Choisir une hypothèque conjointe au Canada
Quel montant une hypothèque conjointe permet-elle d’emprunter au Canada?
L’hypothèque conjointe permet à deux personnes ou plus de regrouper leurs revenus, leurs actifs et leurs cotes de crédit pour se qualifier pour un prêt plus important. Ce modèle de co-achat est de plus en plus utilisé par les couples, les amis ou les membres d’une famille pour acheter une propriété malgré les prix élevés du marché immobilier. Dans le cadre d’une convention d’hypothèque conjointe, toutes les parties sont solidairement responsables de la dette et sont généralement inscrites sur le titre de propriété.
Le co-emprunt ou la signature d’une convention d’hypothèque conjointe au Canada a des conséquences juridiques majeures. Un co-signataire accepte officiellement de rembourser l’hypothèque si l’emprunteur principal ne respecte pas ses obligations. Cette obligation solidaire peut améliorer ou nuire à la situation financière du co-signataire, selon la régularité des paiements et la gestion du prêt.
Les grandes lignes
- Le co-signataire partage les responsabilités du prêt et figure sur le titre de propriété, ce qui définit la structure de l’hypothèque conjointe au Canada.
- La caution (ou garant) assume une responsabilité financière sans posséder de droits sur le titre de propriété, ce qui distingue ce rôle du co-emprunt.
- L’impact sur le crédit touche tous les signataires, car les prêteurs calculent l’obligation solidaire dans l’évaluation globale de la capacité d’emprunt future de chaque personne.
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Quel montant un couple peut-il réellement emprunter au Canada?
Au Canada, un couple peut généralement emprunter entre 3,5 et 4,5 fois son revenu combiné, mais ce montant est réduit par le test de résistance, qui exige de se qualifier au taux le plus élevé entre 5,25 % ou le taux contractuel plus 2 %. Le montant réellement accordé dépend donc des revenus, des dettes et du profil de crédit de chaque co-emprunteur.
Les prêteurs utilisent les ratios ABD et ATD pour valider que vos versements hypothécaires et vos dettes respectent les seuils d’admissibilité.
Qu’est-ce que le co-achat?
Un couple au Canada a généralement les moyens d’emprunter entre 3,5 et 4,5 fois son revenu combiné brut, pourvu que son endettement global respecte les normes fédérales. La majorité des institutions financières plafonnent le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) à 39 % et le ratio d’amortissement total de la dette (ATD) à 44 % du revenu mensuel avant impôts. Pour établir votre admissibilité, les prêteurs calculent vos frais de logement (capital, intérêts, taxes, chauffage et 50 % des frais de condo), en plus de vos obligations existantes, comme les prêts auto ou les soldes de cartes de crédit.
L’hypothèque conjointe, ou hypothèque en copropriété, permet à plusieurs personnes de s’unir pour acheter une propriété ensemble. Le co-achat est devenu une solution incontournable pour les Canadiens qui ne peuvent pas se qualifier avec un seul revenu. En regroupant leurs forces financières, les co-emprunteurs obtiennent souvent un montant de prêt plus élevé et des conditions de financement plus avantageuses.
Responsabilités des co-emprunteurs
Signer une hypothèque conjointe au Canada crée un engagement légal total pour chaque personne, et non un simple partage de la dette. Comme le souligne l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), chaque co-emprunteur est entièrement responsable de rembourser la totalité du solde impayé.
Cette responsabilité repose juridiquement sur l’obligation solidaire. Concrètement, l’obligation solidaire signifie que si l’un des emprunteurs cesse de payer, le prêteur peut exiger le paiement complet de le versement mensuel ou du solde total à n’importe quel co-signataire. Le prêteur n’est pas obligé de réclamer uniquement une « part » de la dette à chaque personne. Conséquemment, le moindre retard de paiement nuit à la cote de crédit de tous les copropriétaires, puisque la dette est inscrite au dossier de chaque demandeur.
