Quel montant d’hypothèque puis-je obtenir avec un salaire de 80 000 $ au Canada?
Un salaire de 80 000 $ rapproche déjà beaucoup de Canadiens du rêve de devenir propriétaire. Mais le revenu, à lui seul, ne suffit pas à garantir une approbation. Les prêteurs convertissent d’abord votre salaire en revenu mensuel, appliquent les règles d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD), ajoutent les taxes foncières et les coûts de chauffage, puis soumettent votre dossier au test de résistance hypothécaire, à un taux de qualification plus élevé que votre taux contractuel.
Dans les sections qui suivent, on décortique ce que représente un revenu de 80 000 $ pour votre projet d’achat à l’aide de chiffres concrets. On montre la différence entre ce que vous pouvez vous permettre et ce pour quoi vous pouvez réellement vous qualifier, puis on illustre comment les paliers de mise de fonds et les différents scénarios de taux d’intérêt influencent votre montant d’approbation, que ce soit pour une hypothèque assurée, assurable ou non assurée.
Les grandes lignes
- Votre approbation hypothécaire est limitée par vos ratios ABD et ATD, pas seulement par votre revenu, et les taxes et le chauffage viennent aussi réduire la marge disponible.
- Le montant de la mise de fonds influence les primes d’assurance prêt hypothécaire, les taux offerts et les limites de ratios, ce qui peut augmenter ou diminuer le montant maximal approuvé.
- L’abordabilité au taux contractuel ne correspond pas à la qualification au taux majoré du test de résistance.
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Les prêteurs commencent par convertir votre revenu annuel de 80 000 $ en revenu mensuel, soit environ 6 667 $ par mois, puis vérifient si vos paiements liés à l’habitation et vos obligations mensuelles respectent leurs règles internes. Les souscripteurs hypothécaires tiennent compte de l’ensemble des coûts d’occupation de la propriété, pas seulement du versement hypothécaire, et examinent aussi les engagements récurrents qui figurent à votre dossier de crédit. Les prêts assurés à ratio élevé offrent souvent des limites de ratios légèrement plus flexibles que les prêts conventionnels non assurés.
Votre revenu mensuel brut est : 80 000 $ ÷ 12 = 6 667 $. Les prêteurs testent ensuite :
- ABD (amortissement brut de la dette) : paiement hypothécaire (capital + intérêts), taxes foncières, chauffage et 50 % des frais de condo, s’il y a lieu.
- ATD (amortissement total de la dette) : l’ABD plus toutes vos autres obligations mensuelles (pensions alimentaires, paiements d’auto, prêts étudiants, marges et cartes de crédit, etc.).
Pour les dossiers assurés, les assureurs hypothécaires permettent en général un ABD pouvant atteindre 39 % et un ATD allant jusqu’à 44 %. Pour les dossiers non assurés, la plupart des prêteurs fixent plutôt des limites autour de 35 % pour l’ABD et 42 % pour l’ATD. Ces seuils peuvent varier d’un prêteur à l’autre, selon leurs lignes directrices de souscription, votre cote de crédit et le profil de risque global de votre dossier.
Le test de résistance hypothécaire
Tous les emprunteurs doivent se qualifier selon le taux admissible minimal (TAM). Selon le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), le TAM correspond au « taux du contrat hypothécaire + 2 % ou 5,25 %, selon le plus élevé des deux ». Le BSIF précise aussi que « le TAM comporte deux éléments : la “marge tampon” par rapport au taux contractuel (actuellement 2 %) et le “seuil plancher” (actuellement 5,25 %) ».
Ce que vous pouvez vous permettre vs ce pour quoi vous vous qualifiez avec un salaire de 80 000 $
Votre capacité de payer correspond au versement calculé à votre taux contractuel, soit le taux réellement appliqué à votre hypothèque. La qualification, elle, repose sur le taux majoré du test de résistance, habituellement plus élevé, ce qui fait baisser le montant maximal approuvé par rapport à ce que votre budget pourrait supporter au taux contractuel. Vous pouvez donc être à l’aise avec un versement mensuel donné, mais le montant approuvé sera déterminé par le versement soumis au test de résistance, auquel s’ajoutent les taxes foncières et les coûts de chauffage, et qui doit obligatoirement respecter les limites d’ABD et d’ATD.
