Maintenant que Mark Carney dirige un gouvernement libéral minoritaire, le logement s’impose comme l’un des enjeux politiques les plus urgents au pays. Le parti a dévoilé une plateforme ambitieuse qui vise à doubler la construction résidentielle, améliorer l’abordabilité et protéger les Canadiens et Canadiennes des retombées économiques liées aux tarifs douaniers américains. Les économistes et spécialistes en finances observent de près ces engagements fédéraux afin d’évaluer leur impact potentiel sur l’offre de logements, l’accessibilité hypothécaire et les attentes des emprunteurs dans les mois à venir.

Qui est Mark Carney

Le nouveau premier ministre du Canada, Mark Carney, possède une expertise économique que peu de dirigeants récents peuvent égaler. Ancien gouverneur de la Banque du Canada (BdC) et de la Banque d’Angleterre, il est surtout reconnu pour avoir guidé le Canada à travers la crise financière mondiale de 2008 et pour avoir dirigé la banque centrale du Royaume-Uni durant le Brexit ainsi qu’au début de la pandémie.

Originaire de Fort Smith, dans les Territoires du Nord-Ouest, Carney détient un doctorat en économie de l’Université d’Oxford et a travaillé dans plusieurs centres financiers d’envergure à travers le monde. Son expérience internationale — combinée à sa réputation de leader posé en période de turbulence — lui a permis de remporter la direction du Parti libéral.

Reconnu pour ses positions fermes sur le commerce, la stabilité des marchés et les politiques climatiques, Carney s’est engagé à plafonner la croissance de l’immigration, à augmenter la production énergétique et à accélérer la construction résidentielle. Il veut ainsi positionner le Canada comme un pilier de stabilité dans une économie mondiale de plus en plus instable.

Son message aux Canadiens et Canadiennes est clair : l’expérience compte, surtout en période d’incertitude économique et de nouvelle salve de tarifs américains. Maintenant à la tête d’un gouvernement minoritaire, Carney devra rapidement démontrer sa capacité à livrer la marchandise, alors que les emprunteurs, les constructeurs résidentiels et les marchés financiers chercheront des signes de stabilité et d’abordabilité dans les mois à venir.

Un développeur fédéral pour construire des maisons au Canada

Au cœur de la stratégie libérale se trouve une nouvelle entité nommée Construire des maisons au Canada (Build Canada Homes), conçue pour agir à titre de développeur national. Inspirée du boom immobilier d’après la Seconde Guerre mondiale, cette agence fédérale aurait pour mandat de superviser le développement de logements abordables et préfabriqués à travers le pays, y compris sur des terrains fédéraux souvent qualifiés de « terrains sous-utilisés » ou « dormants » en raison de leur faible exploitation actuelle.

Les libéraux se sont engagés à doubler le rythme de construction résidentielle au Canada, en visant 500 000 nouvelles habitations par année. Pour atteindre cet objectif, Construire des maisons au Canada bénéficierait d’un financement pouvant aller jusqu’à 25 milliards de dollars destinés aux constructeurs de maisons préfabriquées, ainsi que 10 milliards en capital à faible coût pour les promoteurs de logements abordables.

Plusieurs experts du secteur immobilier voient dans cette approche un fort potentiel, citant des exemples réussis dans des pays comme la France, l’Autriche et Singapour, où des modèles publics de développement immobilier sont devenus financièrement autonomes. Toutefois, certains expriment des réserves quant à la capacité du gouvernement fédéral à gérer efficacement un développement d’une telle ampleur. Si elle est bien mise en œuvre, cette initiative pourrait transformer radicalement la façon dont les logements sont livrés au Canada, particulièrement dans les marchés à forte demande.

Relance des maisons préfabriquées et modulaires

Le logement préfabriqué — qui permet une construction plus rapide et économique grâce à des composants fabriqués en usine — constitue un pilier important de la stratégie libérale. Le gouvernement prévoit soutenir ce secteur par des achats fédéraux à grande échelle et une simplification des processus réglementaires.