Comment les prêteurs calculent l’admissibilité à une hypothèque conjointe
Les prêteurs ne se contentent pas d’additionner deux salaires; ils effectuent une analyse pondérée de votre profil financier global. Pour déterminer le montant maximal de votre prêt, les institutions canadiennes suivent un processus rigoureux en trois étapes :
- Le regroupement des revenus : Les prêteurs additionnent le revenu annuel brut (avant impôts) des deux demandeurs. Cela inclut le salaire de base, les commissions régulières (généralement calculées sur une moyenne de deux ans) et les primes confirmées.
- L’intégration des dettes : Toutes les obligations mensuelles des deux partenaires, comme les prêts auto, les dettes d’études et les paiements minimums de cartes de crédit, sont comptabilisées dans le ratio d’amortissement total de la dette (ATD).
- La vérification du crédit (le maillon faible) : Bien que les revenus et les dettes soient combinés, le taux d’intérêt offert est souvent influencé par la plus faible des deux cotes de crédit. Si l’un des partenaires a une cote inférieure à 600, le couple pourrait être limité aux prêteurs alternatifs, même si l’autre partenaire a un excellent dossier.
Stratégie à considérer : Si l’un des partenaires a des dettes importantes à taux d’intérêt élevé, il peut être plus avantageux de demander l’hypothèque individuellement, à condition que le revenu du partenaire sans dette soit suffisant pour se qualifier seul.
Comment les prêteurs déterminent votre capacité d’emprunt conjointe
Les prêteurs déterminent votre capacité d’emprunt en utilisant deux ratios d’endettement principaux pour comparer vos frais de logement et vos dettes totales à votre revenu brut familial.
| Facteur d’admissibilité | Limite pour la majorité des emprunteurs | Ce qui est inclus |
|---|---|---|
| Amortissement brut de la dette (ABD) | 39 % | Capital, intérêts, taxes foncières, chauffage, 50 % des frais de condo. |
| Amortissement total de la dette (ATD) | 44 % | Tous les éléments de l’ABD + cartes de crédit, prêts auto, dettes d’études. |
| Cote de crédit minimale | 680 | Requise pour au moins un demandeur afin d’accéder aux taux préférentiels. |
| Taux du test de résistance | Le plus élevé entre 5,25 % ou votre taux + 2 % | Le taux d’intérêt utilisé pour établir votre admissibilité financière en fonction de votre revenu. |
Qu’est-ce que la co-signature d’une hypothèque?
Agir comme co-signataire au Canada consiste à prêter sa force financière à l’emprunteur principal pour faciliter l’obtention du prêt. En apposant votre signature, vous acceptez de partager la pleine responsabilité des versements hypothécaires, que vous habitiez ou non la propriété et peu importe votre contribution réelle aux versements mensuels. Cette entente de co-signature implique que vous partagez la propriété et les obligations selon les règles de l’hypothèque en copropriété.
La co-signature sert de levier financier essentiel pour de nombreux nouveaux propriétaires. Selon l’Enquête auprès des emprunteurs hypothécaires 2025 de la SCHL, la popularité de la propriété partagée est en forte progression. Notamment, 54 % des premiers acheteurs ont acquis leur propriété avec l’aide d’un co-signataire ou d’un co-emprunteur autre qu’un conjoint. Chez les jeunes Canadiens de 18 à 24 ans, ce chiffre grimpe à 64 %, ce qui souligne un virage majeur vers la mise en commun des ressources pour accéder à la propriété dans le marché actuel.
Co-signataire vs caution (garant)
Au Canada, le rôle du co-signataire et celui de la caution (ou garant) sont distincts, bien qu’ils soient souvent confondus. Le co-signataire partage une responsabilité égale pour l’hypothèque, figure sur le titre de propriété et assume les mêmes obligations financières que les autres emprunteurs. La caution, quant à elle, intervient uniquement si les emprunteurs principaux ne peuvent plus honorer leurs versements, même si elle ne détient aucun droit de propriété sur l’immeuble.