Les coûts mensuels pris en compte par les prêteurs
Avant d’estimer votre budget, il est utile de se servir de l’ABD et de l’ATD comme balises pour les coûts mensuels que les prêteurs incluent toujours. Cette approche vous évite de surestimer votre approbation ou d’être surpris par le montant final une fois le dossier analysé.
Taxes foncières
Une règle pratique consiste à utiliser 1 % du prix d’achat par année, réparti sur 12 mois. Les taux de taxes municipales varient d’un endroit à l’autre, mais cette « règle du 1 % » demeure un repère prudent lorsqu’on n’a pas encore accès à l’avis d’imposition ni à la fiche MLS pour confirmer le montant exact.
Chauffage
Les souscripteurs retiennent généralement un minimum de 100 $ par mois pour une maison et de 60 $ par mois pour un condo. Les coûts peuvent être plus élevés pour les propriétés plus grandes, plus âgées ou situées en dehors des centres urbains, surtout si le chauffage fonctionne encore au mazout ou au propane. Chaque prêteur applique ensuite ses propres lignes directrices en fonction du type de propriété et de sa superficie.
Frais de condo
Si vous achetez une copropriété, les prêteurs incluent 50 % des frais de condo mensuels dans le calcul de l’ABD. Des frais de condo élevés peuvent donc faire baisser sensiblement votre prix d’achat maximal, même si le revenu, le taux d’intérêt et la mise de fonds restent les mêmes.
Comme les prêteurs calculent l’ABD en incluant automatiquement les taxes foncières et les coûts de chauffage, ces montants influencent directement votre approbation hypothécaire. Les ignorer dans vos simulations gonfle artificiellement votre budget et mène souvent à des déceptions au moment de l’approbation finale.
Comment les calculs fonctionnent avec un salaire de 80 000 $
Voici la méthode utilisée pour illustrer clairement nos calculs :
- Dossiers assurés : ABD maximum de 39 % → 6 667 $ × 39 % = 2 600 $
- Dossiers non assurés : ABD maximum de 35 % → 6 667 $ × 35 % = 2 333 $
- Taxes foncières mensuelles : prix × 1 % ÷ 12
- Chauffage mensuel : 100 $ (hypothèse de base pour une maison)
- Versement disponible pour le capital et les intérêts = Plafond d’ABD − taxes − chauffage
- La qualification se fait au taux du test de résistance; l’abordabilité correspond au versement au taux contractuel
- Les prêts assurés incluent la prime d’assurance SCHL selon le ratio prêt-valeur (par exemple, 90,01 % à 95 % = 4 %, 85,01 % à 90 % = 3,1 %)
Des exemples pour répondre à toutes les situations
Les tableaux qui suivent présentent le prix d’achat maximal et le montant d’hypothèque qui respectent la limite d’ABD au taux de qualification, ainsi que le versement mensuel calculé au taux contractuel pour ce même scénario. Les taux contractuels utilisés sont : 3 %, 3,5 %, 4 %, 4,5 % et 5 %, tandis que le taux de qualification correspond au plus élevé entre 5,25 % et le taux contractuel + 2 %.
Chaque ligne est recalculée de façon à ce que : versement de qualification + taxes mensuelles + chauffage = ABD maximal.
Hypothèque assurée avec 5 % de mise de fonds
Avec 5 % de mise de fonds, l’hypothèque comporte une prime d’assurance SCHL de 4 % appliquée au montant de base du prêt. Le taux de qualification détermine l’admissibilité, et non le taux contractuel. Cependant, avec les nouvelles règles, lorsqu’il s’agit de se qualifier pour un renouvellement en vue de changer de prêteur, c’est alors le taux contractuel qui s’applique.
