voir un cosignataire peut faire toute la différence lorsqu’on cherche à se qualifier pour un prêt hypothécaire, surtout avec un revenu limité, une cote de crédit faible ou peu d’antécédents financiers. Mais une fois votre situation améliorée (grâce à un meilleur salaire, une cote de crédit plus solide ou une réduction de vos dettes), il peut être pertinent de retirer ce cosignataire. Cela pourrait alléger ses responsabilités financières, libérer sa capacité d’emprunt ou simplement refléter un changement dans votre relation.

Cela dit, retirer un cosignataire d’un prêt hypothécaire au Canada ne se fait pas en signant un simple formulaire. Le prêteur doit d’abord s’assurer que vous pouvez assumer seul le prêt. Il faut souvent passer par un refinancement, une libération d’obligation ou des modifications légales au titre de propriété.

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Les grandes lignes

• Vous devez respecter toutes les exigences hypothécaires par vous-même ou trouver une personne pour remplacer le cosignataire.
• Le refinancement est l’option la plus courante, mais une libération d’obligation peut être possible selon le prêteur.
• Une approbation du prêteur et des conseils juridiques sont essentiels avant de commencer le processus.

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Pourquoi retirer un cosignataire?

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles vous pourriez vouloir retirer un cosignataire de votre prêt hypothécaire :

• Votre situation financière s’est améliorée et vous êtes désormais admissible sans aide
• Le cosignataire souhaite libérer sa capacité d’emprunt pour un autre prêt ou une autre hypothèque
• Une rupture de relation (ex. : partenaire, ami, parent) complique le maintien de l’arrangement

Quelle que soit la raison, retirer un cosignataire revient essentiellement à démontrer à votre prêteur que vous êtes en mesure d’assumer seul la responsabilité du prêt.

Ce que les prêteurs exigent avant de retirer un cosignataire

Au Canada, les prêteurs hypothécaires ne retireront pas un cosignataire simplement parce que sa présence devient inconfortable ou gênante. Vous devrez prouver que vous remplissez vous-même les conditions nécessaires à l’obtention du prêt. Cela implique :

• Un revenu stable et vérifiable
• Un bon dossier de crédit (habituellement un pointage de 680 ou plus)
• Un ratio d’endettement raisonnable
• La capacité de réussir le test de résistance hypothécaire, qui consiste à démontrer que vous pouvez effectuer vos paiements à un taux plus élevé que celui de votre contrat

Votre prêteur réévaluera votre dossier selon ses règles de souscription en vigueur. Si vous répondez aux critères en solo, il pourrait accepter de retirer le cosignataire du prêt.

Ratios d’endettement et impact du test de résistance

Retirer un cosignataire modifie vos ratios d’amortissement de la dette. Votre ratio d’amortissement brut (ABD) et votre ratio d’amortissement total (ATD) devront respecter les seuils acceptables, en fonction de vos revenus uniquement. Si vos ratios dépassent les limites permises sans le cosignataire, votre demande sera refusée.

Vos options pour retirer un cosignataire d’une hypothèque

Il n’existe pas une seule façon de procéder. Voici les cinq options les plus courantes au Canada :

Refinancer l’hypothèque à votre nom

C’est l’option la plus courante. Vous faites une demande de refinancement à votre seul nom. Si vous êtes admissible, la nouvelle hypothèque remboursera l’ancienne et le cosignataire sera libéré. Il faudra aussi modifier le titre de propriété avec l’aide d’un notaire ou d’un avocat, et obtenir le consentement du cosignataire.

Avantages :

• Possibilité de modifier le terme, le taux ou l’amortissement
• Occasion de profiter d’un meilleur taux d’intérêt ou de meilleurs privilèges de remboursement anticipé

Inconvénients :

• Peut entraîner une pénalité pour remboursement anticipé
• Des frais juridiques et administratifs sont à prévoir

Demander une libération d’obligation

Certains prêteurs offrent une libération d’obligation, qui permet de retirer le cosignataire sans refinancer l’hypothèque.

Cette démarche exige tout de même une réévaluation complète de votre capacité à assumer le prêt, incluant toute dette connexe, comme une marge de crédit hypothécaire (MCVD). Si votre dossier est approuvé, vous évitez de résilier le prêt, ce qui veut dire pas de pénalité pour remboursement anticipé.

Une fois l’approbation obtenue, le prêteur envoie les instructions au notaire ou à l’avocat chargé de modifier le titre de propriété. Toutes les parties inscrites au prêt doivent alors signer les documents nécessaires. Le retrait du cosignataire devient officiel une fois la mise à jour enregistrée et acceptée par le prêteur.