Si des membres de la famille souhaitent aider un proche à passer le test de résistance, les prêteurs exigent souvent qu’ils agissent comme co-signataires plutôt que comme cautions, surtout s’ils possèdent des revenus ou des actifs importants. Notez que les prêteurs exigent un refinancement de l’hypothèque si vous devez plus tard retirer un nom du titre de propriété. Toutefois, la co-signature protège votre investissement puisque vous demeurez propriétaire d’une part de l’immeuble.
Le rôle de caution entraîne des responsabilités financières à long terme similaires et peut restreindre votre propre capacité d’obtenir des prêts personnels. L’avantage d’être une caution est qu’au moment du renouvellement de l’hypothèque, si l’emprunteur principal se qualifie seul, le nom de la caution n’a pas à être retiré du titre de propriété (puisqu’il n’y figure pas), ce qui évite les frais liés à un refinancement.
| Caractéristique | Co-signataire | Caution (garant) |
|---|---|---|
| Sur le titre de propriété? | Oui | Non |
| Responsabilité financière | Primaire (Obligation solidaire) | Secondaire (en cas de défaut) |
| Revenu utilisé? | Oui, pour augmenter la capacité d’emprunt | Oui, pour solidifier le dossier |
| Impact sur le crédit | Direct (inscrit au dossier de crédit) | Potentiel (en cas de défaut de paiement) |
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Quels sont les types de propriétés conjointes au Canada?
L’achat d’une propriété à plusieurs au Canada peut être structuré de deux façons : la copropriété avec droit de survie ou la copropriété divise (ou indivise). Chaque structure entraîne des responsabilités distinctes pour les co-emprunteurs, notamment pour le paiement des taxes foncières ou des frais de condo. Le choix du mode de propriété influence aussi ce qui arrive si l’un des co-emprunteurs décide de vendre sa part ou de déménager.
La copropriété avec droit de survie
La copropriété avec droit de survie est une structure où chaque co-propriétaire détient une part égale de la propriété. Si l’un des propriétaires décède, sa part est automatiquement transférée au(x) survivant(s). Cette structure est la plus courante chez les conjoints et les partenaires de longue date.
- Propriété égale : Chaque co-propriétaire détient une part identique de l’immeuble (ex. : 50/50).
- Droit de survie : Au décès d’un propriétaire, sa part s’ajoute directement à celle du survivant. Cela simplifie la planification successorale, mais peut primer sur les volontés inscrites dans un testament.
- Prise de décision : Les décisions majeures, comme la vente ou le refinancement, exigent le consentement de tous les co-propriétaires.
Cette entente est idéale pour les acheteurs qui ont un haut niveau de confiance et des objectifs de vie communs.
La copropriété ordinaire ou par parts
La copropriété par parts est l’option privilégiée par les amis, les membres d’une famille ou les partenaires d’affaires qui achètent ensemble. Ses caractéristiques principales incluent :
- Partage flexible : Les co-propriétaires peuvent détenir des parts inégales selon leur contribution financière. Par exemple, l’un peut détenir 40 % et l’autre 60 %.
- Transfert des parts : Au décès d’un propriétaire, sa part ne va pas automatiquement au co-propriétaire. Elle est transférée selon les volontés de son testament ou, à défaut, à ses héritiers légaux.
- Vente des parts : Les co-propriétaires peuvent, en théorie, vendre leur part indépendamment. Toutefois, il est fortement recommandé de signer une convention d’indivision devant notaire pour encadrer ce processus.
Cette structure offre à chaque participant un meilleur contrôle sur son investissement et convient à ceux qui préfèrent des droits de propriété bien définis.
Les risques de la co-signature d’une hypothèque
Il est essentiel d’évaluer les risques avant de confirmer l’admissibilité à une hypothèque conjointe au Canada. Les co-signataires doivent prévoir que, si la situation financière d’un partenaire change de façon imprévue, ils pourraient devoir assumer seuls la totalité de l’hypothèque, des taxes foncières, des frais de condo, de l’assurance habitation et des services publics. Assumer ces coûts imprévus peut exercer une pression importante sur le budget familial et nuire à la cote de crédit de tous les co-emprunteurs. La co-signature influence directement votre ratio d’endettement, ce qui limite votre capacité d’emprunt globale et votre admissibilité à d’autres prêts ou produits hypothécaires.
