Calculatrice de capacité d’emprunt

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt?

Lors de la recherche d’un logement, l’une des premières étapes à franchir consiste à déterminer le montant que vous êtes en mesure d’emprunter à titre de prêt hypothécaire. C’est ce qu’on nomme la capacité d’emprunt.

Cette capacité correspond au prix maximum que vous pourriez payer pour un logement et pour l’hypothèque correspondante et dépend principalement de votre revenu, de vos dépenses mensuelles et des frais relatifs à l’accession à la propriété. Ce calcul constitue une étape essentielle du processus d’obtention d’un prêt, car il permet de déterminer si vous seriez en mesure d’effectuer vos versements hypothécaires. Il vous aidera par ailleurs à trouver un logement dont le prix correspond à votre budget.

La façon la plus simple de déterminer si vous avez les moyens d’acheter une propriété et de connaître le montant auquel vous pouvez prétendre est d’utiliser la calculatrice de capacité d’emprunt de nesto.

Comment utiliser la calculatrice de capacité d’emprunt

La calculatrice de capacité d’emprunt de nesto est un outil pratique et efficace qui permet d’analyser votre situation financière. Elle vous guide dans la saisie des renseignements requis et calcule automatiquement votre capacité d’emprunt en quelques étapes simples.

Pour faciliter le processus, préparez les renseignements suivants :

• Revenu d’emploi – Il s’agit du principal facteur dans la détermination de votre admissibilité à un prêt. Plusieurs clients ont de la difficulté à calculer leur revenu exact; nous avons donc rédigé un petit guide sur la façon de le calculer correctement en fonction de la fréquence de votre paie. En matière de revenus, il est préférable d’être aussi précis que possible. Le tableau ci-dessous vous indique comment calculer le montant de votre revenu hebdomadaire, bihebdomadaire, mensuel ou annuel à partir de vos heures hebdomadaires garanties et de votre taux horaire.

Taux horaire	Nombre d’heures	Formule	Exemple
Hebdomadaire	35, 40 ou 44 heures garanties par semaine	$/h x heures garanties par semaine	15 $/h x 35 h/semaine = 525 $ par semaine
Bihebdomadaire	Double du nombre d’heures par semaine	$/h x 2 x heures garanties par semaine	15 $/h x 2 x 35 h/semaine = 1050 $/deux semaines
Mensuel	Heures hebdomadaires x 52 / 12	$/h x heures garanties par semaine x 52 semaines par année / 12 mois	15 $/h x 35 h/semaine x 52 semaines / 12 mois = 2 275,05 $ par mois
Annuel	Heures hebdomadaires x 52	$/h x heures garanties par semaine x 52 semaines par année	15 $/h x 35 h/semaine x 52 semaines = 27 300,60 $ par année

Primes Si vous recevez des primes, vous devrez calculer la moyenne de votre revenu sur deux ans à l’aide de votre T4 (utilisez le nombre à la ligne 14, qui correspond à la totalité de vos revenus). À quelques exceptions près, les primes peuvent uniquement compter si elles ont déjà été payées et doivent provenir du même employeur pendant deux exercices financiers. De plus, si votre moyenne est à la baisse, vous devez utiliser le revenu le plus bas des deux années.

Exemple Si vous avez gagné 65 k$ en 2020 et 60 k$ en 2021, votre moyenne se calcule comme suit : [65 $k + 60 $k] / 2 = 62,5 k$. Toutefois, puisque votre revenu a diminué lors de la deuxième année, la plupart des prêteurs (incluant nesto) ne tiendront compte que du revenu de 60 k$ pour calculer votre admissibilité à un prêt.

Revenu en tant que propriétaire unique ou personne morale Dans le cas d’un travailleur autonome – comme un propriétaire unique ou une personne morale – les calculs peuvent se révéler compliqués. Nous vous recommandons de prendre rendez-vous avec l’un de nos experts en prêts hypothécaires, qui peuvent calculer correctement votre revenu annualisé à partir de lignes spécifiques de vos relevés 1 (TP-1) et de vos avis d’imposition. Ayez ces documents à portée de main lors de votre rencontre avec l’un de nos conseillers sans commission compétents. 

