Après la baisse très attendue des taux d’intérêt la semaine dernière, la Banque du Canada a publié son Rapport sur la politique monétaire d’octobre 2024, qui décrit la conjoncture économique à l’origine de la réduction de 50 points de base des taux d’intérêt. Une baisse qui ramène le taux préférentiel des prêteurs hypothécaires à 5,95 %, son niveau le plus bas depuis deux ans. Cette baisse reflète les préoccupations croissantes concernant la volatilité du marché et l’offre excédentaire dans l’économie. Le marché immobilier canadien reste au centre des préoccupations, alors que cette baisse des taux d’intérêt au Canada vise à stimuler la croissance et à atténuer le risque d’un ralentissement économique plus large

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Les grandes lignes

• La Banque du Canada a réduit ses taux d’intérêt de 50 points de base afin de stimuler l’économie et d’atténuer les risques.
• Les détenteurs d’hypothèques à taux variable et ajustable bénéficieront d’économies immédiates, alors que les détenteurs d’hypothèques à taux fixe n’en bénéficieront peut-être pas.
• L’accessibilité du logement reste un défi dans les marchés à coûts élevés malgré les baisses de taux.

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Croissance économique et perspectives d’inflation

Le rapport sur la politique monétaire révèle que la croissance économique est léthargique et que le PIB par personne est en baisse. La Banque du Canada prévoit que la croissance s’améliorera progressivement pour atteindre 2,25 % d’ici 2025-2026, grâce aux dépenses de consommation et aux investissements des entreprises. L’inflation, qui est revenue à l’objectif de 2 % de la Banque du Canada, devrait rester dans sa fourchette cible de 1 % à 3 %. Toutefois, l’activité économique mondiale, y compris les fluctuations des taux d’intérêt et les risques inflationnistes liés aux prix de l’énergie, pourrait affecter ces perspectives.

État du marché du travail 

Le marché du travail reste peu dynamique, avec des taux de chômage en hausse, en particulier chez les nouveaux arrivants et les jeunes. Bien qu’élevée (environ 4 %), la croissance des salaires est supérieure à la productivité, ce qui entraîne des risques inflationnistes dans les services fortement dépendants de la main-d’œuvre. Les ajustements du taux directeur de la Banque du Canada visent à stimuler l’emploi sans provoquer d’inflation excessive.

Impact sur les hypothèques et les emprunteurs  

La réduction du taux directeur se traduit par des économies immédiates pour les Canadiens qui détiennent une hypothèque à taux variable. Les emprunteurs qui détiennent une hypothèque à taux ajustable (ARM) économiseront environ 30 $ par mois pour chaque tranche de 100 000 $ empruntée, et les détenteurs d’une marge de crédit hypothécaire pourraient économiser environ 42 $ pour chaque tranche de 100 000 $ empruntée. En revanche, les détenteurs d’un prêt hypothécaire à taux fixe ne bénéficieront pas d’avantages immédiats, car leur taux reste bloqué pour toute la durée de leur terme. En attendant, les taux fixes, qui dépendent des rendements des obligations à terme correspondantes, n’ont pratiquement pas bougé depuis l’annonce.

Reprise de l’investissement résidentiel  

La Banque du Canada prévoit une reprise de l’investissement résidentiel grâce à la baisse des taux hypothécaires, à la révision des règles d’assurance prêt hypothécaire et à l’augmentation de la demande de logements. Les rénovations résidentielles devraient augmenter en même temps que les prix immobiliers, avec la possibilité d’un rebond plus important si les taux baissent encore. 

L’investissement dans l’immobilier résidentiel montre des signes de reprise après plusieurs trimestres de contraction. La demande refoulée et la baisse des taux d’intérêt suscitent un regain d’intérêt pour l’accession à la propriété, même si l’accessibilité au logement reste difficile. La mise en place de politiques gouvernementales stimulant la demande de logements, comme les règles à venir et les modifications des limites de l’assurance prêt hypothécaire, devrait stimuler l’activité sur le marché immobilier. Les coûts de construction élevés risquent toutefois de freiner la reprise.

Que nous réserve l’avenir?

Le marché s’attendant à de nouvelles baisses de taux, la Banque du Canada pourrait réduire son taux directeur de 100 points de base supplémentaires au cours de l’année prochaine, le rapprochant ainsi de la fourchette neutre estimée entre 2,25 % et 3,25 %. Si la baisse des taux d’hier apporte un soulagement immédiat à de nombreux emprunteurs, il reste à voir quel sera l’impact sur l’accessibilité du marché immobilier en général à Toronto et à Vancouver, où les exigences liées au test de stress continuent d’être strictes.

