Refinancer son hypothèque peut être une bonne façon de réduire ses coûts d’emprunt, d’alléger ses versements mensuels ou d’accéder à la valeur nette accumulée dans sa propriété. Mais avant de donner leur feu vert, les prêteurs demandent souvent une évaluation afin de confirmer la valeur de prêt de votre maison.

Si vous vous demandez si une évaluation est obligatoire, ou si elle peut valoir la peine d’être faite sur une base volontaire, vous n’êtes pas seul. La réponse dépend de vos objectifs financiers, des politiques de votre prêteur et de l’évolution de la valeur de votre propriété depuis l’obtention de votre hypothèque initiale. Voici ce que les emprunteurs et les prêteurs doivent savoir pour déterminer à quel moment une évaluation est nécessaire.

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Les grandes lignes

• Les prêteurs exigent généralement une évaluation afin de déterminer la valeur marchande actuelle de votre propriété avant un refinancement.
• Une valeur plus élevée peut réduire votre ratio prêt-valeur et augmenter votre capacité d’emprunt.
• Les prêteurs ne peuvent pas se servir d’une évaluation réalisée pour une autre demande ou auprès d’un autre prêteur.

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Pourquoi l’évaluation d’une maison est importante pour un refinancement ou un achat

Une évaluation de propriété est une estimation objective de la juste valeur marchande d’une maison réalisée par un expert certifié. Que ce soit pour un achat ou un refinancement, c’est une étape clé du processus hypothécaire, puisqu’elle protège à la fois l’emprunteur et le prêteur contre le risque d’emprunter ou de prêter plus que la valeur réelle de la maison.

Dans le cas d’un achat, le prêteur hypothécaire basera le montant du prêt sur le plus bas des deux montants : le prix d’achat ou la valeur évaluée. Pour un refinancement, l’évaluation détermine combien d’équité vous avez accumulée et, par conséquent, combien vous pouvez emprunter. Si la valeur évaluée est plus faible que prévu, le montant que vous pouvez refinancer pourrait être réduit.

C’est pourquoi la plupart des prêteurs exigent une évaluation commandée par le prêteur dans le cadre d’une demande d’hypothèque ou de refinancement. Même si vous obtenez une évaluation indépendante, elle ne remplacera pas l’évaluation officielle exigée par votre prêteur pour approuver les modalités et conditions du prêt hypothécaire.

Voici les cas où une évaluation est requise et pourquoi elle est essentielle :

• Achat d’une propriété : Les prêteurs hypothécaires exigent une évaluation pour confirmer que la valeur de la propriété justifie le prix d’achat et le montant du prêt demandé.
• Refinancement : Une évaluation est nécessaire pour déterminer la valeur actuelle, calculer la valeur nette disponible et s’assurer que le montant refinancé demeure dans les limites acceptables.

Pourquoi les prêteurs exigent-ils une évaluation avant un refinancement?

Les prêteurs veulent s’assurer que la propriété qui garantit votre prêt vaut bel et bien le montant demandé. Une évaluation de propriété fournit une estimation actuelle et objective de la valeur marchande de votre maison. La valeur évaluée est utilisée pour calculer votre ratio prêt-valeur et pour déterminer votre admissibilité au refinancement.

Cela permet aux prêteurs de réduire leur risque. Si votre maison vaut moins que prévu, le prêteur peut refuser le refinancement, offrir un montant de prêt réduit ou imposer un taux d’intérêt plus élevé. L’évaluation permet aussi de confirmer que vous n’empruntez pas plus que ce que vaut réellement votre propriété.

Quand une évaluation peut ne pas être requise

Dans certaines situations, les prêteurs peuvent renoncer à exiger une évaluation. Certains utilisent plutôt des modèles d’évaluation automatisés  au lieu d’une évaluation physique, notamment pour des refinancements de plus grande envergure ou pour des produits basés sur l’équité, comme une marge de crédit hypothécaire (MCVD) ou une hypothèque enregistrée sous forme de charge collatérale.

Voici quelques cas où le prêteur peut décider de ne pas exiger une évaluation en personne :

• L’application présente un ratio prêt-valeur bas (par exemple, sous les 50 %).
• Les emprunteurs ont un excellent crédit et un profil financier solide.
• Le prêteur a réalisé récemment des évaluations pour des propriétés comparables dans le même quartier.
• Le prêteur a réalisé récemment des évaluations pour des unités comparables dans le même immeuble.
• Le prêteur détient déjà du financement pour d’autres copropriétaires dans la même copropriété.
• Vous avez présenté une demande avec une valeur beaucoup plus basse que la valeur réelle de votre maison.

