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Guide hypothécaire pour l'achat d'une première propriété

Guide hypothécaire pour l'achat d'une première propriété

Table des matières

    De nombreux Canadiens aspirent à accéder à la propriété. L’achat d’une première habitation est un projet complexe et de longue haleine, et nombreux sont ceux qui ont besoin d’aide pour déterminer par où commencer. Les nouveaux acheteurs doivent tenir compte de nombreux facteurs et approfondir leurs connaissances avant de se lancer dans le processus d’achat. Dans ce guide simple, nous vous aidons à atteindre votre objectif d’accession à la propriété en vous présentant les étapes essentielles de ce processus.

    Nous aborderons également les différentes mesures incitatives offertes aux nouveaux acquéreurs et la manière dont vous pourrez en bénéficier. Nous ne prétendons pas couvrir l’ensemble des éléments auxquels vous aurez à faire face au cours de votre démarche, mais nous espérons toutefois qu’il vous permettra de partir du bon pied, avant de recourir aux précieux conseils de votre conseiller hypothécaire.


    Les grandes lignes

    • Il est indispensable pour les nouveaux acheteurs d’être bien informés sur tous les aspects de l’accession à la propriété.
    • Le versement hypothécaire de qualification est beaucoup plus élevé que le versement hypothécaire réel.
    • Il existe de nombreux programmes d’aide à l’accession à la propriété qui permettent de réduire le coût de l’achat d’une propriété

    Est-ce la première fois que vous achetez une maison?

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    Quels sont les critères pour être considéré comme un acheteur d’une première propriété au Canada?

    Pour être admissible en tant qu’acheteur d’une première propriété, vous ne devez pas avoir été propriétaire ou avoir vécu dans une propriété appartenant à votre époux/conjoint de fait actuel au cours des quatre années précédant le mois de janvier de l’année en cours. Vous pourriez être considéré comme un nouvel acquéreur si vous étiez locataire pendant 4 ans ou si votre relation a pris fin.

    Vous serez considéré par le gouvernement fédéral comme un premier acheteur dans le cadre de l’assurance prêt hypothécaire, d’un retrait de votre REER dans le cadre du régime d’accession à la propriété (RAP) pour votre résidence principale ou d’un rachat d’une hypothèque assurée en cas de séparation. En revanche, le gouvernement provincial donne une définition différente de premier acheteur en ce qui concerne le remboursement des droits de cession immobilière, surtout si vous ou votre conjoint avez déjà possédé un bien immobilier.

    Important : les définitions des différents programmes et mesures incitatives varient d’une province à l’autre. Vous devez donc demander l’avis d’un expert juridique si vous n’êtes pas certain d’être admissible aux programmes dédiés aux nouveaux acheteurs.

    Tout ce que les nouveaux acheteurs doivent savoir à propos des prêts hypothécaires 

    Dans cette section, nous aborderons les principes fondamentaux du financement hypothécaire. Il va sans dire que, quand on cherche à en savoir plus à propos du plus important investissement de notre vie, ce ne sont pas les questions qui manquent.

    Une question qui peut vous sembler anodine peut vous aider à prendre une décision cruciale ou à éviter des problèmes insoupçonnés. En comprenant chaque pièce du casse-tête, vous ne laisserez rien au hasard et acquerrez les connaissances dont vous avez besoin pour prendre une décision éclairée.

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    Qu’est-ce qu’une hypothèque?

    Une hypothèque est un prêt permettant d’acheter une propriété, qui sert de garantie au prêt.

    Il existe deux principaux types de prêts hypothécaires résidentiels au Canada : l’hypothèque à charge standard et l’hypothèque à charge collatérale.

    Votre prêteur enregistre une charge standard sur le bien hypothéqué, créant ainsi une créance légale, dont les détails sont enregistrés au bureau du cadastre comme le taux contractuel et les conditions spécifiques – cette hypothèque est également connue sous le nom d’hypothèque conventionnelle ou de charge conventionnelle. L’expression « hypothèque conventionnelle » fait spécifiquement référence à une hypothèque sans assurance à ratio élevé.

    Votre prêteur inscrit une hypothèque de garantie sur le bien immobilier pour un montant supérieur au solde de l’hypothèque, garantissant toutes les dettes, y compris l’hypothèque et les autres dettes.

    À propos des mises de fonds pour l’achat d’une première propriété

    Qu’est-ce qu’une mise de fonds?

    Vous pouvez bénéficier du meilleur taux hypothécaire avec une mise de fonds de 5 % (sur la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat et de 10 % au-delà). Une mise de fonds de 20 % ou plus ne vous permettra pas d’obtenir un taux plus avantageux. Vous devrez verser 35 % ou plus pour obtenir un taux légèrement meilleur qu’avec 20 %, mais toujours pas aussi bon qu’avec moins de 20 %.

    La règle des 20 % est-elle toujours en vigueur?

    Une mise de fonds de 20 % n’est nécessaire que si vous achetez une propriété évaluée à plus d’un million de dollars ou si vous voulez amortir votre prêt hypothécaire sur 30 ans. Autrement, une mise de fonds de 20 % n’est pas nécessaire, sauf si vous avez une mauvaise cote de crédit ou si vous achetez un immeuble locatif.

    Afin d’accéder à la propriété plus tôt que tard, visez à épargner pour une mise de fonds de 20 %. L’inflation et le rendement des placements sont imprévisibles, et le fait de retarder votre projet peut rendre plus difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire. Le marché immobilier canadien s’attend à une forte croissance à long terme, car l’offre de logements reste limitée dans le pays.

    Le gouvernement a freiné la demande en resserrant les critères d’admissibilité, ce qui exerce une pression sur la demande, et les prix continueront à monter en flèche. Une mise de fonds de 20 % sur une propriété moyenne aujourd’hui ne vaudra peut-être même pas 15 % sur la même propriété l’année prochaine.

