Notions Fondamentales du Financement pour les Premiers Acheteurs

L’achat de votre première propriété est une étape importante et probablement l’un des plus beaux jours de votre vie. Vous avez planifié, respecté un budget et épargné, et vous êtes enfin prêt à entreprendre le processus d’accession à la propriété et, par le fait même, à accumuler votre propre avoir foncier plutôt que d’aider votre propriétaire à rembourser son hypothèque.

Il y a beaucoup de renseignements à recueillir pour vous assurer de comprendre les tenants et aboutissants de l’achat d’une propriété et du financement hypothécaire. Nous sommes là pour vous aider à chaque étape, pour répondre à toutes vos questions et veiller à ce que vous viviez une expérience agréable la moins stressante possible.

Principaux points à retenir

• Il est toujours payant d’être prêt financièrement à acquérir une propriété.
• Il faut prendre en considération plusieurs renseignements pour s’assurer de comprendre les tenants et aboutissants de l’achat d’une propriété et du financement hypothécaire. C’est pour cette raison qu’il est utile de faire appel à des experts.
• Présentez une demande de vérification de crédit au moins une fois par année pour vous assurer que tous vos renseignements sont exacts et que vous n’êtes pas victime d’un vol d’identité.

Dix étapes à suivre pour l’achat d’une première propriété

1. Commencez à épargner pour votre mise de fonds dès que possible. Il est préférable de faire une mise de fonds supérieure au montant requis (5 % du prix d’achat d’une propriété évaluée à 500 000 $ ou moins et 10 % de la portion du prix d’achat supérieure à 500 000 $). Plus votre prêt hypothécaire est petit et moins vous payerez d’intérêts au fil du temps et plus vite vous pourrez accroître la valeur nette de votre propriété.
2. Établissez votre budget en vue d’acquérir une propriété. On ne parle pas seulement de paiements hypothécaires : votre budget doit également tenir compte des impôts fonciers, des services publics, des frais de copropriété (le cas échéant), du remboursement de votre REER (si vous empruntez pour votre mise de fonds) et de l’assurance habitation. Vous aurez ainsi une idée réaliste du montant que vous devez économiser avant de devenir propriétaire.
3. Vérifiez votre crédit. À quand remonte la dernière vérification de votre crédit? Vous devriez faire une vérification de crédit au moins une fois par année pour vous assurer que tous les renseignements sont exacts et que vous n’êtes pas victime d’un vol d’identité. Les fraudeurs n’ont souvent besoin que de votre adresse postale actuelle et de votre date de naissance pour ouvrir un compte bancaire. Il est préférable de consulter les deux agences d’évaluation du crédit du Canada, soit Equifax et Transunion.
4. Connaissez votre solvabilité. Votre crédit est-il bon? En plus de payer vos factures à temps, la meilleure façon d’améliorer votre cote de crédit est de rembourser vos cartes de crédit. L’utilisation des cartes de crédit a une incidence plus importante sur les cotes de crédit que, par exemple, les prêts automobiles et les marges de crédit. N’oubliez pas non plus qu’un crédit mieux établi est un crédit de meilleure qualité. C’est pourquoi il est important de continuer à utiliser vos anciennes cartes de crédit, même si vous les payez immédiatement. Contestez toujours les erreurs ou les situations qui peuvent nuire à votre cote de crédit. Si, par exemple, une facture de téléphone cellulaire est inexacte et que l’entreprise ne veut pas la modifier, vous pouvez le contester en informant le bureau de crédit de la situation.
5. Informez-vous au sujet des programmes gouvernementaux d’accession à la propriété. En tant qu’acheteur d’une première propriété, vous devez connaître les divers programmes offerts pour aider à compenser les coûts d’achat d’une propriété. Assurez-vous d’examiner les programmes comme l’Incitatif à l’achat d’une première propriété, le Régime d’accession à la propriété (RAP), le remboursement de la taxe de bienvenue et le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.
6. Faites préapprouver un prêt hypothécaire. Une préapprobation est un engagement conditionnel de votre institution financière à vous accorder un montant d’argent précis à un certain taux d’intérêt en fonction de vos qualifications. En connaissant le montant du prêt hypothécaire pour lequel vous êtes admissible, en estimant vos paiements hypothécaires mensuels et en bloquant le taux, vous pourrez faire un achat en douceur et effectuer une transaction hypothécaire efficace. (Voir : 6 éléments nécessaires pour obtenir une préapprobation hypothécaire.)
7. Trouvez un agent immobilier local. Il peut être difficile de s’y retrouver seul dans le processus d’achat d’une propriété. De plus, le fait de recourir aux services d’un agent immobilier local de bonne réputation vous garantira que vous travaillez avec un professionnel qui comprend les subtilités de la collectivité dans laquelle vous souhaitez vivre. Assurez-vous de demander à vos amis et à votre famille des recommandations dignes de confiance et de parler à un certain nombre d’agents. Lorsque vous achetez une propriété, vous n’aurez pas à payer pour les services d’un agent immobilier; c’est le vendeur qui paie une commission qui sera partagée entre l’agent de l’acheteur et celui du vendeur.
8. Ne confondez pas la « mise de fonds » et un « dépôt » sur une offre. Lorsque vous serez prêt à faire une offre, votre agent immobilier vous demandera un dépôt. Il s’agit habituellement de 3 à 5 % du prix d’achat auquel vous devrez avoir accès rapidement. La mise de fonds est le montant total que vous investirez dans votre prix d’achat. Le dépôt est dû quelques jours avant la date de clôture et est remis à votre avocat « en fiducie ».
9. Comprenez vos coûts de clôture. Cela comprend les frais juridiques et les débours, l’assurance titre, l’inspection de la propriété, l’évaluation, l’assurance prêt hypothécaire (si vous faites une mise de fonds inférieurs à 20 % du prix d’achat) et toute autre dépense personnelle que vous devrez débourser lorsque vous achetez une propriété. (Voir : Frais de clôture — En quoi consistent-ils et combien paierez-vous?)
10. Fournissez des preuves de revenu aux fins de vérification. Êtes-vous travailleur autonome, un employé contractuel ou employé permanent à temps plein? Les prêteurs considèrent chaque situation d’emploi différemment. Si vous êtes un employé, les prêteurs demanderont une lettre de votre employeur indiquant votre poste et la durée de votre emploi au sein de l’entreprise, ainsi qu’un relevé de paie récent. Si vous êtes travailleur autonome ou un employé contractuel, les prêteurs demanderont l’historique des deux dernières années d’imposition pour déterminer votre revenu. 