L’expert en habitation Dr Mike Moffatt entrevoit un fort potentiel dans cette approche, soulignant que des pays comme le Japon et la Suède l’ont utilisée avec succès pour accroître leur offre de logements. Toutefois, il note que la diversité des codes du bâtiment à travers les provinces et les municipalités canadiennes pourrait nuire à l’implantation à grande échelle de ce modèle. Selon lui, cette solution ne pourra vraiment porter fruit que si une meilleure harmonisation réglementaire est mise en place à l’échelle nationale.

Le retour de l’incitatif fiscal IRLM

Les libéraux prévoient également de réintroduire l’incitatif fiscal pour immeubles locatifs multifamiliaux, mieux connu sous l’acronyme immeubles résidentiels à logements multiples (IRLM), initialement mis en place dans les années 1970. Ce programme permettrait aux investisseurs individuels de déduire de leurs impôts personnels une partie des coûts associés à la construction de nouveaux logements locatifs.

Selon le Dr Mike Moffatt, cette mesure pourrait encourager une utilisation plus efficace du capital, en incitant les investisseurs à délaisser les propriétés individuelles au profit de logements locatifs conçus expressément pour la location. Toutefois, les restrictions de zonage dans de nombreuses zones urbaines continuent de freiner la faisabilité de tels projets. D’autres experts rappellent également que les conditions économiques actuelles sont bien différentes de celles des années 1970, ce qui pourrait réduire l’efficacité du programme IRLM dans le contexte actuel.

Allègement de la TPS pour les acheteurs d’une première propriété

Les libéraux se sont engagés à éliminer la taxe sur les produits et services (TPS) sur les habitations de moins de 1 million de dollars, et à la réduire pour celles dont le prix varie entre 1 million et 1,5 million — mais uniquement pour les acheteurs d’une première maison. Cet allègement s’appliquerait à la TPS imposée sur le prix des propriétés en préconstruction, ce qui est différent du remboursement de TPS actuellement offert aux acheteurs de résidences principales.

Bien que cette mesure puisse générer des économies concrètes pour les acheteurs d’une première propriété, plusieurs analystes du secteur immobilier doutent de son effet sur l’augmentation de l’offre de logements. Ils soulignent que la portée de la mesure est trop restreinte et que les pressions déjà exercées sur l’abordabilité ralentissent la construction résidentielle dans de nombreux marchés.

Des forces économiques hors du contrôle d’Ottawa

Malgré les ambitions audacieuses de la plateforme libérale en matière de logement, plusieurs risques structurels échappent à la compétence fédérale. Le financement de projets immobiliers dans les grands centres urbains comme Toronto et Vancouver demeure complexe, et l’incertitude économique — notamment la hausse des tarifs douaniers et la volatilité des taux d’intérêt — continue de freiner la demande.

Selon le professeur Andy Yan de l’Université Simon Fraser, des facteurs externes, comme la croissance économique, l’inflation et les tensions commerciales auront autant d’impact sur les résultats en matière de construction que n’importe quel programme gouvernemental. Les promoteurs sont particulièrement sensibles à l’augmentation des coûts d’emprunt et des primes de risque, qui pourraient s’aggraver si l’inflation persiste ou si les tarifs imposés par les États-Unis augmentent.

Mesures élargies pour l’abordabilité et réformes fiscales

Les libéraux se sont engagés à améliorer l’abordabilité de façon plus générale grâce aux mesures suivantes :

• Une réduction d’impôt pour la classe moyenne pouvant permettre aux familles à deux revenus d’économiser jusqu’à 825 $ par année.
• Une réduction de 25 % des exigences de retrait des FERR (fonds enregistrés de revenu de retraite) pour les personnes aînées.
• Une augmentation de 5 % du Supplément de revenu garanti (SRG) fédéral, pour une durée d’un an.
• Un élargissement de l’admissibilité au crédit d’impôt pour personnes handicapées.
• Des investissements dans la formation en métiers spécialisés, afin de soutenir le secteur de la construction résidentielle.