L’économie canadienne affiche une croissance léthargique, et, selon les prévisions, elle restera sous pression pendant une bonne partie de l’année prochaine. Capital Economics prévoit que les capacités excédentaires persisteront jusqu’en 2025, exerçant une pression à la baisse sur l’inflation. Cette faiblesse persistante de l’économie suggère que la récente réduction de 50 points de base de la Banque du Canada pourrait ne pas être la dernière de ce cycle. L’économiste David Rosenberg souligne également la position unique du Canada, où les mesures de relance budgétaire limitées et l’absence d’hypothèques à taux fixe à long terme ont intensifié l’impact des hausses de taux précédentes par rapport aux États-Unis.

La Banque du Canada estime que les prix sont à nouveau stables, comme le montrent divers indicateurs. Le taux d’inflation de l’IPC canadien s’étant stabilisé autour de 1,6 % en septembre, la Banque du Canada envisage de ramener son taux directeur à un niveau plus neutre, estimé entre 2,25 % et 3,25 %. Les mesures de l’inflation de base (IPC-médian et IPC-trim) sont en baisse à 2,3 % et 2,4 %. D’une manière générale, les attentes des entreprises et des consommateurs en matière d’inflation s’alignent sur les niveaux normaux, ce qui réduit la nécessité d’une politique monétaire restrictive.

Les analystes estiment que le taux préférentiel pourrait ultimement s’établir à 4,95 %, ce qui soulagerait considérablement les propriétaires détenant une hypothèque variable ou ajustable, qui pourraient ainsi réaliser des économies notables sur leurs versements hypothécaires mensuels. Ce changement pourrait également encourager davantage d’acheteurs potentiels à entrer sur le marché immobilier à mesure que les coûts d’emprunt diminuent encore. Si la baisse des taux se poursuit, les préapprobations hypothécaires pour les nouveaux acheteurs pourraient devenir plus intéressantes.

Les perspectives pour les détenteurs d’un prêt hypothécaire à taux fixe sont quant à elles moins prometteuses. Les taux fixes ont déjà baissé d’environ 150 points de base au cours de l’année écoulée, mais les experts estiment que de nouvelles baisses pourraient être limitées, à moins d’une récession économique plus grave. Avec de solides gains d’emploi et une croissance économique continue aux États-Unis, en particulier avec une prévision de PIB robuste au troisième trimestre, les conditions d’une autre baisse significative des taux fixes semblent peu probables.

L’écart entre le rendement fixe des obligations canadiennes à 5 ans et celui de leurs équivalents américains s’est considérablement creusé, approchant des niveaux atteints une seule fois depuis l’instauration du ciblage de l’inflation. Bien que cet écart puisse se traduire par des rendements canadiens légèrement moins élevés, il est peu probable qu’il entraîne le retour des taux hypothécaires fixes ultra-bas de ces dernières années, inférieurs à 3 % par exemple.

Malgré ces baisses de taux, l’accessibilité au logement reste un problème persistant dans des marchés comme Toronto et Vancouver. Les taux de qualification pour les hypothèques fixes sont toujours inférieurs à ceux des taux variables. De nombreux acheteurs potentiels ont néanmoins du mal à passer le test de stress hypothécaire dans ces régions où les coûts sont élevés, ce qui ajoute à la complexité de la situation pour ceux qui tentent d’entrer sur le marché.

Recommandations en matière de stratégie hypothécaire

Les taux hypothécaires variables ont baissé en réaction, tandis que les taux hypothécaires fixes sont restés inchangés, les rendements des obligations s’étant déjà ajustés par anticipation. Cette baisse cumulative a modifié les conseils de sélection des prêts hypothécaires, en particulier pour ceux qui se trouvent actuellement sur le marché hypothécaire. 

Les récentes baisses font des taux fixes de 5 ans une option plus intéressante, en particulier pour les emprunteurs prudents. Les baisses de taux anticipées ont réduit les économies potentielles liées aux futures baisses de rendement des obligations, ce qui rend les taux à long terme plus intéressants. 

Les taux variables peuvent offrir des coûts d’emprunt plus faibles sur un terme typique de 5 ans. Les emprunteurs qui envisagent d’opter pour des taux variables dans l’intention de les modifier ultérieurement doivent toutefois être prudents et ne pas tenter de devancer le marché. Il convient plutôt de choisir un type de prêt hypothécaire adapté à l’ensemble du terme, puis de le réévaluer au moment du renouvellement.

En conclusion

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