prêteurs quant à votre capacité à gérer vos paiements de façon responsable, en plus de vous donner accès à de meilleurs taux. Pour une demande d’hypothèque, il est recommandé d’avoir une cote FICO de 680 ou plus.
• Mise de fonds : Une mise de fonds plus élevée réduit le montant à emprunter, ce qui diminue le risque pour le prêteur. Elle peut aussi vous permettre d’accéder à une propriété plus chère, en couvrant l’écart entre le prix d’achat et le montant de l’hypothèque autorisée.
• Période d’amortissement : Étaler votre hypothèque sur une plus longue période diminue les versements mensuels requis, ce qui peut vous aider à vous qualifier pour un montant plus élevé. Par contre, cela augmente aussi les frais d’intérêt sur la période d’amortissement du prêt.
• Taux d’intérêt : Le taux utilisé pour le test de résistance (souvent plus élevé que votre taux contractuel) sert à évaluer votre capacité à rembourser. Plus le taux d’intérêt est bas, moins vous avez besoin d’un revenu élevé pour vous qualifier pour un montant important.

Conseils pour augmenter votre montant de préapprobation hypothécaire

Votre préapprobation hypothécaire est moins élevée que ce que vous espériez? Il existe plusieurs stratégies pour améliorer votre admissibilité et augmenter votre capacité d’emprunt. En comprenant comment les prêteurs analysent votre dossier, vous pouvez vous rapprocher un peu plus de votre rêve de devenir propriétaire.

Rembourser vos dettes actuelles

Les dettes en cours, en particulier les cartes de crédit à taux élevé ou les prêts auto, peuvent nuire à votre ratio d’amortissement total de la dette (ATD). En remboursant une partie de vos soldes, vous libérez une plus grande portion de votre revenu, ce qui peut être appliqué à vos paiements hypothécaires. Même quelques milliers de dollars remboursés peuvent faire une réelle différence.

Par exemple, un prêt auto de 300 $ par mois peut réduire votre capacité d’emprunt hypothécaire de plusieurs dizaines de milliers de dollars. Ce montant devient alors un frein, puisque le même revenu doit couvrir à la fois ce prêt et vos paiements hypothécaires.

Améliorer votre cote de crédit

Votre cote de crédit influence votre admissibilité à une hypothèque ainsi que le taux d’intérêt qui vous est offert. Même une amélioration modeste peut vous permettre d’obtenir un meilleur taux et de présenter un profil plus attrayant aux yeux des prêteurs.

Quelques conseils pour améliorer votre cote :

• Gardez l’utilisation de votre crédit (toutes cartes et marges confondues) sous les 30 % de votre limite.
• Payez vos factures à temps, en tenant compte du délai de traitement.
• Évitez de demander du nouveau crédit dans les mois précédant votre demande hypothécaire.

Augmenter votre revenu familial

Les prêteurs évaluent votre capacité d’emprunt en comparant vos revenus à vos dettes. Si votre revenu actuel limite le montant que vous pouvez emprunter, augmenter le revenu de votre ménage peut être l’un des moyens les plus efficaces d’obtenir une préapprobation hypothécaire plus élevée.

Il n’est pas toujours nécessaire de changer d’emploi. Il peut simplement s’agir de mieux exploiter vos sources de revenus existantes ou d’ajouter une autre personne admissible à votre demande. Si vos revenus varient, certains prêteurs calculent une moyenne sur deux ans. Gardez vos relevés pour pouvoir en faire la preuve.

• Ajoutez un coemprunteur : Il peut s’agir de votre conjoint, d’un membre de la famille ou d’un proche. Son revenu s’ajoute au vôtre, ce qui augmente votre capacité d’emprunt. Un parent ou un frère ou une sœur avec peu de dettes, un bon revenu admissible et un excellent dossier de crédit peut également agir comme garant. Cela vous permet d’être le seul propriétaire inscrit sur le titre, et de retirer cette personne au moment du renouvellement sans avoir à refinancer votre prêt.
• Déclarez des revenus supplémentaires : Des revenus provenant d’un travail d’appoint, de primes saisonnières ou d’un emploi à temps partiel peuvent être considérés, selon le prêteur, à condition qu’ils soient stables et documentés sur une période d’au moins deux ans.
• Renforcez votre historique d’emploi : Les prêteurs aiment voir une certaine stabilité dans vos revenus. Une promotion au sein de la même entreprise ou un changement d’emploi dans le même secteur peuvent être acceptés. En revanche, changer complètement de domaine juste avant une demande hypothécaire peut nuire à votre admissibilité, surtout si vous n’avez pas encore deux années de revenu stable et vérifiable.