Erreurs à éviter au moment de l’achat d’une première propriété

Parmi les principales erreurs à éviter, il y a notamment le fait de ne pas tenir compte des coûts associés à l’accession à la propriété, qui viennent s’ajouter à vos versements hypothécaires mensuels.

Les frais de clôture constituent une dépense importante, et votre budget doit en tenir compte. De plus, bon nombre de ces dépenses doivent être payées directement avant la date de clôture et le jour même de la transaction finale. (Voir l’étape 9)

Ne pas épargner suffisamment pour couvrir les dépenses nécessaires au déménagement — comme les meubles et les appareils ménagers — est une autre erreur courante qui peut être évitée si vous ajoutez ces dépenses importantes à votre budget.

Important : Le fait de mettre de l’argent de côté pour l’entretien continu de la propriété est une mesure dont peu d’acheteurs d’une première propriété se soucient.

Le fait de mettre de l’argent de côté pour l’entretien continu de la propriété est également une mesure dont peu d’acheteurs d’une première propriété se soucient. Les problèmes constatés sur une propriété peuvent s’avérer très coûteux. Il est donc important d’avoir des fonds en réserve pour couvrir les coûts d’entretien imprévisibles.

Il est également connu que le fait de ne pas choisir le meilleur produit hypothécaire adapté à sa situation peut causer du tort aux acheteurs d’une première propriété. Il y a de nombreux choix hypothécaires, y compris les produits à taux fixe et variable, les prêts hypothécaires hybrides et sans superflu, les marges de crédit, les options à terme et les choix d’amortissement, pour n’en nommer que quelques-uns. Même si plusieurs choix sont possibles, le processus peut être déroutant sans les conseils d’experts. 