Comprendre le processus d’évaluation immobilière

Un évaluateur agréé et indépendant procède à une inspection physique de la propriété, en examinant son état intérieur et extérieur, sa superficie, sa disposition, ses finitions ainsi que les bâtiments secondaires. L’évaluateur tient aussi compte de la qualité de la construction, des réparations nécessaires et des rénovations récentes.

L’évaluateur compare ensuite votre propriété à des maisons similaires récemment vendues dans le secteur. Il intègre aussi les tendances du marché, l’offre et la demande locales, ainsi que les caractéristiques du quartier. À partir de là, il produit une estimation en utilisant des méthodes reconnues, comme l’approche par comparaison directe ou l’approche par le coût, conformément aux Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada (NUPPEC).

Les frais standards d’une évaluation se situent généralement entre 300 $ et 500 $, selon la taille de la propriété, son emplacement et le délai de traitement requis. Même si c’est le prêteur qui en fait la demande, les frais sont habituellement assumés par l’emprunteur et doivent être prévus dans vos coûts de clôture.

L’emprunteur ne peut généralement pas demander une copie du rapport d’évaluation, puisqu’il appartient à l’évaluateur et au prêteur. Toutefois, dans certains cas, le prêteur hypothécaire peut vous permettre de le consulter sur place.

Une évaluation comprend habituellement :

• Une inspection visuelle de la propriété, à l’intérieur comme à l’extérieur.
• Un examen des ventes comparables récentes dans votre quartier.
• L’évaluation de l’état, de la disposition, de la superficie et des caractéristiques de la maison.

Quels facteurs influencent la valeur évaluée de votre maison?

Voici les principaux éléments pris en compte par les évaluateurs :

• Emplacement : attractivité du quartier, écoles, transport, commodités.
• Superficie et disposition : nombre de chambres et de salles de bain, superficie totale.
• État de la propriété : entretien, réparations nécessaires, âge du bâtiment et des systèmes.
• Rénovations : modernisation de la cuisine ou des salles de bain, sous-sol fini, efficacité énergétique.
• Tendances du marché : ventes comparables récentes, conditions locales d’offre et de demande.

Comment se préparer à une évaluation avant un refinancement

Une évaluation réussie ne dépend pas seulement de ce que l’évaluateur voit, mais aussi de ce qu’on lui communique. En étant proactif (nettoyage, organisation des documents et mise en valeur des améliorations) vous vous assurez que l’évaluateur obtienne une vision complète de la valeur de votre propriété.

Avant l’arrivée de l’évaluateur, les propriétaires devraient :

• Ranger la maison, à l’intérieur comme à l’extérieur.
• Réparer les petits problèmes (fuites, fissures, luminaires brisés).
• Rassembler les documents comme l’évaluation municipale et les reçus de rénovations.
• Préparer une liste des améliorations effectuées et de leurs coûts.
• Être disponible pour répondre aux questions lors de la visite.

Que faire si votre évaluation est trop basse

Une évaluation faible peut réduire le montant que vous pouvez emprunter, surtout si vous comptiez accéder à la valeur nette de votre maison. Heureusement, il existe plusieurs façons de contester le résultat ou d’ajuster votre stratégie de refinancement :

• Vérifier l’exactitude du rapport : assurez-vous que la superficie, les caractéristiques et les propriétés comparables utilisées sont correctes.
• Fournir des preuves supplémentaires : factures, permis, comparables plus pertinents.
• Demander une deuxième évaluation : cela requiert l’approbation de votre prêteur et les frais seront à votre charge.
• Adapter votre plan de refinancement : envisager d’emprunter moins, attendre des conditions de marché plus favorables ou consolider des dettes à taux élevé au lieu de financer de grosses rénovations.

Qu’est-ce qu’une évaluation à distance et quand est-elle utilisée?