Implications juridiques de l’hypothèque conjointe
Prendre part à une convention d’hypothèque conjointe au Canada exige de bien comprendre les obligations légales et les responsabilités partagées. Si un co-signataire ou un co-emprunteur souhaite se retirer de l’hypothèque, un refinancement est généralement nécessaire, ce qui peut entraîner des frais importants.
Le refinancement modifie les conditions du contrat hypothécaire et nécessite une planification financière et juridique rigoureuse. Il est fortement recommandé aux Canadiens de consulter des professionnels du droit pour rédiger une convention de copropriété (ou d’indivision). Ce document doit préciser les parts de propriété, les responsabilités de chacun et les stratégies de sortie afin de protéger les intérêts financiers de toutes les parties.
L’impact de la cote de crédit sur votre hypothèque conjointe
L’évaluation de la cote de crédit est une étape cruciale du processus d’approbation d’une hypothèque conjointe. Les prêteurs analysent les antécédents de crédit de tous les co-emprunteurs pour déterminer la solvabilité globale du groupe. Voici comment cela influence le dossier :
- Vérification de crédit conjointe : La cote de crédit de chaque co-emprunteur est examinée. Tout rapport négatif, comme des paiements manqués ou des défauts de paiement, peut nuire à l’admissibilité de l’ensemble du groupe.
- Association financière : Dès qu’une demande d’hypothèque conjointe est déposée, les co-emprunteurs deviennent liés financièrement. Cela signifie que le comportement de crédit de l’un peut influencer la perception de la solvabilité des autres.
Pour une hypothèque conjointe au Canada, la plupart des prêteurs privilégient les demandeurs ayant une bonne cote de crédit (généralement 680 ou plus pour le co-emprunteur ayant le meilleur score). Si l’un des co-emprunteurs a une cote inférieure à 600, cela peut durcir les conditions du prêt ou même mener à un refus de la part d’un prêteur traditionnel.
Critères d’approbation pour une hypothèque conjointe
L’approbation d’une hypothèque conjointe au Canada repose sur la santé financière globale de tous les demandeurs. Les prêteurs analysent trois facteurs principaux lors de l’examen d’une demande commune : le revenu combiné, les ratios d’endettement et le montant de la mise de fonds.
- Le revenu combiné : Un revenu familial plus élevé permet au groupe de se qualifier pour un prêt plus important.
- Les ratios d’endettement : Les prêteurs recherchent un ratio d’amortissement de la dette gérable. Si l’un des co-emprunteurs a des dettes importantes, cela réduit la capacité d’emprunt de l’ensemble du groupe.
- La mise de fonds : Elle doit être d’au moins 5 % du prix de la propriété. Toutefois, une mise de fonds de 20 % ou plus est requise pour éviter de payer les primes d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement).
Formes de propriété immobilière au Canada : indivision, copropriété et hypothèque individuelle
Voici un aperçu pour mieux comprendre les différences entre les principales structures de propriété utilisées lors de l’achat d’une propriété au Canada.
| Propriété conjointe (droit de survie) | Indivision | Hypothèque individuelle | |
|---|---|---|---|
| Part de propriété | Égale (50/50) | Variable selon l’entente | Propriété exclusive (100 %) |
| Structure hypothécaire | Charge standard ou charge collatérale | Charge standard uniquement | Charge standard ou charge collatérale |
| Transmission au décès | Transfert automatique au copropriétaire | Transmise aux héritiers | Transmise aux héritiers |
| Capacité d’emprunt | Plus élevée grâce aux revenus combinés | Dépend de la part détenue et de la contribution | Dépend uniquement du revenu et du crédit de l’emprunteur |
En pratique, le choix de la structure de propriété dépend de votre situation financière et de vos objectifs à long terme. La propriété conjointe avec droit de survie est souvent utilisée par des couples, puisqu’elle permet un transfert automatique au décès.