Augmenter votre mise de fonds

Augmenter votre mise de fonds est l’un des moyens les plus directs pour accroître votre pouvoir d’achat. Une mise de fonds plus élevée peut réduire le ratio prêt-valeur ou compenser l’écart entre le montant du prêt et le prix d’achat.

Avec une mise de fonds de 20 % ou plus, vous pouvez aussi allonger la période d’amortissement jusqu’à 30 ans, ce qui réduit vos versements mensuels et vous aide à vous qualifier pour un prêt hypothécaire plus élevé. Vous évitez également d’avoir à souscrire une assurance prêt hypothécaire.

De nouvelles règles permettent même aux acheteurs d’une première propriété ou à ceux qui achètent une maison neuve d’allonger l’amortissement jusqu’à 30 ans avec une mise de fonds aussi basse que 5 %.

Voici quelques façons d’augmenter votre mise de fonds :

• Utilisez vos économies dans un CELI ou un CELIAPP : Ces comptes à l’abri de l’impôt sont conçus pour faciliter l’épargne pour une propriété.
• Accédez à vos REER grâce au Régime d’accession à la propriété (RAP) : Les acheteurs d’une première propriété peuvent retirer jusqu’à 60 000 $ de leur REER.

Envisagez une plus longue période d’amortissement

Opter pour une période d’amortissement de 30 ans plutôt que 25 ans permet de réduire vos versements hypothécaires mensuels. Des paiements plus bas améliorent vos ratios ABD (amortissement brut de la dette) et ATD (amortissement total de la dette), ce qui peut vous aider à vous qualifier pour un montant plus élevé. Certains prêteurs peuvent même faire une exception et accepter un ratio ABD supérieur à 39 % si l’emprunteur a un excellent dossier de crédit (cote supérieure à 720) et aucune autre dette (le ratio ATD est alors équivalent à l’ABD).

Cela dit, une période d’amortissement plus longue entraîne aussi un coût d’intérêt plus élevé sur la durée du prêt. C’est donc un compromis entre votre capacité d’emprunt à court terme et le coût global à long terme. À noter : les prêts assurés (avec une mise de fonds inférieure à 20 %) sont plafonnés à 25 ans, sauf dans le cas des acheteurs d’une première propriété ou de l’achat d’une propriété neuve.

Optez pour un taux d’intérêt plus bas 

Votre admissibilité est évaluée à l’aide d’un taux de qualification minimal, soit le taux contractuel majoré de 2 %, soit le taux de référence de la Banque du Canada de 5,25 %, selon le plus élevé des deux. Un taux plus bas facilite la réussite au test de résistance et augmente vos chances d’obtenir de meilleures conditions.

Choisir un taux plus bas ne se traduit donc pas uniquement par des économies, cela peut aussi vous ouvrir la porte à un prêt hypothécaire plus élevé. Une simple différence de 0,25 % peut faire grimper votre capacité d’emprunt de plusieurs milliers de dollars.

Mais attention aux compromis : certains prêts à faible taux peuvent offrir peu de privilèges de remboursement anticipé, ou imposer des pénalités plus lourdes en cas de résiliation de contrat. Assurez-vous que le taux choisi convient à votre budget actuel, tout en vous laissant la flexibilité nécessaire en cas de changement professionnel ou personnel.

Explorez les prêteurs non traditionnels

Si les prêteurs de premier ordre vous refusent un montant suffisant ou rejettent votre demande, les prêteurs de type B (à risque) ou les prêteurs privés peuvent représenter une solution viable selon votre situation. Ces prêteurs s’adressent aux personnes qui ne répondent pas aux critères stricts des institutions traditionnelles, mais qui ont néanmoins les moyens financiers de rembourser un prêt.

Les prêteurs privés sont plus souples et plus enclins à travailler avec des travailleurs autonomes ou des personnes ayant des sources de revenus moins conventionnelles. Cela dit, il est préférable de voir ces solutions comme des options temporaires. Les taux d’intérêt sont généralement plus élevés, et les prêts sont souvent à court terme. Il est donc essentiel d’avoir une stratégie de sortie bien planifiée et de prévoir un refinancement à taux plus élevé avant de retourner vers un prêteur traditionnel.

