Quel montant d’hypothèque puis-je obtenir avec un salaire de 100 000 $ au Canada?

Un salaire de 100 000 $ offre une très bonne capacité d’emprunt pour une hypothèque au Canada, mais le revenu, à lui seul, ne suffit pas à déterminer votre approbation. Les prêteurs traduisent d’abord votre salaire en revenu mensuel, appliquent les limites d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD), incluent les coûts d’occupation, comme les taxes foncières et le chauffage, puis soumettent votre dossier au test de résistance hypothécaire, à un taux de qualification plus élevé que votre taux contractuel.

Dans les sections qui suivent, on illustre jusqu’où peut aller un revenu de 100 000 $ à l’aide de chiffres concrets adaptés à la réalité des acheteurs d’aujourd’hui. Vous verrez la différence entre ce que vous pouvez vous permettre de payer chaque mois et le montant d’hypothèque pour lequel vous pouvez réellement vous qualifier. On explique aussi comment la mise de fonds et les différents scénarios de taux d’intérêt font varier votre montant d’approbation pour les hypothèques assurées, assurables et non assurées.

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Les grandes lignes

• Votre approbation hypothécaire est plafonnée par vos ratios ABD et ATD, pas seulement par votre salaire, et les taxes foncières ainsi que les coûts de chauffage sont intégrés dans ces calculs.
• Le montant de la mise de fonds influence la prime d’assurance prêt hypothécaire, la tarification (les taux offerts) et les limites de ratios, ce qui peut augmenter ou réduire le montant maximal approuvé.
• L’abordabilité au taux contractuel n’est pas la même chose que la qualification au taux majoré du test de résistance.

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Ce que les prêteurs évaluent avec un salaire de 100 000 $

Les prêteurs commencent par convertir votre salaire annuel de 100 000 $ en revenu mensuel, soit environ 8 333 $ par mois, puis vérifient si vos paiements liés à l’habitation et vos dettes mensuelles respectent leurs politiques internes. Les souscripteurs hypothécaires tiennent compte de l’ensemble des coûts d’occupation de la propriété, pas seulement du versement hypothécaire, et examinent aussi les engagements récurrents qui figurent à votre dossier de crédit. Les prêts assurés à ratio élevé permettent souvent des limites de ratios légèrement plus flexibles que les prêts conventionnels non assurés, même si la qualité globale du dossier reste déterminante.

Votre revenu mensuel brut est : 100 000 $ ÷ 12 = 8 333 $. Les prêteurs testent ensuite :

ABD (amortissement brut de la dette) : versement hypothécaire (capital + intérêts), taxes foncières, chauffage et 50 % des frais de condo, s’il y a lieu.

ATD (amortissement total de la dette) : l’ABD plus toutes vos autres obligations mensuelles (pensions alimentaires, paiements d’auto, prêts étudiants, marges et cartes de crédit, etc.).

Pour les dossiers assurés, les assureurs hypothécaires permettent en général un ABD pouvant atteindre 39 % et un ATD pouvant aller jusqu’à 44 %. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) résume ainsi ces limites : « L’ABD représente le pourcentage de votre revenu mensuel brut consacré aux coûts de logement. Il ne doit pas dépasser 39 %. L’ATD représente le pourcentage de votre revenu mensuel brut consacré aux coûts de logement et aux autres dettes. Il ne doit pas dépasser 44 %. » Pour les dossiers non assurés, plusieurs prêteurs visent plutôt un ABD maximal d’environ 35 % et un ATD maximal d’environ 42 %, en fonction de la cote de crédit des emprunteurs et de la solidité globale du dossier. 