Remarque : Les travailleurs autonomes doivent pouvoir prouver qu’ils ont payé leur impôt à l’Agence du revenu du Canada (ARC) avant de contracter un prêt hypothécaire. Le prêteur exigera un relevé de compte de l’ARC pour le confirmer.

Revenu occasionnel/de contrat/de société – Se calcule généralement selon une moyenne de deux ans, comme on le ferait pour le calcul des primes ou des revenus tirés d’un travail autonome.

Pension alimentaire pour un époux/un enfant – Les règles varient d’un prêteur à l’autre, mais vous devrez généralement présenter un historique de deux mois de dépôts faits dans un compte bancaire à votre nom, ainsi qu’un accord/une déclaration sous serment de séparation dûment remplie.

Allocation canadienne pour enfants (ACE) – Les règles varient d’un prêteur à l’autre, mais seule la portion fédérale de ce revenu est généralement admissible, et elle l’est uniquement si l’allocation est destinée à l’entretien d’un enfant de moins de 12 ans. Vous aurez besoin du relevé annuel de l’allocation, d’un acte de naissance et de l’historique de deux mois de dépôts faits dans un compte bancaire à votre nom.

Régime de pensions du Canada – Vous pouvez utiliser la totalité de ce revenu pour calculer votre capacité d’emprunt. Vous aurez besoin de votre T4A de l’an dernier ainsi que de l’historique de deux mois de dépôts faits dans un compte bancaire à votre nom.

Pension de vieillesse – Vous pouvez utiliser la totalité de ce revenu pour calculer votre capacité d’emprunt. Vous aurez besoin de votre T4A de l’an dernier ainsi que de l’historique de deux mois de dépôts faits dans un compte bancaire à votre nom.

Régime de pension déterminé (RPD) – Vous pouvez utiliser la totalité de ce revenu pour calculer votre capacité d’emprunt. Vous aurez besoin de votre relevé de pension de l’an dernier ainsi que de l’historique de deux mois de dépôts faits dans un compte bancaire à votre nom.

Revenu de placements (FFR/FRV/REER immobilisé/CRI) – Les règles varient d’un prêteur à l’autre, mais selon le type de placement concerné, vous pourrez utiliser ce revenu pour calculer votre capacité d’emprunt. Revenu imposable  Vous aurez besoin de l’historique de deux mois de dépôts faits dans un compte bancaire à votre nom. Vous devrez également être en mesure de prouver que vous avez suffisamment économisé pour pouvoir recevoir les mêmes versements pendant 5 ou 10 ans – ou parfois seulement pendant la durée de votre prêt.

• Impôt foncier – Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour calculer le montant de votre impôt foncier. Vous pouvez aussi laisser la calculatrice d’emprunt de nesto faire le travail pour vous. Consultez le tableau ci-dessous pour connaître l’option la mieux adaptée selon votre type de transaction.

Type de transaction	Méthode
Achat	Inscription interagences recommandée (assurez-vous que votre agent immobilier vous en fournit une où apparaît le montant de l’impôt foncier) OU utilisez le montant de la facture finale indiqué sur la facture de l’année en cours (demandez au vendeur de vous en fournir une copie)
Nouvelle construction	0,5 à 1,3 % du prix d’achat selon le type de bâtiment, la municipalité et la province; les critères varient d’un prêteur à l’autre.
Renouvellement/refinancement	Utilisez le montant de la facture finale figurant sur la facture municipale de l’année en cours.
Vente privée	Utilisez le montant de la facture finale figurant sur la facture de l’année en cours (demandez au vendeur de vous en fournir une copie)