L’indivision est plus fréquente lorsque des membres de la famille ou des partenaires souhaitent acheter ensemble tout en conservant des parts distinctes. Une hypothèque individuelle, quant à elle, convient mieux aux acheteurs qui souhaitent garder le plein contrôle de leur propriété et de leur financement.
Le choix de la structure peut aussi avoir un impact sur votre admissibilité hypothécaire, notamment en ce qui concerne le calcul des revenus et des ratios d’endettement.
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Avantages et inconvénients de l’hypothèque conjointe
L’hypothèque conjointe au Canada offre plusieurs bénéfices, notamment un pouvoir d’achat accru et une meilleure admissibilité au financement. En tenant compte des revenus de tous les co-signataires ou co-emprunteurs, les demandeurs peuvent obtenir des montants de prêt plus élevés et des taux d’intérêt plus concurrentiels.
Cette stratégie est particulièrement utile dans un marché immobilier fluctuant, où la préapprobation hypothécaire et le choix du moment opportun sont cruciaux pour obtenir les meilleurs taux au Canada. Les avantages peuvent aussi inclure l’accès à une hypothèque subsidiaire ou à des stratégies d’hypothèques hybrides.
Avant de vous engager, considérez les points suivants :
Les avantages d’une hypothèque conjointe
- Pouvoir d’achat accru : La mise en commun des ressources permet une mise de fonds plus importante et, potentiellement, de meilleures conditions de prêt.
- Partage des frais : Les versements hypothécaires et les coûts liés à la propriété sont répartis entre les co-propriétaires, ce qui réduit le fardeau financier individuel.
- Avantages fiscaux : Les co-propriétaires peuvent être admissibles à certains remboursements ou partager les droits de mutation (taxe de bienvenue), rendant l’achat plus économique.
Les inconvénients d’une hypothèque conjointe
- Responsabilité solidaire : Si l’une des parties ne fait pas ses paiements, les autres doivent combler le manque à gagner.
- Risques de désaccords : La co-propriété exige un consensus sur les décisions financières, ce qui peut mener à des conflits.
- Impact sur la cote de crédit : Tout paiement manqué par un co-propriétaire affecte la cote de crédit de tout le groupe.
- Sortie complexe : Retirer un co-propriétaire de l’hypothèque est une procédure délicate qui nécessite généralement un refinancement.
Le processus de demande d’hypothèque conjointe au Canada
Les prêteurs exigent que tous les co-emprunteurs suivent un processus en quatre étapes pour obtenir leur financement :
- Évaluation financière : Tous les co-emprunteurs doivent vérifier leur cote de crédit et leur situation financière globale.
- Préapprobation : Obtenez une préapprobation hypothécaire pour savoir exactement quel montant le couple ou le groupe peut emprunter.
- Demande officielle : Soumettez une demande conjointe incluant les preuves de revenus et d’emploi, la provenance de la mise de fonds, ainsi que les détails sur vos épargnes, vos placements et vos dettes en cours.
- Conseils juridiques : Consultez un notaire (ou un avocat en droit immobilier) pour rédiger une convention qui précise les droits, les responsabilités et les plans de sortie de chacun.
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Foire aux questions (FAQ) sur l’hypothèque conjointe au Canada
Qu’est-ce qu’une hypothèque conjointe au Canada?
Une hypothèque conjointe est un prêt habitation où deux personnes ou plus s’unissent pour combiner leurs revenus et leurs antécédents de crédit. Chaque participant est légalement responsable du remboursement complet de la dette, un statut juridique appelé obligation solidaire. Cette structure de co-achat est courante chez les couples, mais on note qu’en 2025, 54 % des premiers acheteurs ont acquis leur propriété avec un co-emprunteur autre qu’un conjoint.
Quels sont les avantages et les inconvénients de l’hypothèque conjointe?