Le test de résistance hypothécaire

Tous les emprunteurs doivent se qualifier selon le taux admissible minimal (TAM). Selon le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), le TAM correspond au « taux du contrat hypothécaire + 2 % ou 5,25 %, selon le plus élevé des deux ». Le BSIF précise aussi que « le TAM comporte deux composantes : la “marge tampon” de 2 % au-dessus du taux contractuel et le “seuil plancher” de 5,25 %. »

Au Canada, les taux d’intérêt sont largement déterminés par la politique monétaire de la banque centrale. Comme l’explique la Banque du Canada, « l’outil principal que nous utilisons pour maîtriser l’inflation est notre cible pour le taux du financement à un jour, aussi appelé taux directeur ». Les taux variables évoluent en fonction du taux préférentiel des prêteurs, alors que les taux fixes suivent plutôt les rendements obligataires, eux-mêmes influencés par les attentes du marché à l’égard de la capacité de la Banque du Canada de maîtriser l’inflation.

La capacité de payer versus la qualification avec un salaire de 100 000 $

Votre capacité de payer correspond au versement calculé à votre taux contractuel, c’est-à-dire le taux réellement appliqué à votre hypothèque. La qualification, elle, s’appuie sur le taux plus élevé imposé par le test de résistance. Ce taux majoré réduit généralement le montant maximal approuvé par rapport à ce que votre budget pourrait supporter au taux contractuel. À l’inverse, si les taux d’intérêt ou les taxes foncières sont plus bas que ceux utilisés dans votre scénario de base, le versement soumis au test de résistance diminue, ce qui peut faire monter votre montant approuvé sans que votre revenu change.

Les coûts mensuels qui influencent votre approbation hypothécaire

Avant de fixer votre budget, il est utile de se servir de l’ABD et de l’ATD comme balises pour les coûts mensuels que les prêteurs incluent systématiquement. Cette approche évite de surestimer votre approbation ou d’être surpris par le montant final après la souscription.

Taxes foncières

Une règle pratique consiste à utiliser 1 % du prix d’achat par année, réparti sur 12 mois. Les taux de taxes municipales varient d’une ville à l’autre, mais cette « règle du 1 % » demeure un repère prudent lorsqu’on n’a pas encore accès à l’avis d’imposition ou à la fiche MLS pour confirmer le montant exact.

Chauffage

Les souscripteurs retiennent généralement un minimum de 100 $ par mois pour une maison et de 60 $ par mois pour un condo. Les coûts peuvent être plus élevés pour les propriétés plus grandes, plus âgées ou situées en dehors des centres urbains, surtout si le chauffage fonctionne encore au mazout ou au propane. Chaque prêteur applique ensuite ses propres lignes directrices selon le type de propriété et sa superficie.

Frais de condo

Si vous achetez une copropriété, les prêteurs incluent 50 % des frais de condo mensuels dans le calcul de l’ABD. Des frais de condo élevés peuvent donc faire baisser sensiblement votre prix d’achat maximal, même si votre revenu, votre taux d’intérêt et votre mise de fonds restent identiques.

Comme les prêteurs calculent l’ABD en incluant automatiquement les taxes foncières et les coûts de chauffage, ces montants influencent directement votre approbation hypothécaire. Les ignorer dans vos simulations gonfle artificiellement votre budget sur papier et mène souvent à des déceptions au moment de l’approbation finale.

Comment les calculs fonctionnent avec un salaire de 100 000 $

Voici la méthode utilisée pour illustrer clairement nos calculs :

• Dossiers assurés : ABD maximum de 39 % → 8 333 $ × 39 % = 3 250 $
• Dossiers non assurés : ABD maximum de 35 % → 8 333 $ × 35 % = 2 917 $
• Taxes foncières mensuelles : prix × 1 % ÷ 12
• Chauffage mensuel : 100 $ (hypothèse de base pour une maison)
• Versement disponible pour le capital et les intérêts = plafond d’ABD − taxes − chauffage
• La qualification se fait au taux du test de résistance; l’abordabilité correspond au versement au taux contractuel
• Les prêts assurés incluent la prime d’assurance SCHL selon le ratio prêt-valeur (par exemple, 90,01 % à 95 % = 4 %, 85,01 % à 90 % = 3,1 %)

Des exemples pour répondre à toutes les situations

Les tableaux ci-dessous présentent le prix d’achat maximal et le montant d’hypothèque qui respectent la limite d’ABD au taux de qualification, ainsi que le versement mensuel calculé au taux contractuel pour ce même scénario. Les taux contractuels utilisés sont : 3 %, 3,5 %, 4 %, 4,5 % et 5 %, tandis que le taux de qualification correspond au plus élevé entre 5,25 % et le taux contractuel + 2 %.