    Processus de pré-approbation

    L’offre est actuellement en constante diminution. Passons donc à l’action et commençons du bon pied notre démarche d’achat. Il est préférable d’évaluer votre situation financière et de déterminer si vous êtes en mesure de remplir les conditions requises. Pour ce faire, vous devez déterminer le montant du prêt hypothécaire que vous pouvez contracter, en tenant compte de votre mise de fonds et des taux d’intérêt qui sont à votre portée.

    L’une des principales raisons d’examiner attentivement votre situation financière au cours de votre parcours d’achat est de vous assurer que vous ne faites d’offres que sur des propriétés dont votre revenu peut assurer le remboursement. Si vous faites une offre sur une propriété et qu’elle est acceptée, mais que vous ne pouvez pas obtenir un prêt hypothécaire, vous pourriez perdre votre dépôt ou pire encore, être poursuivi par le vendeur.

    Processus de preapprobation

    Étape 1 : Demande

    Remplissez une demande de préapprobation.

    La préapprobation diffère de l’approbation. La préapprobation est effectuée avant que vous ne trouviez un bien immobilier potentiel. Cela signifie qu’il n’est pas nécessaire de fournir des détails sur le bien lorsque vous remplissez une demande de préapprobation. À ce stade, vous cherchez simplement à déterminer le montant du prêt hypothécaire auquel vous pouvez prétendre.

    Vous remarquerez que je n’ai pas utilisé le mot « approbation », car il n’y a pas d’approbation. Pour l’instant, tout est provisoire, y compris le fait qu’une fois que vous aurez trouvé votre bien, il se peut que celui-ci ne corresponde pas aux directives de votre prêteur, ce que ce dernier vous expliquera au cours de ce processus.

    Étape 2 : Obtenez des conseils

    Cette étape est simple : votre expert hypothécaire examinera votre demande de manière préventive et vous posera des questions pour bien comprendre votre situation financière.

    N’oubliez pas que l’expert ne vous connaît pas et ne connaît pas votre situation financière. Si vous lui parlez franchement et sincèrement, il sera en mesure de vous donner des conseils qui vous aideront ou, dans le pire des cas, qui vous éviteront des ennuis financiers. Soyez franc et n’hésitez pas à poser des questions s’il utilise un jargon hypothécaire que vous ne comprenez pas. Ne comparez pas votre taux avec celui d’un autre. Peu importe quel est le taux le plus bas, celui que votre voisin a obtenu de sa banque ou que vous ayez épargné plus d’un million de dollars sur votre compte en banque.

    Les taux hypothécaires sont établis en fonction de facteurs liés à votre achat et à votre solvabilité.

    Étape 3 : Vérifiez et confirmez

    À cette étape, il vous suffit de valider vos informations (adresse, identité, revenus) à l’aide de documents (pièces d’identité, relevés de paie, lettre d’emploi). Les documents qui vous seront demandés peuvent varier en fonction de ce que vous avez révélé de votre situation financière à votre expert hypothécaire ou au représentant du prêteur.

    Vous devrez peut-être fournir un accord de séparation si vous êtes séparé. Mais ce n’est pas une exigence pour une personne célibataire. Il est important que vous soyez franc au sujet de votre situation financière afin que votre conseiller hypothécaire puisse définir vos attentes et recueillir les bonnes informations.

    Par exemple, vous ne devriez pas déclarer que vous n’avez pas de dettes outre celles qui figurent dans votre dossier de crédit, alors que votre compte bancaire est débité chaque mois d’une somme importante. À un moment donné, le prêteur posera des questions et enquêtera sur ce débit sur votre compte bancaire. Ce qui pourrait compromettre votre approbation.

    Étape 4 : Souscription

    La souscription est l’étape au cours de laquelle un analyste de crédit valide et examine votre dossier de crédit.

    • On s’assure d’abord que les informations fournies sont valables. Ensuite, on met à jour les détails pour s’assurer que vous répondez aux critères d’admissibilité basés sur votre demande.
    • On confirme ensuite l’une des trois choses suivantes dans votre dossier : vous êtes pré-approuvé pour le montant demandé, vous êtes pré-approuvé pour un montant différent (le plus élevé possible), ou les deux si vous avez demandé un montant inférieur à celui pour lequel vous auriez pu vous qualifier.
      • Le service de souscription est tenu d’examiner tout ce qui n’a pas été abordé dans vos documents, votre dossier de crédit ou votre revenu dans les notes de présentation du dossier de votre expert hypothécaire.
      • Le service de souscription est chargé de détecter les fraudes et les incohérences, mais il joue surtout le rôle de gardien pour le prêteur – une deuxième paire d’yeux pour s’assurer que rien n’a été omis.

    Étape 5 : Lettre de pré-approbation

    Une fois que le prêteur est satisfait et que vous vous êtes qualifié pour un montant hypothécaire potentiel, vous recevrez une lettre de préapprobation (avec blocage de taux) ou de préqualification (sans blocage de taux) que votre expert hypothécaire examinera avec vous afin que vous compreniez les restrictions.

    Cette lettre indiquera le montant admissible et certaines informations qui ont pour but de protéger le client en cas d’achat d’un bien immobilier non conforme.

    Taux fixes et taux variables

    Hypothèque à taux fixe

    Un prêt hypothécaire à taux fixe est un prêt pour lequel le taux d’intérêt de l’emprunteur reste inchangé pendant tout le terme du prêt hypothécaire. Les taux hypothécaires fixes des prêteurs sont étroitement liés au prix des obligations gouvernementales de cinq ans.

    Lorsque les rendements obligataires augmentent, la valeur des obligations diminue et les banques compensent cette perte en augmentant les taux de leurs prêts hypothécaires à taux fixe. Inversement, les taux des hypothèques à taux fixe des banques ont tendance à baisser lorsque les rendements obligataires diminuent.

    Les mises à jour des taux fixes s’appliquent aux prêts hypothécaires nouvellement financés, mais une fois votre prêt hypothécaire clôturé, vous n’aurez pas à vous soucier des changements jusqu’à ce que vous arriviez au renouvellement à la fin du terme de votre prêt hypothécaire.