• Frais de chauffage – La plupart des prêteurs (incluant nesto) calculent les frais de chauffage d’une propriété en fonction de son nombre de pieds carrés, par souci d’équité pour tous les clients du pays.  Afin de simplifier ce calcul, comptez 100 $/mois pour toute propriété de 2 000 pieds carrés ou moins.
• Frais de copropriété – Les frais de copropriété et d’entretien doivent être confirmés à l’aide d’une inscription interagences (seulement dans le cas d’un achat), d’un relevé courant émis par le conseil d’administration de la copropriété précisant le montant des frais et le numéro du logement, ou d’un historique des débits faits dans un compte bancaire à votre nom. Dans le cas d’un préachat de condo, les frais de copropriété prévus devraient être indiqués dans votre contrat d’achat.
• Valeur du logement – La valeur de la propriété en question peut être confirmée de plusieurs façons. Vous pouvez utiliser le prix d’achat figurant sur l’inscription interagences ou un prix compris dans la fourchette souhaitée. Pour un renouvellement ou un refinancement, utilisez une estimation prudente de la valeur de votre maison ou consultez le relevé d’évaluation foncière de l’année précédente émis par votre province ou votre municipalité.
• Mise de fonds – La mise de fonds minimale pour un achat est de 5 % pour les propriétés de moins de 1 million de dollars et de 20 % pour celles dépassant ce seuil. Le montant de votre mise de fonds doit être calculé en tenant compte de toutes les autres dettes que vous avez déjà contractées. En cas de renouvellement ou de refinancement, la mise de fonds est interchangeable avec la valeur nette résiduelle de votre propriété.
• Taux d’intérêt – Le taux d’intérêt dépendra du type de transaction dont il s’agit (achat, renouvellement ou refinancement), du ratio prêt-valeur et de la date à laquelle la transaction est censée être conclue (date de clôture de l’achat, date d’échéance du renouvellement ou délai suffisant pour effectuer le refinancement). Consultez notre page sur les taux hypothécaires pour plus de détails sur la façon de choisir le bon taux pour avoir droit à un prêt.
• Durée du prêt – La durée de votre prêt peut varier selon votre préférence et l’accessibilité du prêt. La durée d’un prêt à taux fixe peut varier entre 1 à 10 ans, mais celle d’un prêt à taux variable se limite à 5 ans.
• Période d’amortissement – La période d’amortissement (ou durée) de votre prêt dépendra de la rapidité avec laquelle vous souhaitez vous libérer de votre hypothèque. Dans le cas d’un achat, les meilleurs taux sont généralement offerts pour des périodes d’amortissement de 25 ans ou moins. Dans le cas d’un renouvellement, votre seule option est de continuer à rembourser votre prêt selon sa période d’amortissement actuelle. Votre période d’amortissement pourrait être augmentée jusqu’à 30 ans dans le cas d’un refinancement, mais votre taux pourrait varier selon que vous choisissiez une période de 25 ou de 30 ans.

Test de stress pour déterminer l’abordabilité

Comment estimer votre capacité d’emprunt

Dans le cadre de l’évaluation de votre capacité d’emprunt, les prêteurs analyseront minutieusement l’ensemble de vos frais de logement et toute dette impayée que vous avez. Bien que les frais de logement puissent être nombreux, ils ne sont pas tous pris en compte pour évaluer votre capacité d’emprunt. Afin de fixer le montant qu’ils vous prêteront, les prêteurs doivent calculer vos ratios du service de la dette :

Taux d’effort partiel (TEP)

Ce ratio détermine le pourcentage du revenu annuel brut de votre ménage requis pour vous donner accès à la propriété. Les prêteurs estiment le montant annuel de vos versements hypothécaires (capital et intérêts), de votre impôt foncier, de vos frais de chauffage et d’un pourcentage de vos frais de copropriété (le cas échéant).