Chaque ligne est recalculée de façon à ce que le versement de qualification + taxes mensuelles + chauffage = ABD maximal. En partant du versement de qualification, on remonte ensuite jusqu’au montant d’hypothèque correspondant.

Hypothèque assurée avec 5 % de mise de fonds

Avec 5 % de mise de fonds, le prêt inclut une prime d’assurance SCHL de 4 % appliquée au montant de base. Les taxes foncières (1 % du prix de la propriété) et 100 $ de chauffage sont inclus dans l’ABD. Plus le prix de la maison augmente, plus les taxes grugent la marge disponible pour le versement hypothécaire. L’hypothèse utilise une composition mensuelle (12 fois par année), comme pour les taux variables (VRM) ou ajustables (ARM).

Taux contractuel	Taux de qualification	Prix max	Hypothèque	Versement mensuel	Versement qualif.	Taxes mensuelles	Chauffage mensuel	ABD max
3 %	5,25 %	466 397 $	460 800 $	2 185 $	2 761 $	389 $	100 $	3 250 $
3,5 %	5,5 %	456 487 $	451 010 $	2 258 $	2 770 $	380 $	100 $	3 250 $
4 %	6 %	437 559 $	432 308 $	2 282 $	2 785 $	365 $	100 $	3 250 $
4,5 %	6,5 %	419 755 $	414 718 $	2 305 $	2 800 $	350 $	100 $	3 250 $
5 %	7 %	403 003 $	398 167 $	2 328 $	2 814 $	336 $	100 $	3 250 $

Comment le taux contractuel influence votre approbation

Votre taux contractuel agit sur deux éléments à la fois. D’abord, il détermine votre versement hypothécaire mensuel réel. Ensuite, il fixe le taux utilisé pour le test de résistance, soit le plus élevé entre 5,25 % et votre taux contractuel + 2 %. Par exemple, avec un taux contractuel de 5 %, le taux de qualification grimpe à 7 %, alors qu’avec un taux de 3 %, le taux de qualification reste limité au plancher de 5,25 %. Les prêteurs vérifient ensuite si le versement calculé à ce taux, plus les taxes foncières mensuelles et les 100 $ de chauffage, respecte la limite d’ABD de 3 250 $ pour un revenu annuel de 100 000 $.

Si le total demeure inférieur ou égal à 3 250 $, l’approbation peut être confirmée et le montant d’hypothèque est établi. Pour un dossier assuré avec 5 % de mise de fonds, le montant approuvé inclut la prime d’assurance, soit 4 % du montant de base du prêt. Le tableau ci-dessus montre le montant final du prêt et les versements mensuels calculés aux taux contractuel et de qualification pour chaque scénario, en supposant des taxes équivalentes à 1 % du prix de la propriété par année.

Qu’est-ce que cela signifie pour un salaire de 100 000 $?

Votre taux contractuel détermine à la fois le montant de votre versement et le taux du test de résistance, tandis que les taxes et le chauffage réduisent la marge disponible dans votre ABD. Lorsque ces éléments restent sous la limite de 39 %, votre prêt peut être approuvé. Selon les scénarios assurés avec 5 % de mise de fonds présentés, une personne gagnant 100 000 $ peut généralement se qualifier pour un prix d’achat situé entre environ 403 000 $ et 466 000 $, le plafond exact variant en fonction des taux d’intérêt.

Quel impact une hypothèque à taux variable aurait-elle sur mon approbation avec un salaire de 100 000 $?

