Malgré la hausse des prix de l’immobilier et des règles d’admissibilité plus strictes pour les prêts hypothécaires, de nombreux Canadiens redoublent d’ingéniosité pour réaliser leur rêve d’accéder à la propriété. Qu’il s’agisse d’achat en copropriété, de soutien parental ou encore de déménagement vers des régions plus abordables, les acheteurs trouvent des solutions créatives pour faire leur entrée sur le marché.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a récemment publié son Enquête 2025 auprès des emprunteurs hypothécaires, menée auprès de 3 968 répondants — incluant des acheteurs d’une première propriété, des personnes ayant renouvelé, refinancé ou contracté une nouvelle hypothèque. Cette enquête offre un aperçu de la perception de l’accès à la propriété et des stratégies actuellement utilisées pour y parvenir.

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Les grandes lignes

• Les acheteurs canadiens ont davantage confiance que l’achat d’une maison est un bon investissement.
• Face aux prix élevés, plusieurs se tournent vers des méthodes d’acquisition non traditionnelles.
• La popularité croissante des plateformes numériques facilite la recherche de taux compétitifs et l’obtention d’une préautorisation hypothécaire.

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Tendances du marché et comportements des acheteurs

D’après la plus récente Enquête 2025 auprès des emprunteurs hypothécaires de la SCHL, on observe un changement marqué dans la façon dont les Canadiens abordent l’achat d’une propriété. Cette année, un plus grand nombre d’acheteurs estiment que leur investissement immobilier est une bonne décision, comparativement aux répondants de l’année précédente. Par ailleurs, 74 % croient que la valeur de leur maison augmentera au cours des 12 prochains mois, une hausse notable par rapport aux 65 % enregistrés en 2024.

Une incertitude persistante

Malgré cet optimisme, l’incertitude économique demeure élevée. En effet, 62 % des répondants ont exprimé des préoccupations majeures, notamment la crainte de payer leur propriété trop cher (47 %), la difficulté à gérer les dépenses post-achat (44 %) et la hausse des taux d’intérêt (40 %). De plus, 53 % ont indiqué être préoccupés par la possibilité de ne pas être en mesure de rembourser leur prêt hypothécaire, principalement pour des raisons économiques (70 %), comme l’augmentation du coût de la vie, une éventuelle récession ou la montée des taux.

Les renouvellements dominent le marché

Les emprunteurs qui renouvellent leur prêt hypothécaire représentent toujours la majorité du marché. En 2025, ils constituaient 65 % des répondants, une augmentation par rapport à 58 % en 2023 et 62 % en 2024. Ce groupe est composé en grande partie de propriétaires qui avaient auparavant contracté des taux fixes historiquement bas et qui doivent maintenant composer avec des hausses importantes à leur renouvellement.

Les refinancements représentent 18 % du marché, souvent motivés par le besoin d’accéder à la valeur nette pour des rénovations ou des améliorations domiciliaires. On a assisté à une légère hausse du nombre d’acheteurs d’une première propriété, passant de 10 % en 2024 à 12 % cette année. À l’inverse, les acheteurs récurrents ont chuté à 5 %, comparativement à 8 % en 2024, ce qui laisse croire que de nombreux propriétaires préfèrent rester en place plutôt que de déménager ou d’acheter une propriété plus grande dans le contexte économique actuel.

Tendances chez les acheteurs d’une première propriété

Les nouveaux acheteurs au Canada doivent composer avec un contexte difficile sur le plan de l’abordabilité, et s’adaptent en modifiant leur mode de vie ou leurs stratégies d’achat. Près de 35 % d’entre eux ont acquis leur première propriété tout en vivant avec des proches ou des amis, probablement dans le but d’épargner plus rapidement pour la mise de fonds.

Parmi ceux qui louaient avant d’acheter, la période moyenne de location était de 6,3 ans, ce qui reflète le temps nécessaire pour se préparer financièrement à l’achat. Toutefois, les répondants ont indiqué avoir mis en moyenne 3,7 ans pour accumuler leur mise de fonds. Le poids financier est également perceptible dans le montant investi : 65 % des acheteurs d’une première maison disent avoir déboursé le maximum qu’ils pouvaient se permettre.