TEP = (versement hypothécaire + impôt foncier + frais de copropriété / 2 + hydro) / revenu

Taux d’effort total (TET)

Ce taux correspond au pourcentage du revenu annuel brut de votre ménage requis pour vous donner accès à la propriété, en tenant compte de vos autres dettes et prêts. Son calcul s’effectue à partir du pourcentage de votre taux d’effort partiel et inclut vos autres paiements mensuels, tels que ceux liés à un prêt ou à une dette de carte de crédit. Si vous versez une pension alimentaire à votre conjoint ou à vos enfants, elle sera aussi comptabilisée dans vos dettes.

Taux d’effort total = (dettes incluses dans le calcul du TEP + toutes les autres dettes) / revenu

Limites maximales

Il importe de connaître les taux maximaux d’effort total et partiel que vous pouvez avoir pour être admissible à l’obtention d’un prêt. Une assurance prêt hypothécaire est obligatoire pour tout prêt assorti d’une mise de fonds de moins de 20 % afin de protéger les prêteurs au cas où vous n’effectueriez pas vos versements hypothécaires. 

Trois assureurs offrent cette assurance au Canada. La société canadienne d’hypothèques et de logement (CMHC) offre une assurance contre les défauts de paiement pour la plupart des prêts hypothécaires de premier ordre (prêts A) au Canada. Il existe deux autres fournisseurs privés d’assurance prêt hypothécaire : Sagen (anciennement Genworth) et Canada Guaranty.

L’assurance prêt hypothécaire ne peut être contractée dans le cas d’un achat ou d’un renouvellement lorsque la valeur de la propriété excède 1 million de dollars, ou dans le cas d’un refinancement.

Transaction	Cote de crédit requise (FICO)	TEP max. autorisé	TET max. autorisé
Achat ou renouvellement – moins de 1 M$	650 – 680	32	40
Refinancement ou achat – plus de 1 M$	680+	35	42
Achat ou renouvellement – moins de 1 M$	680+	39	44

Définir le montant de votre mise de fonds

Au Canada, la mise de fonds minimale est de 5 % du prix d’achat d’une propriété évaluée à 500 000 $ ou moins et de 10 % pour toute portion supérieure à ce seuil.

Cependant, pour éviter de payer les primes d’assurance prêt hypothécaire, vous devez avoir une mise de fonds d’au moins 20 %. 

Par exemple, si vous achetez une propriété de 750 000 $, votre mise de fonds minimale est de 25 000 $ pour la première tranche de 500 000 $ (5 %) et de 25 000 $ pour les 250 000 $ restants (10 %). Votre mise de fonds minimale est donc de 50 000 $.

À quoi ressemble l’accessibilité des prêts hypothécaires aujourd’hui ?

L’accessibilité des prêts hypothécaires est étroitement liée à l’accessibilité du logement. Plus le coût des maisons augmente, plus les versements hypothécaires doivent être élevés pour rembourser les prêts hypothécaires plus importants nécessaires au financement de ces maisons. Dans cette section, nous aborderons certaines données de base à l’aide de graphiques afin de visualiser les différences entre les facteurs d’accès à la propriété à travers le Canada.

Prix des Maisons

Ce tableau montre les prix composites moyens/de référence des maisons dans chaque province et dans certains des principaux marchés urbains du Canada.

_{Ce tableau montre les prix composites moyens/de référence des maisons au Canada. Source : ACI}

Impôts Fonciers

Ce tableau montre les impôts foncières mensuelles prévues sur la valeur moyenne des propriétés.

_{Ce tableau montre les impôts fonciers mensuels prévus sur les maisons à prix moyen au Canada.}

Hypothèque admissible avec une période d’amortissement de 25 ans

Ce tableau montre les versements hypothécaires mensuels soumis au test de stress sur une période d’amortissement de 25 ans et le revenu annuel nécessaire pour rembourser ce prêt hypothécaire pour une propriété au prix moyen dans l’ensemble du Canada.