Une préapprobation à taux variable représente un instantané basé sur le taux préférentiel au moment où la préapprobation est émise. Si le taux préférentiel augmente avant l’acceptation de votre promesse d’achat, votre taux contractuel et votre taux de qualification montent, ce qui comprime la marge de 3 250 $ disponible dans votre ABD. Par exemple, si votre taux variable passait de 4 % à 4,5 %, le prix d’achat admissible pour un dossier assuré avec 5 % de mise de fonds pourrait tomber d’environ 437 000 $ à 419 000 $, soit une baisse d’environ 18 000 $. À l’inverse, si le taux reculait à 3,5 %, votre montant admissible grimperait à près de 456 000 $, soit environ 19 000 $ de plus que dans le scénario à 4 %.

Hypothèque assurée avec une mise de fonds de 10 %

Lorsque la mise de fonds atteint 10 %, le taux de prime d’assurance tombe à 3,1 % sur le montant de base du prêt. Le montant financé diminue légèrement par rapport à une mise de fonds de 5 %, ce qui peut permettre un prix d’achat maximal un peu plus élevé. L’approbation demeure toutefois dictée par le versement soumis au test de résistance, qui doit toujours rester sous l’ABD maximal de 3 250 $.

Taux contractuel	Taux de qualification	Prix max	Hypothèque	Versement mensuel	Versement qualif.	Taxes mensuelles	Chauffage mensuel	ABD max
3 %	5,25 %	492 668 $	457 147 $	2 168 $	2 739 $	411 $	100 $	3 250 $
3,5 %	5,5 %	482 282 $	447 509 $	2 240 $	2 748 $	402 $	100 $	3 250 $
4 %	6 %	462 432 $	429 091 $	2 265 $	2 765 $	385 $	100 $	3 250 $
4,5 %	6,5 %	443 751​​ $	411 756 $	2 289 $	2 780 $	370 $	100 $	3 250 $
5 %	7 %	426 163 $	395 437 $	2 312 $	2 795 $	355 $	100 $	3 250 $

Comprendre la logique derrière ces résultats

À mesure que la mise de fonds augmente, la prime d’assurance diminue par rapport à celle appliquée à une mise de fonds de 5 %, ce qui allège légèrement le montant emprunté et peut hausser le prix maximal admissible. Toutefois, si vous avez d’autres dettes mensuelles importantes, l’ATD peut devenir la contrainte principale et limiter davantage le montant approuvé, même pour une hypothèque assurée.

Hypothèque non assurée avec 20 % de mise de fonds

Pour les hypothèques non assurées, le plafond d’ABD est plus serré, à 35 %, ce qui équivaut à 2 917 $ sur un revenu de 100 000 $. Aucune prime d’assurance prêt hypothécaire n’est ajoutée au montant emprunté, puisque ce type de prêt n’est pas protégé contre le défaut de paiement. En contrepartie, les prêteurs assument eux-mêmes ce risque et fixent souvent des taux d’intérêt légèrement plus élevés, en plus d’appliquer des ratios plus conservateurs. Une mise de fonds importante ne se traduit donc pas automatiquement par l’approbation la plus élevée.

Taux contractuel	Taux de qualification	Prix max	Hypothèque	Versement mensuel	Versement qualif.	Taxes mensuelles	Chauffage mensuel	ABD max
3 %	5,25 %	500 535 $	400 428 $	1 899 $	2 400 $	417 $	100 $	2 917 $
3,5 %	5,5 %	490 193 $	392 155 $	1 963 $	2 408 $	408 $	100 $	2 917 $
4 %	6 %	470 405 $	376 324 $	1 986 $	2 425 $	392 $	100 $	2 917 $
4,5 %	6,5 %	451 752 $	361 401 $	2 009 $	2 440 $	376 $	100 $	2 917 $
5 %	7 %	434 164 $	347 331 $	2 030 $	2 455 $	362 $	100 $	2 917 $

Pourquoi une mise de fonds de 20 % n’offre pas toujours le plus haut montant admissible

Une mise de fonds de 20 % ne garantit pas automatiquement un montant d’hypothèque plus élevé. Certes, elle permet d’éviter les primes d’assurance, mais plusieurs prêteurs appliquent des ratios ABD/ATD plus stricts aux dossiers non assurés, ce qui peut neutraliser une partie de l’avantage. À l’inverse, les hypothèques assurées avec moins de 20 % de mise de fonds peuvent parfois offrir des montants d’approbation supérieurs, car elles profitent souvent d’une tarification plus avantageuse et de limites de ratios plus permissives.