    Hypothèque à taux variable

    Un prêt hypothécaire à taux variable est un prêt dont le taux peut fluctuer en fonction des variations du taux préférentiel du prêteur. Lorsque vous vous engagez à rembourser votre prêt hypothécaire, votre taux variable est basé sur une réduction statique du taux préférentiel de votre prêteur. Les taux préférentiels des prêteurs sont basés sur le taux directeur cible au jour le jour de la Banque du Canada, également connu sous le nom de taux de référence. Lorsque la Banque du Canada (BDC) modifie son taux directeur, les taux préférentiels des prêteurs fluctuent en conséquence.

    Il est judicieux de privilégier un taux fixe pour votre premier prêt hypothécaire afin de vous habituer aux obligations mensuelles importantes liées à la propriété d’une habitation. Le fait d’avoir une hypothèque fixe vous permet d’établir votre budget en toute confiance, en sachant à quoi ressemblera votre budget d’un mois à l’autre, du moins pendant le terme de votre hypothèque. Bien que ce ne soit pas le cas actuellement, le choix d’un taux variable présente également des avantages : si les taux baissent, vous profiterez immédiatement des économies réalisées. Toutefois, si les taux augmentent, votre versement hypothécaire pourrait être ajusté, ou votre amortissement pourrait augmenter.

    Terme de l’hypothèque

    Le terme de votre hypothèque est la durée de validité de votre contrat hypothécaire et de votre taux. Le terme d’un prêt hypothécaire peut aller de 6 mois à 10 ans, 5 ans étant le terme le plus courant au Canada. Le choix du terme approprié dépend de vos besoins d’emprunt.

    Votre prêt hypothécaire se compose du capital et de l’intérêt, l’intérêt étant calculé sur la base de l’amortissement et les paiements étant déterminés en divisant le capital et l’intérêt sur la période de paiement.

    Les taux d’intérêt à court terme gagnent en popularité, ce qui profite aux emprunteurs, car ils sont moins élevés. Les termes plus longs sont généralement plus populaires, car ils donnent aux nouveaux acheteurs plus de temps pour s’adapter à un nouveau budget. Le taux le plus bas n’est pas toujours la meilleure option pour votre stratégie financière. Ne vous contentez pas du taux le plus bas lorsque vous choisissez le terme de votre prêt hypothécaire.

    La période d’amortissement

    En tant que nouvel acheteur, le choix de la période d’amortissement est le plus facile à faire dans votre parcours d’accession à la propriété. En ce qui concerne les prêts de premier ordre, la période d’amortissement ne peut excéder 30 ans. L’amortissement maximal autorisé est de 25 ans pour les prêts hypothécaires assortis d’une mise de fonds inférieure à 20 %. Vous pouvez dépasser l’amortissement de 25 ans avec une mise de fonds de 20 % ou plus.

    Plus la période d’amortissement est longue, plus votre versement hypothécaire est bas. Plus la période d’amortissement est courte, plus vous économisez sur l’intérêt pendant le terme ou la durée du prêt. La différence entre deux hypothèques identiques avec un amortissement différent est le coût plus élevé du portage de l’intérêt pendant la durée prolongée du prêt.

    Hypothèque ouverte ou fermée

    Le type de prêt que vous choisissez peut vous permettre de réaliser d’importantes économies sur l’intérêt à payer si votre situation financière vous permet de vous libérer plus rapidement de votre hypothèque. Un prêt hypothécaire ouvert permet des remboursements anticipés illimités sans pénalité, mais son taux d’intérêt est généralement beaucoup plus élevé. La plupart des hypothèques sont fermées, ce qui limite les privilèges de remboursement anticipé. Les marges de crédit sur valeur domiciliaire permettent également des remboursements anticipés illimités, mais avec la possibilité de rétablir l’avance une fois qu’elle a été remboursée.

    Qu’est-ce qu’un remboursement anticipé? Les remboursements anticipés sont des paiements forfaitaires sur le capital de votre prêt hypothécaire après que celui-ci a été financé. Ils réduisent tous deux directement le montant principal de votre prêt hypothécaire à tout moment. La possibilité de rembourser votre prêt hypothécaire par anticipation peut ne pas être envisagée si vous avez utilisé vos économies pour votre mise de fonds.

    Toutefois, si vous prévoyez une rentrée d’argent importante et que vous souhaitez l’utiliser pour rembourser votre prêt hypothécaire, une hypothèque ouverte peut être une bonne solution, mais il est toujours préférable de consulter un expert hypothécaire. Une hypothèque avec charge de garantie peut également être utile, car elle permet d’obtenir une hypothèque ouverte plus petite avec un taux d’intérêt plus élevé et une hypothèque fermée plus grande avec un taux plus bas.

    Avantages de l’assurance prêt hypothécaire pour les nouveaux acheteurs

    L’assurance prêt hypothécaire, également connue sous le nom d’assurance à ratio élevé ou d’assurance de la SCHL, est une hypothèque qui protège le prêteur en cas de défaut de paiement. Le défaut de paiement signifie que l’emprunteur ne peut plus continuer à effectuer les paiements de son prêt ou de son hypothèque. Ainsi, le prêteur n’est plus exposé au risque de défaut de paiement.

    Soit le gouvernement prend ce risque en demandant à sa société d’État, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), soit l’un des assureurs hypothécaires privés du Canada, Canada Guaranty ou Sagen (anciennement Genworth), garantit l’emprunteur contre le défaut de paiement de son prêt hypothécaire.

    L’assurance contre le défaut de paiement n’est accessible que pour l’achat d’une résidence principale d’une valeur inférieure à 1 million $ et achetée par le biais d’un financement hypothécaire de premier ordre (conformément aux règles et directives du gouvernement). L’emprunteur doit payer entre 2,8 % et 4 % du montant du prêt hypothécaire lorsque sa mise de fonds dépasse 20 % du prix d’achat. L’assurance contre le défaut de paiement peut être ajoutée au solde du prêt hypothécaire.