Enfin, ne rien planifier en vue de l’approbation d’un prêt hypothécaire peut aussi mener à un échec. Si, par exemple, vous savez que vous chercherez bientôt un nouveau prêt hypothécaire (ou un renouvellement ou un refinancement d’un prêt hypothécaire existant), il est essentiel de planifier ce processus en veillant à ce que votre gestion de la dette et votre solvabilité soient conformes. Si ce n’est pas le cas, commencez à vous préparer immédiatement. Ne faites pas d’achats avec vos cartes de crédit que vous ne pourrez pas rembourser et, si vous avez un solde sur vos cartes de crédit, commencez à le rembourser. Remboursez le plus de dettes possible pour vous aider à réduire votre ratio dette-revenu. Évitez de faire des achats importants avant d’obtenir votre prêt hypothécaire. Par exemple, si vous avez l’intention d’acheter une voiture, attendez d’avoir obtenu votre prêt hypothécaire, sinon votre ratio dette-revenu augmentera, et vous pourriez ne pas être admissible au meilleur prêt hypothécaire. (Voir : Quel est le ratio dette-revenu idéal pour obtenir un prêt hypothécaire?)

Conseils sur la demande de prêt hypothécaire

L’une des principales erreurs que vous pouvez faire, c’est de ne tenir compte que du taux d’intérêt au moment d’obtenir un prêt hypothécaire. Parfois, le taux le plus bas n’est pas toujours la meilleure option, surtout si vous envisagez de déménager dans quelques années. Par exemple, si vous choisissez un taux bas, mais que vous ne pouvez pas résilier l’hypothèque sans payer une importante pénalité, le faible taux que vous avez choisi au départ peut finir par vous coûter beaucoup plus cher.

Important : L’une des principales erreurs que peuvent faire les acheteurs d’une première propriété est de ne tenir compte que du taux d’intérêt lorsqu’ils demandent un prêt hypothécaire.

Dans la mesure du possible, vous devez avoir la capacité d’augmenter vos paiements hypothécaires ou de faire des paiements supplémentaires pour rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement. Même si vous ne pensez pas faire des paiements supplémentaires, n’oubliez pas que chaque dollar compte, alors il est préférable d’avoir cette option de remboursement anticipé. Assurez-vous de connaître le montant que vous pouvez payer à l’avance sans être pénalisé.

Conseil : Que se passe-t-il si vous décidez de déménager dans une nouvelle propriété avant la fin du terme de votre prêt hypothécaire actuel? Vous voudrez transférer votre prêt hypothécaire à votre nouvelle propriété. Assurez-vous d’avoir un « prêt hypothécaire transférable ».

Il est difficile de prédire l’avenir et de savoir exactement combien de temps vous resterez dans votre propriété. Que se passe-t-il si vous décidez de déménager dans une nouvelle propriété avant la fin de votre terme hypothécaire? Vous voudrez sans doute « déménager votre hypothèque avec vous », c’est-à-dire la transférer à votre nouvelle propriété. C’est ce qu’on appelle une hypothèque transférable.

Conseils sur l’achat d’une propriété

Avant de commencer à regarder les listes de propriétés à vendre, il est important d’obtenir une préapprobation hypothécaire afin de connaître le montant que vous pouvez vous permettre. Après tout, il existe plusieurs types de propriétés accessibles, et vous devez aussi tenir compte de vos besoins personnels. Parmi les types de propriétés les plus courants, il y a notamment les condominiums, les propriétés en rangée et les propriétés unifamiliales isolées, chacune ayant ses caractéristiques uniques. Votre préapprobation déterminera le montant que vous pouvez dépenser pour une propriété, ce qui vous permettra d’affiner vos recherches. (Voir l’étape 6)

Il est également important de travailler avec un agent immobilier local digne de confiance. (Voir l’étape 7)