La copropriété gagne du terrain

Plus de la moitié des premiers acheteurs ont fait l’acquisition d’une propriété avec une personne autre qu’un conjoint. Ce phénomène est encore plus fréquent chez les jeunes âgés de 18 à 24 ans, ce qui témoigne d’un intérêt grandissant pour la copropriété comme solution aux enjeux d’abordabilité.

Ces nouvelles dynamiques illustrent une ère de collaboration et de créativité financière chez les acheteurs d’une première propriété, où la souplesse dans les relations et les modes de vie devient parfois essentielle pour accéder à la propriété.

L’impact des taux d’intérêt sur l’achat d’une propriété

Les taux d’intérêt influencent directement l’abordabilité d’une maison et le budget global d’un acheteur. Des taux plus élevés réduisent la capacité d’emprunt, ce qui signifie que l’on se qualifie pour un montant inférieur lorsque les taux montent. D’où l’importance de magasiner les taux hypothécaires pour obtenir les meilleures conditions possibles.

Comparer les offres peut entraîner des économies substantielles sur les intérêts, particulièrement durant le premier terme hypothécaire, une période où la majeure partie des paiements est consacrée aux intérêts plutôt qu’au capital. Même une petite différence de taux peut se traduire par des économies importantes sur le terme du prêt. Obtenir un meilleur taux permet aussi de réduire ses versements mensuels, d’améliorer son ratio d’endettement et potentiellement de se qualifier pour un montant plus élevé.

L’impact des taux d’intérêt sur les versements et les intérêts

Le tableau ci-dessous montre comment un taux légèrement plus bas peut réduire vos paiements mensuels et le montant total d’intérêts payés. Sur un prêt hypothécaire de 650 000 $ avec une période d’amortissement de 25 ans, choisir le taux le plus bas permet d’économiser environ 159 $ par mois et près de 13 957 $ d’intérêts sur un terme de cinq ans.

Taux d’intérêt	3,84 %	4,29 %
Versements mensuels	3 362,99 $	3 522,08 $
Intérêts payés sur le terme	116 042,18 $	129 999,33 $
Capital remboursé sur le terme	85 737,07 $	81 325,54 $
Économies sur les intérêts	13 957,15 $

L’impact des taux d’intérêt sur l’abordabilité

Le tableau ci-dessous illustre comment le taux d’intérêt offert influence directement l’abordabilité. Avec un taux plus bas, on suppose que vous vous qualifiez pour un prêt maximal de 650 000 $, avec une mise de fonds de 20 %, ce qui vous permettrait d’acheter une propriété d’une valeur de 812 500 $ sur une période d’amortissement de 25 ans.

Avec un taux plus élevé, le montant auquel vous vous qualifiez diminue, réduisant ainsi votre pouvoir d’achat de 68 258 $. Pour acheter la même propriété à un taux plus élevé, il faudrait augmenter votre mise de fonds afin de combler l’écart. Une autre option consisterait à allonger l’amortissement à 30 ans, mais cela se traduirait par une hausse significative des intérêts à long terme.

Un taux d’intérêt plus élevé diminue donc votre capacité d’emprunt, ce qui réduit directement le prix maximal de la propriété que vous pouvez vous permettre, même si votre revenu et votre mise de fonds demeurent inchangés. Cette différence de taux peut faire la différence entre acheter dans le quartier souhaité ou devoir faire des compromis sur l’emplacement, la superficie ou les caractéristiques de la maison.

Taux d’intérêt	3,84 %	4,29 %
Prix d’achat maximal	812 500 $	744 242 $
Mise de fonds	162 500 $ (20 %)	162 500 $ (22 %)
Montant maximal du prêt	650 000 $	581 742 $
Perte de pouvoir d’achat	68 258 $

Stratégies pour composer avec la hausse des taux d’intérêt

Avec des prix élevés et des taux d’intérêt qui réduisent l’abordabilité, de nombreux acheteurs au Canada ajustent leur stratégie pour respecter leur budget. Qu’il s’agisse d’opter pour une période d’amortissement plus longue ou de verrouiller un taux à l’avance, une planification rigoureuse est devenue essentielle pour maintenir un certain équilibre financier dans le marché actuel.