    Le coût de l’assurance contre le défaut de paiement affecte les taux d’intérêt hypothécaires dans la mesure où les taux hypothécaires les plus bas sont offerts lorsque le prêt hypothécaire est assuré contre le défaut de paiement. Et le deuxième meilleur taux sera offert si la mise de fonds est égale ou supérieure à 35 %. Lorsque la mise de fonds est supérieure à 20 %, le prêteur prend en charge le coût de l’assurance contre le défaut de paiement et la prime n’est pas ajoutée au montant de l’hypothèque de l’emprunteur.

    L’assurance prêt hypothécaire présente des avantages. Elle aide de nombreux Canadiens à accéder à la propriété et à se constituer un capital plus rapidement en bénéficiant des taux les plus bas. Les conditions d’admissibilité, telles que la cote de crédit minimale requise, sont moins strictes lorsque l’hypothèque est assurée contre le défaut de paiement, ce qui facilite l’accès à la propriété. L’assurance reste intacte jusqu’à ce que le prêt hypothécaire soit remboursé ou refinancé. Vous devez examiner les options et procéder à une analyse des coûts avec plusieurs options adaptées à votre situation financière. Le fait de verser une mise de fonds de 19 % et de payer la prime au comptant pourrait vous permettre d’économiser des milliers de dollars en frais de portage d’intérêt pendant la durée de votre prêt hypothécaire.

    Le taux appliqué lors du test de stress n’est pas le taux réel de votre prêt hypothécaire

    Le test de stress permet d’évaluer si vous êtes en mesure d’effectuer des versements hypothécaires en cas de hausse des taux d’intérêt, qui peuvent fluctuer pendant le terme de votre prêt hypothécaire. Le test de stress est exigé par le gouvernement pour permettre aux prêteurs d’évaluer le risque de l’emprunteur. Tous les prêts hypothécaires doivent faire l’objet d’un test de stress à l’aide d’un taux de référence (taux de qualification fédéral) ou du taux contractuel majoré de 2 %.

    Le test calcule un paiement hypothécaire à un taux supérieur de 2 % au taux contractuel de l’emprunteur et limite le revenu brut à 39 % du revenu brut du ménage de l’emprunteur.

    La manière la plus simple de calculer votre test de stress hypothécaire est d’ajouter 2 % à votre taux et de le comparer au taux de référence.

    Vous pouvez consulter le meilleur taux variable de 5 ans ou le meilleur taux fixe de 5 ans de nesto, puis ajouter 2 % à ceux-ci pour obtenir le taux de stress test le plus élevé.

    Par exemple, si vous choisissez le taux fixe de nesto, qui est aujourd’hui (au 3 mai 2023) de 4,39 %, et que vous respectez les limites du ratio prêt-valeur pour ce taux, calculez votre taux de qualification hypothécaire (test de stress) comme suit : 4.39% + 2% = 6.39%.

    Il vous suffit ensuite d’entrer ce taux dans notre calculatrice hypothécaire pour calculer votre mensualité liée au test de stress pour le montant du prêt hypothécaire souhaité. Vous serez qualifié si votre ratio d’endettement brut est inférieur à 39 % avec une mise de fonds inférieure à 20 % ou inférieur à 35 % avec une mise de fonds de 20 % ou plus.

    Faire affaire directement avec un prêteur ou recourir aux services d’un courtier hypothécaire

    Les prêteurs hypothécaires disposent de différents canaux, certains disposant de succursales et de courtiers qui proposent leurs services, d’autres s’adressant directement aux clients afin d’éviter de payer une commission. Il est essentiel de savoir avec qui vous traitez, car la tarification des taux hypothécaires varie en fonction de la rémunération des vendeurs. Il est également important que l’agent bancaire soit un généraliste et qu’il ne se spécialise pas dans les prêts hypothécaires.

    Un conseiller hypothécaire qualifié, spécialisé dans les prêts hypothécaires, peut fournir des informations tout au long du processus de demande. Il peut être désigné de diverses façons selon la province dans laquelle il est enregistré, mais les exigences de formation sont les mêmes et sont réglementées par les provinces. Par souci de simplicité, nous continuerons à les appeler experts hypothécaires – à ne pas confondre avec un représentant de succursale bancaire qui est un généraliste. Certaines provinces, comme le Québec, ont une formation et une réglementation plus rigoureuses pour protéger les consommateurs.

    Il est préférable de faire appel au meilleur prêteur ou expert hypothécaire possible. Renseignez-vous sur leur niveau de connaissance et d’expérience en matière de prêts hypothécaires. Si votre expert hypothécaire possède ces deux atouts, vous pouvez vous attendre à un meilleur soutien et à moins de retards tout au long de votre processus.

    Comprendre les taux hypothécaires

    L’une des plus grandes erreurs que vous puissiez commettre est de ne tenir compte que du taux d’intérêt hypothécaire lorsque vous magasinez les hypothèques. Le taux le plus bas n’est pas toujours le meilleur choix, surtout si vous avez l’intention de déménager dans quelques années. Si vous vous retrouvez avec un taux bas qui ne vous permet pas de résilier l’hypothèque sans payer une lourde pénalité, le taux bas que vous avez choisi à l’avance peut finir par vous coûter beaucoup plus cher.

    Dans la mesure du possible, il est préférable d’avoir la possibilité de modifier la fréquence de vos paiements, d’augmenter vos versements hypothécaires ou d’effectuer des versements forfaitaires pour vous aider à rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement. Même si vous ne pensez pas devoir effectuer des paiements supplémentaires, n’oubliez pas que chaque geste compte, et qu’il est donc préférable de disposer de l’option de remboursement anticipé au cas où. Assurez-vous de connaître le montant que vous pouvez rembourser par anticipation chaque année sans encourir de pénalités.

    Il est difficile de prévoir l’avenir et de savoir exactement combien de temps vous habiterez votre logement. Que se passera-t-il si vous décidez de déménager avant la fin de votre terme hypothécaire? Dans ce cas, vous voudrez « récupérer votre hypothèque ». En d’autres termes, la transférer sur votre nouvelle propriété. C’est ce qu’on appelle un transfert d’hypothèque.