Remplacer un cosignataire

Dans certains cas, il se peut que vous ne puissiez pas vous qualifier seul pour un prêt hypothécaire. Mais vous devez tout de même retirer le cosignataire actuel, que ce soit en raison d’un changement de relation, de ses besoins financiers personnels ou pour lui permettre de préserver sa capacité d’emprunt. Une solution possible consiste à la remplacer par un nouveau cosignataire. Cette approche implique de faire appel à une personne financièrement stable, comme un conjoint, un membre de la famille ou un ami de confiance, qui assumera ce rôle.

Le nouveau cosignataire devra répondre aux critères de qualification de votre prêteur. Cela comprend un bon dossier de crédit, un revenu stable et suffisant, ainsi qu’un ratio d’endettement favorable. Le prêteur réévaluera la demande, comme lors de la première demande, ce qui inclut l’application du test de résistance hypothécaire actuel afin de s’assurer que vous et le nouveau cosignataire êtes en mesure d’assumer les paiements à un taux plus élevé.

Remplacer un cosignataire exige toujours un refinancement hypothécaire. Cela signifie que vous devrez résilier votre contrat hypothécaire actuel et en signer un nouveau, que ce soit avec le même prêteur ou un autre. Si vous êtes au milieu d’un terme, des frais de pénalité peuvent s’appliquer, parfois importants, selon votre type de taux (fixe ou variable) et la durée restante du terme.

Il faut également considérer les aspects juridiques. Comme votre prêt est garanti par la propriété, votre notaire ou avocat devra procéder au changement de titre de propriété. Cette démarche permettra de retirer le cosignataire sortant et d’ajouter le nouveau à titre de propriétaire inscrit (cosignataire). Ces étapes entraînent des frais juridiques qui varient selon la province et la complexité du dossier, mais elles sont essentielles pour officialiser le changement.

Il est aussi important de comprendre que ce changement ne se limite pas à un aspect financier : il peut avoir des répercussions à long terme. Le nouveau cosignataire devient également responsable de la dette hypothécaire, ce qui aura une incidence sur sa propre capacité d’emprunt à l’avenir. C’est pourquoi il est fortement recommandé que chaque partie consulte un avocat indépendant pour obtenir des conseils juridiques avant de procéder, surtout si les personnes impliquées ne sont pas légalement mariées.

Remplacer un cosignataire par un garant

Une autre option pour retirer un cosignataire d’un prêt hypothécaire consiste à le remplacer par un garant. Contrairement à un cosignataire, un garant appuie votre demande de prêt sans figurer comme propriétaire légal de la propriété. Bien qu’on parle souvent des deux rôles ensemble, leurs responsabilités sont bien différentes.

Au Canada, un cosignataire est inscrit à la fois sur le prêt hypothécaire et sur le titre de propriété. Il partage la pleine responsabilité légale du prêt et est considéré comme copropriétaire du logement. Un garant, de son côté, est seulement lié au prêt : il n’apparaît pas sur le titre de propriété et n’est tenu légalement responsable de la dette que si l’emprunteur principal n’effectue pas les paiements.

Vous pouvez envisager de passer d’un cosignataire à un garant si le cosignataire initial ne souhaite plus assumer les responsabilités ou les risques liés à la copropriété. Cela dit, ce changement nécessite également un refinancement hypothécaire. Le prêteur voudra réévaluer entièrement la demande de prêt, y compris la solvabilité de l’emprunteur principal et celle du garant, selon les règles de qualification en vigueur. Il faut aussi savoir que certains prêteurs n’acceptent cette option que si le profil financier du garant est suffisamment solide pour soutenir le prêt sans qu’il soit ajouté au titre de propriété.

Cette solution est souvent utilisée dans un contexte familial, par exemple lorsqu’un parent souhaite aider son enfant à se qualifier. Toutefois, si la majorité du revenu, de la mise de fonds ou de la valeur nette de la demande provient du parent, le prêteur pourrait exiger qu’il soit inscrit comme cosignataire plutôt que garant. C’est une façon de s’assurer qu’une personne financièrement solide a un intérêt légal dans la propriété.

Cela dit, agir à titre de garant peut s’avérer plus simple à long terme. Puisque le garant ne figure pas sur le titre de propriété, il n’aura pas à intervenir lors d’un changement de titre ou lors d’une vente éventuelle. Lorsque le prêt arrivera à échéance et que l’emprunteur principal pourra se qualifier sans aide, le garant pourra être libéré sans qu’un refinancement soit nécessaire et sans avoir à payer des frais juridiques.

Vendre la propriété

Si le refinancement est impossible, que votre cosignataire doit être retiré rapidement et qu’aucune autre personne ne peut prendre le relais comme cosignataire ou garant, la vente de la propriété pourrait être votre seule solution. Cette option met fin au contrat hypothécaire en cours, vous permet de rembourser le solde avec le produit de la vente et libère toutes les parties, y compris vous-même et le cosignataire, de toute responsabilité future.