Le principal avantage est l’augmentation du pouvoir d’achat, puisque 65 % des premiers acheteurs en 2025 ont déclaré avoir payé le prix maximal qu’ils pouvaient se permettre. Cependant, les inconvénients incluent la responsabilité totale de la dette pour chaque membre et le risque pour la cote de crédit de tous les co-emprunteurs si un seul paiement est manqué. De plus, 29 % des acheteurs en 2025 ont dû faire face à des frais de réparation ou juridiques imprévus, ce qui peut fragiliser les ententes financières communes.
Quel revenu faut-il pour obtenir une hypothèque conjointe au Canada?
Au Canada, un couple doit généralement avoir un revenu combiné d’environ 120 000 $ à 250 000 $ ou plus pour se qualifier, selon le prix de la propriété, les dettes et le taux d’intérêt. Les prêteurs utilisent les ratios ABD et ATD ainsi que le test de résistance pour déterminer le montant réellement accordé.
Comment se qualifier pour une hypothèque conjointe au Canada?
Pour se qualifier, les demandeurs doivent répondre à des critères précis, notamment maintenir une bonne cote de crédit, fournir des preuves de revenus stables et respecter les ratios d’endettement (ABD et ATD). Le profil financier de chaque participant est analysé rigoureusement lors du processus de préapprobation hypothécaire.
Quels sont les aspects juridiques de l’hypothèque conjointe?
L’hypothèque conjointe entraîne des responsabilités et des droits de propriété partagés. Il est essentiel de rédiger une convention de copropriété complète précisant les parts de chacun, les responsabilités et les procédures en cas de retrait d’un co-emprunteur. Une consultation avec un notaire est fortement recommandée pour protéger vos intérêts.
Comment retirer un nom d’une hypothèque conjointe?
Pour retirer un nom, le propriétaire restant doit généralement refinancer la totalité du prêt afin de prouver qu’il peut assumer la dette avec un seul revenu. Les prêteurs exigent une nouvelle demande pour évaluer les ratios d’endettement et la cote de crédit de l’emprunteur restant avant que le titre de propriété puisse être légalement modifié.
Quelle est la différence entre un co-signataire et une caution (garant)?
Le co-signataire apparaît sur le titre de propriété, alors que la caution est un co-emprunteur au contrat sans droit de propriété. La caution agit comme une garantie supplémentaire pour le prêteur et est obligée d’effectuer les paiements si l’emprunteur principal fait défaut, mais elle ne possède aucune part de l’immeuble.
Est-ce que des amis peuvent acheter une maison ensemble avec une hypothèque conjointe?
Le co-achat entre amis est une tendance en forte croissance au Canada : 64 % des acheteurs âgés de 18 à 24 ans partagent maintenant l’achat d’une habitation. Les prêteurs traitent les amis de la même manière que les couples; chaque partie doit réussir le test de résistance au taux le plus élevé entre 5,25 % ou le taux contractuel plus 2 %.
Qu’est-ce que la règle du « maillon faible » dans une demande d’hypothèque conjointe?
Bien que les prêteurs additionnent les revenus pour augmenter la capacité d’emprunt, ils utilisent souvent la plus basse des deux cotes de crédit pour déterminer le taux d’intérêt. Si l’un des partenaires a une cote de crédit inférieure à 600, le couple peut être refusé par les prêteurs traditionnels, peu importe le revenu élevé ou la mise de fonds de 20 % de l’autre partenaire.
Ce qu’il faut retenir avant de contracter une hypothèque conjointe au Canada
Naviguer dans l’univers des hypothèques conjointes au Canada demande une réflexion approfondie. Bien que les avantages incluent une plus grande capacité d’emprunt et l’accès à de meilleurs taux, les risques exigent une préparation rigoureuse. Comprendre les conditions d’admissibilité et les responsabilités partagées est crucial pour la réussite de votre projet. Consulter un expert hypothécaire familier avec le marché local est fortement recommandé pour obtenir des conseils personnalisés sur le co-achat et la co-signature.
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