Les taxes foncières (1 % du prix de la propriété) et 100 $ de chauffage sont inclus dans l’ABD. Plus le prix de la maison augmente, plus les taxes grugent la marge disponible pour le versement hypothécaire. L’hypothèse utilise une composition mensuelle (12 fois par année), comme pour les taux variables (VRM) ou ajustables (ARM).
| Taux contractuel | Taux de qualification | Prix max | Hypothèque | Versement mensuel | Versement qualif. | Taxes mensuelles | Chauffage mensuel | ABD max |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 % | 5,25 % | 370 156 $ | 365 715 $ | 1 734 $ | 2 192 $ | 308 $ | 100 $ | 2 600 $ |
| 3,5 % | 5,5 % | 362 292 $ | 357 944 $ | 1 792 $ | 2 198 $ | 302 $ | 100 $ | 2 600 $ |
| 4 % | 6 % | 347 269 $ | 343 102 $ | 1 811 $ | 2 211 $ | 289 $ | 100 $ | 2 600 $ |
| 4,5 % | 6,5 % | 333 139 $ | 329 141 $ | 1 829 $ | 2 222 $ | 278 $ | 100 $ | 2 600 $ |
| 5 % | 7 % | 319 844 $ | 316 006 $ | 1 847 $ | 2 233 $ | 267 $ | 100 $ | 2 600 $ |
Comment le taux contractuel influence votre approbation
Votre taux contractuel agit sur deux éléments à la fois. D’abord, il détermine votre versement hypothécaire mensuel réel. Ensuite, il fixe le taux utilisé pour le test de résistance, soit le plus élevé entre 5,25 % et votre taux contractuel + 2 %. Par exemple, avec un taux contractuel de 4 %, le taux de qualification grimpe automatiquement à 6 %. Les prêteurs vérifient ensuite si le versement calculé à ce taux, plus les taxes foncières mensuelles et les 100 $ de chauffage, respectent la limite d’ABD de 2 600 $ pour un revenu annuel de 80 000 $. Si le total reste inférieur ou égal à 2 600 $, l’approbation est confirmée, puisque ces montants d’hypothèque incluent déjà les primes SCHL pour un prêt assuré à ratio élevé.
Le tableau illustre, pour chaque scénario, le montant d’hypothèque et les versements mensuels aux taux contractuel et de qualification, en supposant des taxes foncières équivalentes à 1 % du prix de la propriété par année.
Qu’est-ce que cela signifie pour un salaire de 80 000 $?
En résumé, votre taux contractuel détermine à la fois votre versement et le taux du test de résistance, alors que les taxes et le chauffage réduisent la marge disponible dans votre ABD. Lorsque ces trois éléments restent sous la limite de 39 %, votre prêt peut être approuvé. Selon les scénarios présentés, une personne gagnant 80 000 $ et versant 5 % de mise de fonds peut généralement se qualifier pour un prix d’achat situé entre environ 320 000 $ et 370 000 $, la limite exacte variant en fonction des taux d’intérêt.
Quel impact une hypothèque à taux variable aurait-elle sur mon approbation avec un salaire de 80 000 $?
Une préapprobation à taux variable représente un portrait de votre capacité d’emprunt basé sur le taux préférentiel du moment, soumis au test de résistance. Si le taux préférentiel augmente avant que vous ne passiez de la préapprobation à l’approbation finale, votre taux contractuel monte lui aussi, et le taux de qualification suit le même mouvement (puisque les prêteurs testent au plus élevé entre 5,25 % et le taux contractuel + 2 %). Cela réduit la marge disponible dans votre ABD de 2 600 $. Par exemple, si votre taux variable passait de 4 % à 4,5 %, le prix d’achat admissible pourrait passer d’environ 347 000 $ à près de 333 000 $ pour un dossier assuré avec 5 % de mise de fonds, soit une baisse d’environ 14 000 $. À l’inverse, si le taux baissait de 0,25 % à 3,75 %, le plafond grimperait aux alentours de 355 000 $.
Hypothèque assurée avec une mise de fonds de 10 %
Dans ce scénario, la mise de fonds passe à 10 %, ce qui fait chuter la prime d’assurance à 3,1 %. Le montant financé diminue donc légèrement par rapport à une mise de fonds de 5 %, ce qui peut permettre un prix d’achat maximal un peu plus élevé. L’approbation demeure toutefois limitée par le versement soumis au test de résistance, qui doit toujours rester sous l’ABD maximal de 2 600 $.