Les prêteurs à risque ont généralement comme clients les personnes suivantes :

• Travailleurs autonomes dont le revenu est variable ou difficile à documenter
• Acheteurs ayant un dossier de crédit entaché
• Clients ayant une grande valeur nette, mais un revenu déclaré faible

Utilisez judicieusement une mise de fonds offerte ou le recours à un coemprunteur

Pour plusieurs acheteurs, en particulier ceux qui en sont à leur première propriété, il peut être difficile d’atteindre les seuils requis en matière de mise de fonds ou de revenu pour obtenir un prêt hypothécaire plus élevé. Dans ces cas, le soutien de la famille peut faire toute la différence. Deux stratégies sont possibles : recevoir une mise de fonds offerte ou ajouter un coemprunteur à votre dossier.

Fonds offerts

Une mise de fonds peut provenir d’un don fait par un membre de la famille immédiate (parents, grands-parents ou frères et sœurs). La majorité des prêteurs exigent que certaines conditions soient respectées pour accepter ces fonds comme mise de fonds admissible. Une lettre de don devra être signée, confirmant que la somme donnée n’est pas un prêt et qu’elle n’est associée à aucune obligation de remboursement.

Une preuve de la provenance des fonds devra également être fournie, soit sous forme de relevés bancaires de la personne donatrice, ou d’une attestation de son institution financière. De plus, les relevés bancaires du bénéficiaire devront démontrer que le chèque, le mandat ou le virement a bien été déposé dans son compte depuis au moins 30 à 90 jours (selon le prêteur et l’assureur hypothécaire), avant que ces fonds puissent être utilisés pour la mise de fonds.

Ajouter un coemprunteur

L’ajout d’un coemprunteur, comme un cosignataire ou un garant, peut également augmenter le montant de prêt hypothécaire auquel vous êtes admissible. Cette personne est généralement un membre de la famille immédiate ayant une situation financière stable et un bon dossier de crédit. Le revenu du coemprunteur est alors ajouté au vôtre, ce qui améliore vos ratios ABD et ATD et peut vous permettre d’emprunter davantage.

Cette option est particulièrement efficace lorsque le cosignataire ou garant présente un bon crédit et peu de dettes par rapport à son revenu. On constate d’ailleurs que de plus en plus d’acheteurs d’une première propriété ont recours à un coemprunteur pour satisfaire aux critères d’admissibilité. Cela dit, c’est un engagement sérieux : le coemprunteur est légalement responsable du prêt si vous n’êtes pas en mesure de respecter vos obligations de remboursement.

Le choix entre un cosignataire et un garant dépendra des intentions à long terme. Si votre coemprunteur souhaite être retiré du prêt une fois que vous pourrez vous qualifier seul, un cosignataire devra être inscrit à votre prêt hypothécaire et au titre de propriété, ce qui nécessitera un refinancement pour le retirer du titre.

Un garant, de son côté, est inscrit uniquement sur le prêt, sans droit de propriété. Cette solution est idéale si vous souhaitez obtenir un coup de pouce pour l’achat de votre première propriété, mais prévoyez retirer le garant au moment du renouvellement de l’hypothèque. À noter qu’un renouvellement est généralement moins coûteux qu’un refinancement, qui s’accompagne souvent de frais et de taux d’intérêt plus élevés.

Important : si plus de 50 % de la mise de fonds et du revenu utilisés pour l’achat proviennent du garant, le prêteur pourrait exiger que cette personne soit inscrite à titre de cosignataire afin de réduire le niveau de risque.

Foire aux questions (FAQ) sur comment augmenter le montant de votre prêt hypothécaire

En conclusion

Augmenter le montant de votre prêt hypothécaire ne signifie pas nécessairement emprunter au maximum de votre capacité. L’objectif est de trouver un prêt qui soutient à la fois votre projet d’achat et votre santé financière à long terme. Que vous achetiez votre première propriété ou que vous magasiniez votre prochaine maison, ces stratégies peuvent vous aider à transformer une préapprobation modeste en un pouvoir d’achat plus concret.

Communiquez dès aujourd’hui avec un expert hypothécaire de nesto pour explorer vos options et bâtir une stratégie de financement qui s’aligne avec vos objectifs à long terme.

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