Avantages :

• Permet une séparation claire pour toutes les parties
• Possibilité de récupérer une partie de la valeur nette de la propriété

Inconvénients :

• Vous devrez vous reloger
• Risques liés au marché si la valeur de la propriété a baissé

Option	Avantages	Inconvénients
Refinancer l’hypothèque à votre nom	Ajuster les modalités, obtenir de meilleurs taux et devenir seul propriétaire	Peut entraîner des pénalités de remboursement anticipé, frais juridiques et administratifs à prévoir
Demander une libération d’obligation	vite les pénalités et ne nécessite pas de refinancement	Nécessite tout de même un travail juridique, et cette option n’est pas toujours offerte par le prêteur
Remplacer le cosignataire	Maintien du soutien hypothécaire, possibilité de le remplacer par une autre personne	Nécessite un refinancement complet et un changement au titre de propriété, ce qui peut limiter la capacité d’emprunt du nouveau cosignataire
Remplacer le cosignataire par un garant	Ne figure pas au titre de propriété, retrait plus simple au renouvellement	Peut être refusé par le prêteur, nécessite un refinancement et un garant au profil financier solide
Vendre la propriété	Met fin à l’hypothèque, possibilité d’accéder à la valeur nette	Doit quitter la propriété, risque de perte si la valeur marchande a diminué

Aspects juridiques et financiers liés au retrait d’un cosignataire

En plus de l’approbation de votre prêteur, retirer un cosignataire d’un prêt hypothécaire nécessite souvent des démarches juridiques, notamment :

• des frais légaux pour modifier ou transférer le titre de propriété
• les honoraires d’un notaire ou d’un avocat spécialisé en immobilier
• des frais d’évaluation si le prêteur exige une estimation à jour de la valeur de la propriété
• des pénalités de remboursement anticipé et des frais administratifs pour résilier et radier l’hypothèque actuelle

Obtenir des conseils juridiques est non seulement recommandé, mais essentiel avant de modifier ou de transférer le titre de votre propriété.

Répercussions sur le crédit et la capacité d’emprunt

Être cosignataire d’une hypothèque peut limiter la capacité d’emprunt d’une personne. Le retrait permet non seulement de protéger son dossier de crédit, mais aussi de libérer sa marge de manœuvre pour d’autres emprunts, comme une marge de crédit ou une nouvelle hypothèque.

De votre côté, assumer seul la responsabilité de l’hypothèque peut renforcer votre autonomie financière, mais cela signifie aussi que vous êtes désormais seul responsable des versements.

Un cosignataire peut-il se retirer de lui-même d’une hypothèque?

Non. Un cosignataire ne peut pas simplement demander à être retiré sans l’accord de l’emprunteur principal. Cela dit, en cas de difficultés financières ou de rupture de la relation, le prêteur pourrait envisager une renégociation du contrat, habituellement par le biais d’un refinancement ou d’une libération d’obligations, mais seulement avec la pleine participation de toutes les personnes figurant au contrat d’origine.

Comment améliorer ses chances d’être approuvé sans cosignataire

Si vous souhaitez assumer seul votre hypothèque, voici quelques conseils pour mettre toutes les chances de votre côté :

• Améliorez votre cote de crédit en payant vos factures à temps et en réduisant vos soldes
• Augmentez votre revenu ou démontrez une stabilité d’emploi
• Remboursez certaines dettes pour améliorer vos ratios d’endettement
• Obtenez une préapprobation pour savoir combien vous pouvez emprunter sans cosignataire

Certaines personnes attendent un an ou deux après l’achat de leur propriété avec un cosignataire afin de renforcer leur dossier financier avant de faire une demande de retrait.

Foire aux questions (FAQ) sur le retrait d’un cosignataire au Canada

En conclusion

Retirer un cosignataire de votre hypothèque est une démarche importante qui reflète généralement une amélioration de votre situation financière depuis l’achat de votre propriété. Que vous soyez maintenant en mesure d’assumer l’hypothèque seul ou que vous souhaitiez modifier qui vous appuie, plusieurs avenues s’offrent à vous : refinancement, demande de libération d’obligations, ajout d’un nouveau cosignataire, passage à un garant ou, dans certains cas, vente de la propriété.

Votre prêteur devra s’assurer que vous êtes capable de gérer l’hypothèque par vous-même. Cela inclut l’analyse de votre revenu, de votre cote de crédit et de vos dettes. Vous devrez peut-être aussi effectuer des démarches juridiques liées au titre de propriété ou payer des pénalités si vous refinancez avant la fin de votre terme. Si vous n’êtes pas encore en mesure d’assumer l’hypothèque seul, le recours à un nouveau cosignataire ou à un garant peut être une solution temporaire efficace.

Quelle que soit l’option envisagée, il est essentiel de bien comprendre les exigences de votre prêteur et les implications de chaque démarche. Vous pensez faire un changement? Communiquez avec un expert hypothécaire de nesto. Nous vous guiderons à travers vos options pour trouver celle qui convient le mieux à votre situation.

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