| Taux contractuel | Taux de qualification | Prix max | Hypothèque | Versement mensuel | Versement qualif. | Taxes mensuelles | Chauffage mensuel | ABD max |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 % | 5,25 % | 391 007 $ | 362 815 $ | 1 721 $ | 2 174 $ | 326 $ | 100 $ | 2 600 $ |
| 3,5 % | 5,5 % | 382 763 $ | 355 166 $ | 1 778 $ | 2 181 $ | 319 $ | 100 $ | 2 600 $ |
| 4 % | 6 % | 367 010 $ | 340 548 $ | 1 798 $ | 2 194 $ | 306 $ | 100 $ | 2 600 $ |
| 4,5 % | 6,5 % | 352 183 $ | 326 791 $ | 1 816 $ | 2 207 $ | 293 $ | 100 $ | 2 600 $ |
| 5 % | 7 % | 338 225 $ | 313 839 $ | 1 835 $ | 2 218 $ | 282 $ | 100 $ | 2 600 $ |
Comprendre la logique derrière ces résultats
À mesure que la mise de fonds augmente, le taux de prime d’assurance diminue par rapport à celui appliqué à une mise de fonds de 5 %, ce qui allège légèrement le montant du prêt et peut hausser le prix maximal admissible. Malgré tout, l’approbation reste déterminée par le versement soumis au test de résistance, qui doit tenir sous le plafond d’ABD de 2 600 $.
Hypothèque non assurée avec 20 % de mise de fonds
Pour les prêts non assurés, le plafond d’ABD est plus serré, à 35 %, ce qui équivaut à 2 333 $ sur un revenu de 80 000 $. Aucune prime d’assurance prêt hypothécaire n’est ajoutée au montant emprunté, puisque ce type d’hypothèque n’est pas protégé contre le défaut de paiement. En contrepartie, les prêteurs assument eux-mêmes ce risque et offrent souvent des taux d’intérêt un peu plus élevés, en plus d’appliquer des ratios plus prudents. Une mise de fonds plus importante ne se traduit donc pas automatiquement par l’approbation la plus élevée.
| Taux contractuel | Taux de qualification | Prix max | Hypothèque | Versement mensuel | Versement qualif. | Taxes mensuelles | Chauffage mensuel | ABD max |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 % | 5,25 % | 396 814 $ | 317 452 $ | 1 505 $ | 1 902 $ | 331 $ | 100 $ | 2 333 $ |
| 3,5 % | 5,5 % | 388 616 $ | 310 893 $ | 1 556 $ | 1 909 $ | 324 $ | 100 $ | 2 333 $ |
| 4 % | 6 % | 372 928 $ | 298 343 $ | 1 575 $ | 1 922 $ | 311 $ | 100 $ | 2 333 $ |
| 4,5 % | 6,5 % | 358 140 $ | 286 512 $ | 1 593 $ | 1 935 $ | 298 $ | 100 $ | 2 333 $ |
| 5 % | 7 % | 344 197 $ | 275 357 $ | 1 610 $ | 1 946 $ | 287 $ | 100 $ | 2 333 $ |
Pourquoi une mise de fonds de 20 % n’offre pas toujours le plus haut montant admissible
Une mise de fonds de 20 % ne garantit pas automatiquement un montant d’hypothèque plus élevé. Oui, elle élimine les primes d’assurance, mais les dossiers non assurés sont souvent soumis à des ratios ABD et ATD plus serrés et à des taux un peu plus élevés, ce qui peut neutraliser une partie de l’avantage. À l’inverse, les hypothèques assurées avec moins de 20 % de mise de fonds peuvent parfois offrir une approbation plus élevée grâce à des ratios d’endettement plus permissifs et à des taux effectifs plus bas.
Ce qui fait varier votre montant d’approbation hypothécaire
Avant de choisir la voie qui vous convient le mieux, concentrez-vous d’abord sur les facteurs qui font vraiment bouger le montant approuvé. Une meilleure cote de crédit peut améliorer la tarification (le taux offert) et augmenter à la fois votre capacité de paiement et votre montant d’approbation. À l’inverse, les paiements récurrents qui figurent à votre dossier de crédit réduisent votre marge dans l’ATD, laissant moins de place pour le paiement hypothécaire, puisque ce ratio est généralement plafonné à 42 % ou 44 %.
Même une dette mensuelle de 300 à 400 $ peut faire baisser votre prix d’achat maximal de plusieurs dizaines de milliers de dollars. La localisation joue aussi un rôle important. Les taxes foncières et les coûts de chauffage varient d’une ville ou d’une province à l’autre, ce qui explique pourquoi deux ménages ayant le même revenu de 80 000 $ peuvent se qualifier pour des montants différents. En choisissant une propriété située dans une municipalité où les taxes sont moins élevées ou une maison plus petite et plus écoénergétique, vous augmentez la marge disponible dans votre ABD, sans changer votre revenu.