    Important : Le taux d’intérêt le plus bas n’est pas toujours le meilleur choix, surtout si vous avez l’intention de déménager dans les prochaines années. Si vous optez pour un taux bas qui ne vous permet pas de résilier le prêt hypothécaire sans payer une pénalité importante, le taux bas que vous avez choisi au départ peut finir par vous coûter beaucoup plus cher.

    Frais de clôture et autres coûts importants à considérer

    En plus de la mise de fonds, il est nécessaire d’épargner pour les frais de clôture. Ces coûts liés à l’achat de votre propriété sont supérieurs au montant de votre mise de fonds. Les frais de clôture ne peuvent pas faire l’objet d’un don et sont pris en compte dans l’approbation de votre demande, alors assurez-vous de disposer de cette somme, qui représente entre 1,5 % et 4 % du prix de la propriété.

    Type de frais Valeur approximative Détails
    Dépôt               5 000 $ à 50 000 $, selon le prix d’achat La mise de fonds est la partie de votre mise de fonds que vous donnez en fiducie au compte de courtage de l’agent immobilier vendeur lorsque votre offre d’achat est acceptée. Lorsque vous conclurez la vente avec votre notaire, cet argent sera pris en compte dans le montant de votre mise de fonds. Conservez une copie et le reçu de l’agent immobilier du vendeur.
    Évaluation 300 $ à 500 $ Une évaluation peut ne pas être nécessaire. Si elle l’est, le prêteur ou l’assureur en assurera la prise en charge, en fonction du montant de votre mise de fonds. Cette exigence peut également dépendre de l’emplacement, de l’âge et du prix d’achat du bien. Si vous demandez au prêteur de la prendre en charge, cela peut avoir une incidence sur votre taux hypothécaire.
    Droits de cession immobilière % du prix d’achat Dans certaines provinces et municipalités, vous devrez payer des droits de cession immobilière (l’appellation peut varier), calculés en pourcentage du prix d’achat de votre propriété. Les nouveaux acquéreurs en Ontario, en Colombie-Britannique, à l’Île-du-Prince-Édouard et à Toronto peuvent bénéficier d’un remboursement de cette taxe.
    Frais juridiques 1 000 $ à 3 000 $ Votre notaire effectuera les démarches juridiques nécessaires pour que le titre de propriété soit transféré à votre nom. Il représente à la fois vous et le prêteur. Le prêteur communiquera avec votre notaire une fois que les instructions relatives à l’hypothèque auront été envoyées. Les honoraires s’élèvent en moyenne à 1 500 $, mais peuvent être plus élevés si des vérifications supplémentaires s’avèrent nécessaires. 
    Assurance de titre 300 $ L’assurance de titre protège votre droit de propriété sur le nouveau bien contre les fraudes et les problèmes de transfert de titre. Les prêteurs ou les provinces peuvent exiger qu’elle soit souscrite pour protéger toutes les parties prenantes à la transaction contre les problèmes de responsabilité liés à la propriété ou à la source d’eau potable. L’assurance de titre est largement sous-estimée par rapport à sa valeur globale – qu’elle soit exigée ou non – ce sera la meilleure dépense que vous ferez dans le cadre des frais de clôture de la transaction.
    Assurance contre le défaut de paiement 2,8 % à 4 % du prêt hypothécaire Cette assurance obligatoire pour les hypothèques à ratio élevé protège votre prêteur en cas de défaut de paiement. Un prêt hypothécaire assuré offre de meilleurs taux, car le risque pour le prêteur est réduit. La prime que vous payez est un pourcentage du montant de votre prêt hypothécaire basé sur votre rapport prêt-valeur. Certains appellent cela l’assurance de la SCHL, qui peut être ajoutée à votre hypothèque.
    TVP ON – 8 %

    QC – 9 %

    SK – 6 %
    Il s’agit de la taxe de vente provinciale (applicable uniquement dans certaines provinces) sur l’assurance prêt hypothécaire. Bien que la prime d’assurance prêt hypothécaire puisse être ajoutée à votre prêt hypothécaire, la TVP sur cette prime doit être payée en espèces à votre notaire.
    TPS/TVH 6 % à 13 % La TPS/TVH peut s’appliquer si vous achetez ou construisez une propriété ou un appartement neuf. Le taux de la TPS ou de la TVH dépend de la province où se trouve le bien immobilier et est basé sur le prix d’achat. Votre notaire confirmera et demandera le crédit d’impôt si vous êtes exempté.
    Honoraires de l’agent immobilier 2 à 5 % du prix de vente Le vendeur paie les honoraires de l’agent immobilier et l’agent vendeur les partage généralement avec l’agent acheteur. Si vous achetez un bien immobilier, vous n’avez pas à tenir compte de ces frais. Toutefois, si vous vendez et achetez également, vous devrez tenir compte de cette déduction sur le prix de vente de votre bien.
    Impôts fonciers $$$ Il peut s’agir d’un coût ou d’un crédit sur votre relevé d’ajustement. Les impôts fonciers sont parfois calculés au prorata. Votre notaire demandera la facture finale au vendeur ou à la municipalité afin d’ajuster toute partie non payée pendant la période où vous devenez propriétaire.
    Frais de services publics $$$ Il peut s’agir d’un coût ou d’un crédit sur votre relevé d’ajustement. Les services publics tels que le gaz ou l’électricité sont parfois calculés au prorata. Votre notaire demandera la facture finale au vendeur ou à la société de services publics afin d’ajuster toute partie non payée à partir du moment où vous devenez propriétaire.
    Inspection de la propriété 500 $ à 1 500 $ Il est conseillé de faire inspecter une propriété au moment de son achat. Ce n’est pas une obligation et c’est encore moins nécessaire si vous achetez un appartement. L’inspection peut révéler des problèmes structurels ou d’autres problèmes coûteux liés à la propriété et vous aider à négocier un prix plus bas. C’est également un excellent moyen de comprendre les coûts de réparation éventuels avant l’achat. Le coût de ce service dépend de l’emplacement et de la disponibilité des inspecteurs qui desservent l’emplacement, ainsi que de l’exhaustivité du rapport.
    Certificat de l’état de la copropriété Jusqu’à 100 $ Un certificat de l’état de la copropriété est un rapport long et détaillé indiquant la situation financière et juridique d’une unité de copropriété. Il donne une vue d’ensemble de la santé et du bien-être du syndicat des copropriétaires. Le certificat de l’état de la copropriété est également connu sous le nom de certificat de préclusion, de certificat d’information ou simplement de certificat dans certaines provinces. 