Établir un plan financier

Que vous achetiez une première propriété ou non, établir un budget mensuel vous permet de mieux comprendre où va votre argent, et ainsi de garder le cap sur vos dépenses et vos objectifs d’épargne. Un bon budget vous aide aussi à repérer les postes de dépenses discrétionnaires que vous pourriez réduire pour épargner davantage, en vue de hausses de taux futures.

Mettre sur pied un fonds d’urgence est également une mesure prudente pour se préparer à l’imprévu. Disposer de cette marge de manœuvre peut offrir un filet de sécurité en cas de changements dans votre situation financière.

Enfin, avoir un plan financier solide et payer ses factures à temps contribue à améliorer votre cote de crédit. Et une meilleure cote de crédit vous donne accès à de meilleurs taux d’intérêt, ce qui peut vous faire économiser considérablement sur la durée de votre hypothèque.

Choisir le bon type d’hypothèque

Une hypothèque à taux fixe vous garantit un taux d’intérêt stable pour toute la durée du terme, ce qui offre une grande prévisibilité dans vos paiements. Si les taux augmentent pendant cette période, votre taux demeure inchangé, vous permettant de mieux planifier cette dépense importante.

L’hypothèque à taux variable peut aussi représenter une option intéressante si les taux sont appelés à diminuer à moyen terme, puisqu’elle permet de réaliser des économies immédiates sur les intérêts. Cela dit, elle comporte plus de risques, surtout si votre budget ne vous laisse pas beaucoup de marge pour absorber une hausse éventuelle des frais fixes.

Dans le cas d’un prêt à taux ajustable (ARM), une hausse de taux entraînera une augmentation immédiate de vos versements. Avec un prêt à taux variable à paiement fixe (VRM), ce sont les intérêts qui grugent une plus grande part de vos paiements, réduisant le montant appliqué au capital — ce qui peut entraîner une situation d’amortissement négatif.

En 2025 :

• 62 % des acheteurs ont opté pour un taux fixe
• 25 % ont choisi un taux variable
• 9 % ont combiné les deux types

Envisager un refinancement

Si vous êtes déjà propriétaire, refinancer votre hypothèque pour bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas peut vous permettre de réduire immédiatement la portion d’intérêts sur vos paiements. Il est toutefois essentiel de bien évaluer les frais liés au bris de votre contrat actuel, de comprendre les pénalités éventuelles et de les comparer aux économies potentielles pour vous assurer que l’opération soit avantageuse.

Si vous avez récemment renouvelé à un taux plus élevé ou que votre renouvellement approche, un refinancement avec une période d’amortissement plus longue pourrait aider à alléger vos paiements mensuels. Cette option vous donne un peu de répit à court terme, mais elle entraînera un coût plus élevé en intérêts sur toute la durée de votre prêt.

Comment les acheteurs épargnent pour accéder à la propriété

L’abordabilité du logement demeure un défi pour un grand nombre de Canadiens. Bien que la mise de fonds minimale soit de 5 %, il faut souvent épargner bien plus que ce seuil pour pouvoir acheter une maison au prix moyen du marché. Cette réalité est particulièrement marquée dans des marchés très actifs comme Toronto ou Vancouver, où le prix des propriétés dépasse régulièrement le million de dollars, ce qui nécessite une mise de fonds plus élevée pour augmenter son pouvoir d’achat.

Selon l’enquête de la SCHL, les acheteurs ont mis en moyenne 3,4 ans pour économiser leur mise de fonds, une légère amélioration comparativement aux 4,2 ans observés en 2024.