Les taux hypothécaires en vigueur
Comme le taux admissible minimal (TAM) correspond au plus élevé entre votre taux contractuel + 2 % et 5,25 %, les montants approuvés évoluent en fonction des taux du marché. Consultez les meilleurs taux hypothécaires assurés et non assurés au Canada sur nesto, puis calculez vos versements au taux contractuel et au taux de qualification dans un calculateur de versements hypothécaires. Vous pouvez aussi simplifier le tout en utilisant une calculatrice de capacité d’emprunt, qui tient déjà compte du test de résistance canadien.
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Obtenez votre tauxFoire aux questions (FAQ) sur l’approbation d’hypothèque avec un salaire de 80 000 $
Combien puis-je emprunter avec un salaire de 80 000 $ au Canada?
Sans autre dette et en incluant des coûts mensuels réalistes, plusieurs emprunteurs gagnant 80 000 $ se qualifient pour un montant d’hypothèque situé entre environ 275 000 $ et 365 000 $. Le montant exact dépend du taux contractuel, du taux de qualification, de votre mise de fonds et du fait que le paiement soumis au test de résistance, plus les taxes et le chauffage, respecte vos plafonds d’ABD et d’ATD.
En quoi consiste le test de résistance et comment influence-t-il une approbation avec un revenu de 80 000 $?
Le test de résistance exige que vous vous qualifiiez au taux le plus élevé entre 5,25 % et votre taux contractuel + 2 %, ce qui réduit le montant maximal par rapport à une qualification calculée seulement au taux contractuel. Le BSIF explique que le TAM correspond au plus élevé entre « le taux du contrat hypothécaire + 2 % » et « 5,25 % ». Le pourcentage ajouté de 2 % sert de marge tampon, tandis que le taux fixe de 5,25 % agit comme seuil plancher. Ces deux éléments définissent ensemble le taux admissible minimal utilisé pour le test de résistance.
Les taxes foncières, le chauffage et les frais de condo changent-ils vraiment le montant d’approbation?
Oui. Les prêteurs calculent l’ABD en incluant systématiquement les taxes foncières et les coûts de chauffage, et ils ajoutent aussi 50 % des frais de condo lorsqu’il y en a. Comme ces coûts augmentent avec la valeur de la propriété et varient selon la ville et le type d’habitation, les ignorer gonfle votre capacité d’achat sur papier et peut mener à un écart important au moment de la souscription.
Une mise de fonds de 20 % mène-t-elle toujours à l’approbation la plus élevée?
Pas nécessairement. Une mise de fonds de 20 % permet d’éviter les primes d’assurance, mais les dossiers non assurés sont souvent assortis de taux un peu plus élevés et de ratios ABD et ATD plus serrés. Les hypothèques assurées, avec moins de 20 % de mise de fonds, peuvent parfois offrir des montants d’approbation supérieurs grâce à des ratios plus permissifs et des taux plus avantageux.
Comment mon revenu se compare-t-il à la moyenne nationale?
Statistique Canada rapporte que « le revenu médian après impôt des familles et personnes seules au Canada était de 74 200 $ en 2023 ». Les calculs d’approbation hypothécaire se basent toutefois sur le revenu brut avant impôt, ce qui correspond généralement à un revenu d’environ 90 000 $ à 95 000 $ en 2025 pour atteindre un revenu médian après impôt de cet ordre. Ce repère aide à cadrer les attentes pour une hypothèque autour de 340 000 $. Votre montant d’approbation repose néanmoins sur vos ratios, vos coûts mensuels et le test de résistance, plutôt que sur le revenu seul.
En conclusion
Un salaire de 80 000 $ peut assurément soutenir un projet d’accès à la propriété au Canada, mais le montant d’hypothèque final n’est pas déterminé par un simple multiple de votre revenu. Il dépend de vos ratios d’endettement, de vos coûts d’occupation mensuels et du test de résistance. Les exemples ci-dessus illustrent pourquoi les hypothèques assurées, assurables et non assurées réagissent différemment, et comment les résultats évoluent lorsque les taux se situent entre 3 % et 5 %.
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