    C’est un excellent moyen pour les acheteurs potentiels de prendre connaissance d’informations importantes concernant l’unité, l’immeuble, les règlements administratifs, les règles, les régulations et les questions juridiques. Il vous protège également contre les surprises, les questions et les problèmes qui pourraient survenir après l’achat. Si la copropriété fait l’objet d’une évaluation spéciale ou présente d’autres problèmes juridiques, financiers ou d’entretien importants, vous pourriez être tenu de prendre en charge les mesures correctives à venir, ce qui garantit une transaction en douceur et bien documentée. Dans certains cas, les problèmes liés à l’immeuble peuvent vous empêcher d’être admissible à un prêt hypothécaire, à une remise ou à un programme. Vous devez savoir dans quoi vous vous engagez.

    À moins que le vendeur ne soit préparé, il pourrait vous falloir jusqu’à dix jours pour demander un certificat de l’état de la propriété au condo ou à son gestionnaire. Selon la Loi sur les condominiums de l’Ontario, les frais prescrits pour un certificat d’état peuvent atteindre 100 $, y compris la TVH. Vous devriez consulter un professionnel expérimenté en droit immobilier pour vous aider à comprendre les informations figurant au certificat et déterminer si des questions doivent être réglées avant de conclure votre transaction immobilière.
    Arpentage de la propriété 1 500 $ à 6 000 $ L’arpentage est une inspection des limites de votre propriété et a pour but d’aider le propriétaire à comprendre les limites géographiques de sa propriété. En comprenant ces limites, les propriétaires peuvent protéger leurs droits de propriété en cas de réclamation sur leur propriété.  

    Le coût moyen d’un arpentage en Ontario varie considérablement en fonction de la taille de la propriété et du type d’arpentage nécessaire, soit de 1 500 à 6 000 $.

    Au Québec, l’arpentage est mieux connu sous le nom de certificat de localisation pour le prêteur qui financera ou refinancera votre propriété. Il peut coûter jusqu’à 1 500 $, mais varie selon les régions. Toutefois, seuls les vendeurs doivent s’en préoccuper, car l’article 1719 du CCQ 1991 exige que le vendeur en remette une copie à l’acheteur.
    Droits d’enregistrement du gouvernement Jusqu’à 200 $ Les frais d’enregistrement du gouvernement (ou des titres fonciers) sont les frais associés à l’exécution des tâches par les bureaux du gouvernement provincial en ce qui concerne les titres fonciers et leur description légale enregistrée. Ces frais peuvent inclure les coûts de recherche de titres, d’enregistrement ou de dépôt d’un instrument ou d’un plan, de correction d’erreurs, de défauts et d’omissions dans un document enregistré ou un plan déposé, ainsi que d’autres services liés à l’enregistrement foncier. Les frais spécifiques et leurs montants peuvent varier d’une province à l’autre (jusqu’à 200 $) et sont généralement ajustés chaque année. Votre avocat spécialisé dans l’immobilier sera chargé de payer ces frais en votre nom afin de mener à bien les procédures requises et d’obtenir les certificats nécessaires à la réalisation de votre transaction hypothécaire. Votre avocat ou votre notaire vous fournira une facture détaillée de ses services, y compris les versements effectués en votre nom pour les services requis.

    Remises et incitations pour les acheteurs d’une première propriété

    En tant qu’acheteur d’une première propriété, il est important de connaître les différents programmes permettant de compenser les coûts d’achat et d’aider à financer la mise de fonds, qui est souvent l’un des principaux obstacles à l’achat d’une propriété.

    Vous trouverez ci-dessous des détails sur les principaux programmes d’aide à l’accession à la propriété qui pourraient vous permettre d’économiser de l’argent :

    Nom Économies / Avantages Détails
    Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH) Jusqu’à 1 500 $ Le CIAPH offre un crédit d’impôt sur le revenu non remboursable pouvant atteindre 10 000 $ pour une propriété admissible acquise au cours de l’année. Le crédit fournira jusqu’à 1 500 $ en allégement fiscal fédéral pour un particulier admissible.
    Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves $$$ Le remboursement de la partie fédérale de la TPS ou de la TVH que vous avez payée sur le prix d’achat ou le coût de construction de votre nouvelle propriété, sur le coût de rénovations majeures ou de construction d’une annexe importante à votre propriété existante, ou sur la conversion de votre propriété non résidentielle en une résidence.
    Régime d’accession à la propriété (RAP) 60 000 $ Le programme RAP vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ par année civile de vos régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER) pour acheter ou construire une propriété admissible.
    Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) 40 000 $ Le CELIAPP est un régime enregistré qui permet aux acheteurs potentiels d’une première propriété d’épargner à l’abri de l’impôt.
    Vous pouvez épargner jusqu’à 8 000 $ par année, jusqu’à concurrence de 40 000 $ sur une période de 15 ans. Si vous n’achetez pas de propriété dans les 15 ans, l’argent sera transféré dans votre REER, exempt d’impôt.  
    Les cotisations réduiront votre revenu imposable dans l’année où elles sont déposées dans le CELIAPP. Si l’argent est retiré pour une raison autre que l’achat de votre première propriété, vous serez imposé au taux marginal de l’impôt sur le revenu pour l’année du retrait.
    Remboursement des droits de cession immobilière Ont. – jusqu’à 4 000 $ C.-B. – jusqu’à 8 000 $ Î.-P.-É. – jusqu’à 2 000 $ Toronto – jusqu’à 4 475 $ Mtl – jusqu’à 15 000 $ Les nouveaux acheteurs de l’Ontario, de la Colombie-Britannique, de l’Île-du-Prince-Édouard et de Toronto peuvent bénéficier d’un remboursement d’impôt. Montréal dispose également d’un programme similaire, mais avec de nombreuses restrictions et mises en garde.