Les évaluations à distance sont des estimations numériques faites à distance, basées sur des données comme les inscriptions MLS, les images satellites, les registres fiscaux et les ventes antérieures, plutôt que sur une visite en personne. Elles sont surtout utilisées pour des transactions à faible risque, comme :

• Les refinancements à faible ratio prêt-valeur
• Les renouvellements hypothécaires
• L’achat d’une maison assuré par une hypothèque à ratio élevé dans une région stable

Les prêteurs ou assureurs peuvent opter pour une évaluation à distance quand le temps presse, que le marché est compétitif ou que la propriété est facilement comparable à d’autres. La SCHL, Solidifi et NAS offrent des outils pour appuyer ces évaluations, en respectant les Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada (NUPPEC).

Toutefois, les évaluations à distance ne sont pas acceptées dans tous les cas. Lorsque le prêt implique un retrait important de valeur nette, une propriété atypique ou des conditions jugées à risque élevé, une évaluation physique complète est presque toujours exigée.

Scénarios de refinancement qui exigent une évaluation

Un refinancement permet à l’emprunteur de gagner du temps (en prolongeant l’amortissement) ou d’obtenir plus de liquidités (en augmentant le montant de l’hypothèque). Si vous refinancez avec une grande banque ou demandez une marge de crédit sur valeur domiciliaire (MCVD), une évaluation est généralement exigée, car ce type d’opération transfère davantage de risque de défaut au prêteur.

Voici les types de refinancement qui exigent presque toujours une nouvelle évaluation :

• Passer d’une hypothèque assurée à une hypothèque non assurée avec un autre prêteur.
• Lorsque votre propriété a toujours été financée par le même prêteur depuis son achat.
• Demander un refinancement avec retrait de la valeur nette.
• Obtenir une hypothèque subsidiaire ou une MCVD qui vous donne accès à plus de valeur nette que ce dont vous avez besoin pour consolider vos dettes.

Évaluation immobilière vs analyse comparative du marché (ACM)

Il est important de distinguer une évaluation professionnelle d’une ACM. Une évaluation immobilière est réalisée par un évaluateur agréé à des fins hypothécaires ou légales, comme l’achat, le refinancement, les règlements successoraux ou les appels fiscaux. Elle doit respecter des critères stricts imposés par les prêteurs, qui influencent directement votre admissibilité et le montant du prêt.

Une analyse comparative du marché (ACM) est préparée par un courtier ou agent immobilier pour aider un vendeur à fixer le meilleur prix de vente. Elle repose sur les ventes récentes de propriétés comparables dans le quartier, mais elle n’est pas acceptée par les prêteurs comme équivalent à une évaluation.

En résumé, une évaluation détermine combien vous pouvez emprunter. Une ACM vous aide à estimer pour combien vous pourriez vendre.

Devriez-vous obtenir une évaluation avant de refinancer?

Une fois que votre prêteur approuve votre refinancement hypothécaire, il commandera lui-même l’évaluation dans le cadre du processus. Une évaluation demandée par le prêteur est la plus pertinente et la plus fiable pour déterminer votre admissibilité, le montant de votre prêt et votre taux d’intérêt. Commander une évaluation indépendante en dehors de ce processus n’influencera pas la décision de votre prêteur.

Si votre prêteur exige une évaluation, il vaut la peine de bien vous préparer, car un résultat favorable peut vous aider à :

• Accéder à plus de valeur nette : une évaluation avantageuse peut vous permettre d’emprunter davantage, particulièrement dans le cadre d’un refinancement avec retrait de la valeur nette ou d’un prêt hypothécaire sur valeur domiciliaire.
• Renforcer votre dossier de refinancement : une évaluation récente et approuvée par le prêteur vient solidifier le portrait financier que vous présentez.

Foire aux questions (FAQ) sur l’évaluation de votre propriété lors d’un refinancement

En conclusion

Qu’elle soit exigée ou choisie de façon stratégique, une évaluation immobilière peut devenir un outil puissant dans un processus de refinancement. Elle permet à votre prêteur d’avoir un portrait juste de la valeur de votre propriété et de vous offrir les conditions les plus avantageuses possibles.

Vous n’êtes pas certain de devoir demander une évaluation avant de refinancer? Ne le faites pas seul : parlez d’abord à un expert hypothécaire de nesto. Nous vous aiderons à comparer vos options, à comprendre comment la valeur de votre maison influence votre plan de refinancement et à bâtir une stratégie hypothécaire adaptée à vos objectifs financiers à long terme.

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