Ce qui fait varier votre montant d’approbation hypothécaire

Avant de choisir la voie qui vous convient le mieux, concentrez-vous d’abord sur les facteurs qui font réellement bouger le montant approuvé. Une meilleure cote de crédit peut améliorer la tarification (le taux offert) et augmenter à la fois votre capacité de paiement et votre montant d’approbation. À l’inverse, les paiements récurrents visibles à votre dossier de crédit réduisent votre marge dans l’ATD, ce qui fait baisser l’hypothèque pour laquelle vous pouvez vous qualifier. Même une dette mensuelle de 300 à 400 $ peut faire diminuer votre prix d’achat maximal de plusieurs dizaines de milliers de dollars. À l’opposé, certains acheteurs augmentent leur approbation en optant pour une ville où les taxes foncières sont moins élevées ou pour une maison plus petite et plus écoénergétique, ce qui réduit la facture de chauffage.

Scénario condo et impact sur l’ABD

Les acheteurs de condo sous-estiment souvent l’impact des frais de copropriété sur leur ABD. Les prêteurs comptabilisent 50 % des frais mensuels de condo dans l’ABD et supposent un chauffage minimal de 60 $ pour les condos. À titre d’exemple, comparativement à une maison équivalente, des frais de condo de 400 $ par mois ajoutent 200 $ à l’ABD (puisqu’on en retient la moitié) et réduisent d’autant la portion disponible pour le versement hypothécaire. Le prix maximal admissible s’en trouve réduit, même si votre revenu, votre taux d’intérêt et votre mise de fonds demeurent les mêmes.

Comment l’ATD fait bouger l’approbation

L’ATD devient souvent la limite déterminante dès que des dettes non liées au logement entrent en jeu. Pour un dossier assuré avec un revenu de 100 000 $, un ATD de 44 % représente 3 667 $ par mois. Si l’ABD est déjà utilisé au complet à 3 250 $, il ne reste qu’environ 417 $ pour toutes les autres dettes. Par exemple, un paiement d’auto de 350 $, auquel s’ajoute un paiement minimal de 50 $ sur un prêt étudiant ou une carte de crédit, suffit à combler cette marge. Toute dette supplémentaire obligerait alors à réduire les coûts liés au logement pour ramener l’ATD sous la barre des 44 %. C’est pourquoi le remboursement de certaines dettes récurrentes avant la demande d’hypothèque peut augmenter sensiblement le montant approuvé.

Les taux hypothécaires en vigueur

Comme le taux admissible minimal (TAM) correspond au plus élevé entre votre taux contractuel + 2 % ou 5,25 %, les montants approuvés évoluent au gré des conditions de marché. Consultez les meilleurs taux hypothécaires assurés et non assurés au Canada sur nesto, puis calculez vos versements au taux contractuel et au taux de qualification dans un calculateur de versements hypothécaires. Vous pouvez aussi simplifier le tout en commençant par une calculatrice de capacité d’emprunt, qui intègre déjà le test de résistance canadien.

Foire aux questions (FAQ) sur l’approbation d’hypothèque avec un salaire de 100 000 $

En conclusion

Un salaire de 100 000 $ peut assurément soutenir un projet d’accès à la propriété au Canada, mais le montant d’hypothèque final n’est pas déterminé par un simple multiple de votre revenu. Il dépend de vos ratios d’endettement (ABD/ATD), de vos coûts d’occupation mensuels et du test de résistance hypothécaire canadien. Les exemples ci-dessus montrent pourquoi les hypothèques assurées à ratio élevé, les hypothèques assurables et les hypothèques non assurées réagissent différemment, et comment les résultats évoluent lorsque les taux se situent entre 3 % et 5 %.

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