Au Canada, on parle souvent du logement en fonction des prix, des guerres d’enchères ou des rapports mensuels de ventes. Pourtant, le cœur de la question de l’abordabilité se trouve dans l’offre. Chaque nouvelle fondation coulée, c’est un futur logement pour une famille, de nouveaux arrivants ou des locataires. Le rythme des mises en chantier donne donc une bonne idée de la direction que prend le marché. Qu’il s’agisse de tours locatives qui redessinent nos centres-villes ou de maisons unifamiliales qui façonnent encore bien des quartiers, les mises en chantier indiquent si l’on construit assez pour suivre la croissance démographique record du pays.

À l’échelle nationale, les chiffres de construction demeurent élevés, mais on remarque des signes de ralentissement, surtout en Ontario. Le coût élevé des terrains et de la construction, les frais municipaux et les délais d’approbation freinent le lancement de nouveaux projets. Comprendre ces tendances est essentiel, non seulement pour les décideurs et les promoteurs, mais aussi pour toute personne qui envisage d’acheter, de renouveler ou de refinancer une hypothèque dans les prochaines années. La SCHL rappelle d’ailleurs que le Canada doit construire 3,5 millions de logements supplémentaires d’ici 2030 pour rétablir l’abordabilité. Même avec un nombre record d’unités complétées, le rythme actuel n’est pas suffisant pour combler l’écart. C’est pourquoi la trajectoire des mises en chantier aujourd’hui aura un impact direct sur le marché immobilier de demain.

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Les grandes lignes

• Le nombre de mises en chantier demeure important, surtout grâce aux immeubles locatifs à logements multiples.
• Les résultats diffèrent d’une région à l’autre : l’Ontario accuse un retard, tandis que l’Alberta, le Québec et les provinces de l’Atlantique affichent une croissance soutenue.
• Même avec un volume élevé de projets complétés, l’abordabilité restera un défi sans une accélération du rythme des mises en chantier.

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Qu’est-ce qu’une mise en chantier?

Une mise en chantier marque le début officiel des travaux de construction. Selon la SCHL : « Une mise en chantier est définie comme le début des travaux de construction d’un bâtiment, habituellement lorsque le béton a été coulé pour l’ensemble des fondations ou une étape équivalente lorsqu’aucun sous-sol n’est prévu. »

Les données mensuelles sont généralement présentées en taux annuel désaisonnalisé, qui élimine les variations saisonnières en montrant le rythme de construction si l’activité d’un mois se maintenait sur toute une année.

Mises en chantier versus offre de logements

Les mises en chantier mesurent le flux de nouveaux projets qui commencent, tandis que l’offre de logements correspond aux habitations achevées et prêtes à être occupées. Le Canada a enregistré un nombre record de logements terminés en 2024, une tendance soutenue par un important carnet d’unités en construction.

Selon les Perspectives du marché de l’habitation 2025 de la SCHL, « les mises en chantier [par rapport à 2024] ralentiront de 2025 à 2027, principalement en raison de la baisse des mises en chantier de copropriétés, mais le total demeurera supérieur à la moyenne des 10 dernières années. » Malgré un niveau encore élevé à court terme, le rythme devrait donc ralentir au cours des prochaines années. La construction d’appartements locatifs restera élevée en 2025 et 2026, mais la SCHL prévoit une modération en 2027 à mesure que la demande s’atténuera.

Les logements en rangée pourraient quant à eux connaître un léger regain, offrant une option plus abordable pour les familles. Le risque est particulièrement marqué en Ontario, où la demande plus faible pour les condos en préconstruction pourrait mener à un recul des nouveaux projets. Cela réduirait le nombre d’achèvements à partir de 2026 et accentuerait les problèmes d’abordabilité à long terme, même si l’offre demeure historiquement forte à court terme.

Combien de logements faut-il construire?

Dans son rapport de septembre 2023, la SCHL affirmait : « Nous maintenons notre projection selon laquelle le Canada doit construire environ 3,5 millions de logements additionnels d’ici 2030 pour rétablir l’abordabilité. » Autrement dit, le stock projeté de 18,2 millions de logements en 2030 sera bien en deçà des 22 millions nécessaires pour revenir au niveau d’abordabilité du début des années 2000.

L’Ontario et la Colombie-Britannique représentent à elles seules environ 60 % de cette pénurie, conséquence de décennies de sous-construction dans les marchés les moins abordables. Le Québec et l’Alberta voient aussi leur déficit croître, la croissance démographique et économique alimentant une demande soutenue. La SCHL souligne d’ailleurs que le Québec, autrefois perçu comme relativement abordable, a désormais besoin d’un nombre beaucoup plus élevé de logements.

Selon Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint à la SCHL : « Ce rapport illustre encore une fois le rôle crucial de l’augmentation de l’offre de logements si l’on veut rendre le logement abordable pour tout le monde au Canada. Il démontre aussi l’importance d’examiner à la fois les variables économiques et démographiques, compte tenu des récents changements dans ces deux domaines. »

Les scénarios alternatifs de la SCHL montrent l’ampleur du défi. Si l’immigration demeure élevée, le déficit pourrait grimper à 4 millions d’unités d’ici 2030. Si la croissance économique ralentit, l’écart se réduirait légèrement à 3,1 millions, mais les pressions sur l’abordabilité resteraient fortes. Dans tous les cas, le message est clair : le Canada doit accélérer les mises en chantier pour combler le déficit et rétablir l’abordabilité.