_{Les calculs sont basés sur une hypothèque avec un amortissement de 25 ans, une mise de fonds de 20 %, un taux de taxes foncières moyen à l’échelle provinciale et incluent 100 $ pour les coûts de chauffage mensuels. Les prix des propriétés sont tirés du plus récent rapport de l’ACI.}

Qualification d’un prêt hypothécaire avec une période d’amortissement de 30 ans

Ce tableau montre les versements hypothécaires mensuels soumis au test de stress sur une période d’amortissement de 30 ans et le revenu annuel nécessaire pour rembourser ce prêt hypothécaire pour une propriété au prix moyen dans l’ensemble du Canada.

_{Les calculs sont basés sur une hypothèque avec un amortissement de 30 ans, une mise de fonds de 20 %, un taux de taxes foncières moyen à l’échelle provinciale et incluent 100 $ pour les coûts de chauffage mensuels. Les prix des propriétés sont tirés du plus récent rapport de l’ACI.}

Frais de clôture

En plus de votre mise de fonds, vous devez également disposer de ressources en espèces pour couvrir les frais supplémentaires requis pour la conclusion de votre achat.

Ces frais ne sont pas négligeables et doivent être pris en compte dans l’évaluation de votre capacité d’emprunt. En général, vous devrez fournir un acompte en espèces pour prouver au vendeur que vous vous engagez à acheter la propriété. Il n’y a pas de minimum requis — le montant est déterminé par le vendeur —, mais habituellement, l’acompte demandé est d’au moins 5 % du prix d’achat de la propriété. Cet acompte sera inclus dans votre mise de fonds.

Les frais de clôture, qui correspondent aux frais juridiques et administratifs liés à la conclusion de la transaction (par exemple, les frais d’avocat et d’inspection de la maison, les droits de mutation immobilière et l’assurance des titres de propriété) peuvent également représenter entre 1 et 4 % du prix d’achat. Veuillez noter que le montant précis de vos frais de clôture dépendra des services complémentaires dont vous pourriez avoir besoin ainsi que du taux des droits de mutation de la province et municipalité où se trouve votre propriété.  

Comment augmenter votre capacité d’emprunt

Il y a plusieurs façons d’augmenter votre capacité d’emprunt et d’accroître votre pouvoir d’achat afin d’être perçu comme un emprunteur responsable aux yeux des prêteurs. Voici quelques façons d’accroître votre capacité d’emprunt :

• Remboursez vos dettes. En général, plus vous avez de dettes, moins vous pourrez emprunter (vos dettes seront déduites de votre mise de fonds; si leur montant est plus élevé que cette dernière, vous n’avez pas réellement de mise de fonds).
• Diminuez vos dépenses. Utilisez un planificateur budgétaire et respectez votre budget; allouez-vous de l’argent de poche.
• Diminuez le nombre de comptes ouverts que vous possédez. Le fait d’avoir trop de cartes de crédit ou de marges de crédit peut vous nuire, surtout si votre solde courant équivaut à plus de 35 % de votre limite de crédit.
• Veillez à maintenir une bonne cote de crédit. Plus votre cote de crédit est élevée, plus les prêteurs seront enclins à vous offrir un prêt; la cote minimale requise est de 680. Les meilleurs taux sont offerts aux emprunteurs ayant une cote de 720 ou plus.
• Songez à acheter une propriété plus abordable. Une propriété moins chère implique une mise de fonds et des versements hypothécaires mensuels moins élevés.
• Envisagez de verser une mise de fonds plus élevée. Plus votre mise de fonds est élevée, moins votre prêt hypothécaire sera important, mais vous devez vous montrer prudent en matière de planification. En prenant le temps d’économiser davantage, vous risquez de payer la même propriété plus cher. En revanche, utiliser toutes vos économies pour votre mise de fonds peut aussi s’avérer désavantageux.
• Optez pour une plus longue période d’amortissement. Le montant de vos versements mensuels sera ainsi moins élevé.

FAQ sur la capacité d’emprunt

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