Ces mesures viennent compléter le plan d’action en logement en ciblant les flux de trésorerie des ménages, les conditions d’admissibilité des acheteurs et la disponibilité de main-d’œuvre qualifiée nécessaire pour construire des logements à grande échelle.

L’évolution des taux d’intérêt après l’élection 

Les libéraux se sont engagés à gérer le différend commercial avec les États-Unis et à stabiliser l’économie canadienne. Cependant, leur efficacité se mesurera surtout à travers les décisions à venir de la Banque du Canada concernant son taux directeur.

Avec deux baisses de taux déjà effectuées cette année et la possibilité d’autres réductions en 2025, les hypothèques à taux variable (VRM) à paiements fixes deviennent de plus en plus attrayantes, en particulier pour les emprunteurs qui anticipent des vents économiques contraires persistants. Si vous préférez des paiements hypothécaires plus faibles dans un contexte de taux en baisse, une hypothèque à taux ajustable (ARM) pourrait mieux convenir à votre situation.

Pendant ce temps, les hypothèques à taux fixe ont connu une légère hausse des taux. Ces derniers sont influencés par les rendements des obligations du gouvernement du Canada, qui demeurent volatils en raison des préoccupations liées à l’inflation persistante et à la possibilité de déficits fédéraux plus importants. Si les prévisions de déficit se détériorent, les marchés obligataires pourraient exiger des rendements plus élevés, exerçant ainsi une pression supplémentaire à la hausse sur les taux fixes.

Ce que le gouvernement libéral pourrait apporter aux emprunteurs hypothécaires

Si le gouvernement libéral de Mark Carney parvient à concrétiser ses engagements en matière de logement, cela pourrait éventuellement réduire la pression à la hausse sur les prix des propriétés, particulièrement dans les centres urbains où l’offre est limitée. Une augmentation de l’offre de logements contribuerait aussi à diminuer la pression structurelle exercée sur la demande, qui pousse actuellement le niveau d’endettement hypothécaire au-delà des revenus.

Cependant, une expansion budgétaire et des mesures de rétorsion face aux tarifs pourraient entraîner des déficits gouvernementaux plus élevés que prévu. Cette situation pourrait limiter la marge de manœuvre de la Banque du Canada pour abaisser ses taux directeurs en 2025 et faire grimper les rendements obligataires si les investisseurs internationaux deviennent méfiants quant à la viabilité financière du Canada. Ces deux scénarios pourraient entraîner une hausse des taux d’intérêt, tant pour les hypothèques à taux fixe que pour celles à taux variable, à moyen terme.

Dans ce contexte, les emprunteurs sont invités à se préparer à une volatilité des taux et à miser sur une stratégie hypothécaire personnalisée. Bien que les politiques gouvernementales puissent remodeler le paysage de l’abordabilité à long terme, les décisions financières à court terme doivent tenir compte de la réalité du marché, du niveau de tolérance au risque et de la situation financière propre à chaque emprunteur.

Les plans ambitieux du gouvernement libéral pourraient transformer en profondeur le marché immobilier canadien — mais, pour garder une longueur d’avance, les emprunteurs devront adopter une stratégie hypothécaire éclairée. Avec des taux fixes encore sous la moyenne et des taux variables offrant une flexibilité accrue, réserver un taux dès maintenant peut être un choix judicieux. Comme les institutions financières réduisent discrètement leurs rabais, l’occasion de verrouiller les meilleurs taux pourrait bientôt se refermer. Communiquez avec un expert hypothécaire de nesto dès aujourd’hui pour obtenir votre meilleur taux et établir une stratégie qui vous protège dans ce marché en constante évolution.

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