Pour réussir à accumuler une mise de fonds plus élevée, un nombre croissant d’acheteurs se tournent vers leur famille. L’enquête révèle que 35 % des acheteurs ont reçu un don ou un héritage pour financer leur mise de fonds, pour un montant moyen de 79 127 $.

Parmi ceux ayant reçu un coup de pouce, 78 % affirment qu’ils auraient tout de même pu acheter une propriété sans aide extérieure, mais auraient dû faire des compromis.

L’enquête montre également que de nombreux acheteurs n’exploitent pas pleinement les outils d’épargne à leur disposition. Seulement 38 % des acheteurs d’une première maison ont utilisé un Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) comme source de mise de fonds. Pourtant, 80 % en avaient connaissance, et 71 % ont affirmé y avoir adhéré.

Achat immobilier créatif : la montée des achats conjoints

Les modèles de propriété non traditionnels gagnent en popularité, offrant des solutions créatives à ceux qui souhaitent accéder à la propriété malgré la flambée des prix et des taux d’intérêt. Si l’idée d’acheter une maison avec un ami ou un membre de votre famille vous semble envisageable, vous n’êtes pas seul.

Plus de la moitié (54 %) des acheteurs d’une première propriété ont réalisé leur achat avec une personne autre qu’un conjoint. Chez les jeunes de 18 à 24 ans, cette proportion grimpe à 64 %, ce qui illustre une tendance marquée chez la nouvelle génération à adopter des solutions collectives pour accéder au marché.

Un tiers des Canadiens envisagent des modèles de propriété alternatifs

Un sondage mené par Re/Max Canada en 2024 auprès de 1 522 Canadiens révèle que 32 % d’entre eux examinent des façons alternatives d’accéder à la propriété, en réponse à la hausse du coût de la vie, des taux d’intérêt et des prix de l’immobilier.

Parmi ceux qui envisagent d’autres avenues : 22 % opteraient pour un programme de location avec option d’achat, 21 % envisageraient la copropriété avec un membre de leur famille autre qu’un conjoint, et 17 % achèteraient une propriété avec un espace locatif à partager avec un tiers.

Le rôle de la technologie dans la recherche d’une propriété

La technologie est omniprésente dans notre quotidien — du travail aux loisirs — et transforme aussi la façon dont les acheteurs potentiels recherchent une propriété et obtiennent du financement. Dans le secteur immobilier, les avancées technologiques ont révolutionné la recherche de propriétés et l’accès au crédit hypothécaire. Aujourd’hui, il est possible de consulter des centaines d’annonces en ligne, de faire des visites virtuelles et même de soumettre une demande de prêt hypothécaire par l’intermédiaire de plateformes numériques comme nesto.

Selon l’enquête de la SCHL, 77 % des emprunteurs hypothécaires ont fait des recherches en ligne sur les produits et services hypothécaires.

Les principales sources consultées en ligne sont :

• Les principales sources consultées en ligne sont :
• les sites Web des prêteurs (44 %)
• les sites Web des courtiers hypothécaires (38 %)
• les comparateurs de taux (38 %)
• les sites d’annonces immobilières (26 %)
• et le site de la SCHL (35 %)

Parmi ceux qui ont fait des recherches en ligne, 85 % ont comparé les taux. De plus, 47 % ont soumis une demande de préqualification ou de préapprobation hypothécaire en ligne. Ce virage numérique facilite grandement le processus d’achat, tout en élargissant les possibilités de financement et les types de propriétés accessibles, le tout, depuis chez soi. Cette tendance souligne l’importance croissante des plateformes numériques dans le parcours immobilier.

Foire aux questions

En conclusion

Les avancées économiques et technologiques influencent fortement les comportements d’achat et les grandes tendances du marché. L’impact variable des taux d’intérêt selon les régions, et les nouvelles réalités générationnelles montrent à quel point le parcours vers la propriété évolue.

L’émergence de modèles de propriété non traditionnels et le rôle grandissant de la technologie offrent de nouvelles pistes aux acheteurs actuels et futurs. Le marché immobilier canadien se transforme et s’adapte aux besoins d’aujourd’hui.

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