    Revenus nécessaires pour obtenir un prêt hypothécaire dans différentes provinces

    Ces exemples se basent sur les prix moyens des propriétés au Canada, au Québec, en Ontario, en Colombie-Britannique et en Alberta, ainsi que sur le revenu nécessaire pour obtenir un prêt hypothécaire avec une mise de fonds de 20 % et de moins de 20 %.

    Foire aux questions

    Bienvenue dans notre section Foire aux questions (FAQ), où nous répondons aux questions les plus courantes, élaborées par nos experts hypothécaires afin de vous aider à prendre les meilleures décisions en matière de financement hypothécaire.

    Quelle est mon échelle de prix pour l’achat d’une propriété?

    Il est conseillé de commencer par effectuer une pré-qualification ou une pré-approbation afin d’évaluer votre situation financière et d’acquérir les connaissances et les conseils nécessaires pour vous sentir à l’aise dans votre recherche de propriété.

    Comment choisir le bon agent immobilier?

    Le choix d’un bon agent immobilier est très important. Trouvez un agent qui connaît bien le marché local et qui a l’habitude de travailler avec des acheteurs. Demandez à vos amis et à votre famille de vous recommander un agent qui répondra le mieux à vos besoins. Rencontrez plusieurs agents pour trouver celui qui vous convient le mieux, en fonction de vos besoins, de votre budget et de votre personnalité.

    Il est important de s’assurer que l’agent que vous choisissez travaille à la commission et qu’il jouit d’une bonne réputation au sein de la communauté. Une fois que vous avez trouvé un agent qui correspond à vos critères, discutez avec lui de vos attentes et de vos préoccupations concernant le processus d’achat avant de signer un contrat.

    Comment puis-je déterminer mon budget mensuel pour devenir propriétaire?

    Procédez à reculons pour déterminer le budget qui vous convient le mieux. Un budget gérable vous permettra de souffler et de profiter de la vie tout en bénéficiant de l’accession à la propriété. Si vous ne voulez pas vous mettre le couteau à la gorge, demandez conseil à un planificateur financier pour l’établissement de votre budget et la planification. Une fois que vous êtes à l’aise avec votre budget, vous pouvez demander l’avis d’un expert hypothécaire pour déterminer le montant du prêt hypothécaire correspondant à votre budget et à vos revenus.

    Idéalement, vos obligations mensuelles ne devraient pas dépasser 30 % de votre revenu après impôt et vous devriez avoir suffisamment d’économies pour boucler votre budget pendant six mois ou plus, au cas où vous perdriez votre emploi.

    En conclusion

    L’achat d’une propriété est l’une des décisions les plus importantes de notre vie. Pour prendre la bonne décision, il faut une réflexion approfondie, de la recherche et de la confiance. Avec les connaissances adéquates, vous devriez pouvoir trouver votre habitation de rêve facilement et aisément.

    Notre guide pour l’achat d’une première propriété vous a fourni des informations et des connaissances qui vous permettront d’entreprendre votre aventure en toute sérénité. Comprendre les prêts hypothécaires, les avantages et les programmes d’épargne vous aidera à atteindre vos objectifs.

    Si vous avez besoin de conseils supplémentaires, n’hésitez pas à demander l’avis des experts hypothécaires de nesto. Nos experts hypothécaires sont là pour vous aider à réaliser votre rêve d’accession à la propriété. Chez nesto, nous vous accompagnons à chaque étape de ce beau périple!


    EXPLICATIONS

    Taux

    Valueurs

    Loyers

    Critères

    Experts

    Titres

    Taux d’intérêt

    Basé sur les taux fixes de 5 ans assurés et non assurés de nesto tels qu’annoncés sur notre site Web. Pour aujourd’hui, mercredi, 24 avril, 2024, nos exemples de calculs sont basés sur nos taux les plus bas, qui peuvent ou non s’appliquer à votre situation de financement particulière ou à vos objectifs à long terme. Les hypothèques à taux fixe assurées seront qualifiées à , ce qui représente exactement 2% de plus que notre taux fixe assuré actuellement à . Les hypothèques à taux fixe non assurées seront qualifiées à , soit exactement 2 % de plus que notre taux fixe non assuré actuellement à . Les hypothèques à taux variable assurées seront qualifiées à , soit exactement 2 % de plus que notre taux variable assuré actuellement à . Les prêts hypothécaires à taux variable non assurés seront qualifiés à , ce qui représente exactement 2 % de plus que notre taux variable non assuré actuellement à .

    Nous vous remercions de votre patience et de votre compréhension et vous encourageons à nous envoyer un courriel à l’adresse website@nesto.ca pour nous faire part des informations qui doivent être corrigées, accompagnées de vos sources.

    Valeurs de propriété

    Les valeurs des propriétés recensées par l’ACI ou l’APCIQ sont présentées comme la référence composite ou les prix moyens pour chaque ville/province/région, à moins que cela ne soit précisé. Elles peuvent être indifféremment appelées prix moyens des propriétés, bien qu’un prix moyen puisse ne pas être disponible pour de nombreuses régions en dehors du Québec.

    Loyers

    Nos moyennes de loyers mensuelles ou d’une année à l’autre proviennent du rapport national sur les loyers d’Urbanation, publié mensuellement sur Rentals.ca.

    Critères d’admissibilité au prêt hypothécaire

    Les critères d’admissibilité assurés se limitent à un ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) de 39 % et à une période d’amortissement maximale de 25 ans. Pour les calculs des transactions hypothécaires assurées, nous avons utilisé dans nos exemples une mise de fonds de 20 %, sauf indication contraire, et exclu toute prime d’assurance prêt hypothécaire (SCHL). Les critères d’admissibilité non assurés sont limités à un ratio de 35 % de l’amortissement brut de la dette (ABD) et à une période d’amortissement maximale de 30 ans. Nous nous sommes basés sur une mise de fonds de 20 % pour les calculs de transactions hypothécaires non assurées dans nos exemples. Sauf indication contraire, un coût de chauffage mensuel de 100 $ est attribué au paiement mensuel total soumis à la simulation de crise. Les taux d’imposition municipaux sont les plus récents indiqués sur le site Web de la municipalité concernée (le taux de 1 % est utilisé par défaut lorsqu’il n’est pas disponible ou pour une région dont le taux d’imposition n’est pas spécifié). L’assurance prêt hypothécaire n’est pas autorisée pour les achats dont la valeur est égale ou supérieure à 1 million de dollars, pour les amortissements supérieurs à 25 ans ou pour les opérations de refinancement.

    Experts hypothécaires de nesto

    Les titres comme courtier hypothécaire, agent hypothécaire, courtier en sous-hypothèques, vendeur de prêts hypothécaires ou courtier principal sont des termes de licence réglementés au niveau provincial et assortis d’exigences de formation propres à chaque province. Toutefois, ils peuvent tous être désignés sous le nom de courtiers hypothécaires. En Ontario, où on utilise le terme d’agent hypothécaire, les courtiers hypothécaires ou les courtiers principaux ont une responsabilité supplémentaire en matière de conformité et de formation des agents hypothécaires.

    Les conseillers en hypothèques titulaires d’un permis utilisent souvent la norme du secteur, à savoir « courtier en hypothèques », « courtier » ou « conseiller », pour se désigner eux-mêmes. Toutefois, les exigences en matière de divulgation des titres des conseillers hypothécaires agréés varient d’une province à l’autre au Canada. Ces divulgations exigent des courtiers hypothécaires qu’ils respectent des règles spécifiques lorsqu’ils utilisent des titres pour représenter leurs qualifications et leur expertise. Les provinces disposent de règlements et de lignes directrices qui régissent l’utilisation des titres par les courtiers hypothécaires. Ces règlements visent à assurer la transparence et à protéger les consommateurs dans le secteur hypothécaire.

    Titres réglementés

    Les provinces du Québec (AMF) et de Terre-Neuve-et-Labrador (Digital & Government Service NL) utilisent toutes deux exclusivement le titre de courtier hypothécaire pour l’octroi des licences.

    En Ontario (FSRA), les courtiers et les agents hypothécaires servent tous deux d’intermédiaires entre les emprunteurs et les prêteurs, en aidant les clients à trouver les options hypothécaires les plus adaptées à leur situation financière. Un agent hypothécaire travaille sous la supervision d’un courtier hypothécaire et participe à la procédure de demande d’hypothèque. Le courtier hypothécaire peut également être responsable des exigences de conformité pour son agence de courtage ou son équipe.

    La Colombie-Britannique (BCFSA) reconnaît deux rôles distincts au sein du secteur hypothécaire : le courtier en sous-hypothèques et le courtier hypothécaire. Ces postes ont des responsabilités et des fonctions spécifiques qui contribuent au processus global d’obtention d’hypothèques pour les clients. Le courtier hypothécaire auxiliaire travaille sous la supervision d’un courtier hypothécaire titulaire d’une licence et participe à diverses tâches, comme la collecte d’informations sur les clients, l’établissement de documents et la liaison avec les prêteurs. Le courtier hypothécaire supervise l’ensemble du processus de demande d’hypothèque, y compris l’évaluation des besoins du client, la recherche d’options hypothécaires appropriées, la négociation des conditions et le respect des réglementations.

    En Alberta (RECA) et au Nouveau-Brunswick (FCNB), la distinction entre un associé en hypothèques et un courtier hypothécaire réside dans leurs rôles et responsabilités au sein du secteur hypothécaire. Un associé en hypothèques travaille généralement sous la supervision d’un courtier hypothécaire et participe à la procédure de demande d’hypothèque en rassemblant les documents nécessaires et en apportant son soutien aux clients. Un courtier hypothécaire est autorisé à négocier et à organiser des prêts hypothécaires pour le compte de ses clients, ce qui lui permet d’offrir une gamme plus complète d’options hypothécaires et d’acquérir une plus grande expertise dans ce domaine.

    En Saskatchewan (FCAA) et en Nouvelle-Écosse (Government of Nova Scotia, Business Licensing), il existe des rôles distincts pour les courtiers hypothécaires associés et les courtiers hypothécaires. La différence majeure réside dans le niveau d’expérience et les exigences en matière de licence. Les courtiers hypothécaires associés travaillent sous la supervision d’un courtier hypothécaire titulaire d’une licence et sont en début de carrière. Ils peuvent aider à recueillir des informations sur les clients et à préparer des demandes d’hypothèque. Les courtiers hypothécaires ont obtenu les qualifications et les licences nécessaires pour travailler de manière indépendante et fournir des services hypothécaires directement aux clients. Ils sont habilités à négocier les conditions du prêt hypothécaire, à conseiller les clients et à faciliter le processus hypothécaire du début à la fin.

    Au Manitoba (MSC), un vendeur est principalement responsable de la promotion et de la vente de produits ou de services, tandis qu’un agent agréé est habilité à prendre des décisions juridiquement contraignantes au nom de l’organisation. Ces rôles sont assortis de différents niveaux d’autorité et d’expertise, le vendeur se concentrant sur les ventes et l’agent agréé ayant des pouvoirs de décision plus étendus et assurant la liaison entre la société de courtage et l’organisme de réglementation.


    Pour une liste complète des termes de licence au Canada, veuillez consulter la liste publiée par le Conseil des régulateurs des courtiers en hypothèques du Canada (CRBHC).


    Autres articles dans ce guide : « Guide Hypothécaire pour l’Achat d’une Première Maison»


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