Ce que disent les données les plus récentes

Selon la SCHL, les mises en chantier au Canada ont progressé en juillet, le taux annuel désaisonnalisé atteignant 294 085 unités, en hausse de 4 % par rapport à juin (283 523). La moyenne mobile sur six mois a aussi grimpé de 3,7 % pour s’établir à 263 088 unités, signe d’une tendance de fond toujours solide. Dans les centres urbains de plus de 10 000 habitants, les mises en chantier réelles ont totalisé 23 464 en juillet, une hausse de 4 % par rapport aux 22 610 enregistrées au même mois en 2024. Depuis le début de l’année, on dénombre 137 875 mises en chantier, soit 4 % de plus que pour la même période l’an dernier.

Les contrastes régionaux sont frappants. Vancouver a enregistré un gain de 24 %, surtout grâce aux projets multilogements. À Montréal, on a observé un bond spectaculaire de +212 % sur un an. En revanche à Toronto, on a enregistré une chute de -69 %, tant pour les multilogements que pour les maisons unifamiliales, comparativement à juillet 2024.

Tania Bourassa-Ochoa, économiste en chef adjointe à la SCHL, a souligné : « Au cours des sept premiers mois de l’année, les mises en chantier réelles sont demeurées supérieures au niveau de 2024, surtout grâce aux projets multilogements dans les Prairies et au Québec. Ces résultats reflètent des décisions d’investissement prises des mois, voire des années plus tôt, illustrant l’influence des conditions passées du marché et du sentiment des constructeurs sur les tendances actuelles. »

Tendance actuelle

Selon TD Economics, les mises en chantier canadiennes ont atteint en juillet leur plus haut niveau depuis septembre 2022, avec 294 100 unités annualisées, en hausse de 4 % par rapport à juin (283 500). La moyenne mobile sur six mois s’est élevée à 263 000 unités, bien au-dessus des normes d’avant la pandémie. Ce rythme soutenu reflète la solidité du pipeline de construction, alimenté par la forte croissance démographique et les programmes de financement gouvernementaux qui ont permis à plusieurs projets de se concrétiser. Même si les permis de bâtir indiquent une certaine stabilité à court terme, les économistes prévoient un ralentissement en 2026 avec la modération de la croissance démographique et la pression persistante sur l’accessibilité à la propriété.

Mises en chantier par province en taux annuel désaisonnalisé (centres urbains de plus de 10 000 habitants)

	Maisons individuelles			Autres			Tous les logements
	juin 2024	juillet 2025	%	juin 2024	juillet 2025	%	juin 2024	juillet 2025	%
TNL	617	804	30	478	435	-9	1 095	1 239	13
ÎPE	359	390	9	180	2 040	##	539	2 430	351
NE	1 992	1 671	-16	6 033	15 033	149	8 025	16 704	108
NB	833	1 006	21	6 300	7 236	15	7 133	8 242	16
QC	4 745	5 099	7	46 014	51 242	11	50 759	56 341	11
ON	11 704	10 492	-10	46 652	63 856	37	58 356	74 348	27
MB	2 124	2 355	11	2 964	2 676	-10	5 088	5 031	-1
SK	1 689	1 525	-10	2 844	3 288	16	4 533	4 813	6
AB	14 282	15 181	6	47 059	34 942	-26	61 341	50 123	-18
CB	3 929	3 953	1	60 373	50 394	-17	64 302	54 347	-15
CAN (10 000+)	42 274	42 476	0	218 897	231 142	6	261 171	273 618	5
CAN (toutes les régions)	56 110	55 740	-1	227 412	238 342	5	283 523	294 085
Source : SCHL, julliet 2025

Portrait régional

Les chiffres de juillet mettent en lumière de fortes disparités régionales, confirmant que la construction multilogements mène la croissance. L’Ontario reste le maillon faible. Robert Hogue, économiste en chef adjoint à la RBC, note que « la moyenne sur six mois des mises en chantier en Ontario est tombée à son plus bas niveau en dix ans ». Les projets dans la région du Grand Toronto demeurent particulièrement vulnérables à cause de la faiblesse des préventes de condos, des frais de développement plus élevés et d’un niveau d’inventaire important.

L’Alberta, le Québec et les provinces de l’Atlantique se démarquent par leur vigueur : l’Alberta frôle des sommets historiques, le Québec affiche une remontée notable et l’Atlantique atteint 29 000 unités annualisées, un niveau exceptionnellement élevé. La Colombie-Britannique recule de 10 000 unités, mais son rendement reste meilleur que celui de l’Ontario en termes relatifs.

À l’échelle nationale, la performance de juillet repose presque entièrement sur les multilogements, dont les mises en chantier ont augmenté de 12 000 pour atteindre 231 000 unités annualisées. L’activité des maisons unifamiliales est demeurée stable à 42 000 unités, reflétant les défis persistants du marché de l’accession à la propriété.

Le détail régional met bien en évidence ces écarts. L’Ontario a ajouté 16 000 unités, le Québec 6 000 et les provinces de l’Atlantique 12 000. À l’inverse, les Prairies ont reculé de 11 000 unités, plombées par l’Alberta, tandis que la Colombie-Britannique a aussi enregistré une baisse marquée. Le marché est donc largement porté par la construction locative, alors que les projets de maisons unifamiliales et axés sur la propriété demeurent freinés par les défis liés à l’abordabilité hypothécaire.

Pourquoi les mises en chantier sont essentielles pour l’abordabilité

Les mises en chantier représentent la base de l’abordabilité future. Chaque projet qui démarre aujourd’hui détermine combien de logements viendront s’ajouter au parc immobilier canadien dans les 1 à 3 prochaines années. Sans un flux régulier de nouvelles constructions, le carnet de projets se réduit et l’écart entre l’offre et la demande s’élargit, laissant acheteurs et locataires se disputer un nombre limité de logements.

Selon RBC Gestion de patrimoine, « les constructeurs canadiens ont terminé environ 260 000 unités en 2024, un sommet historique dépassant le précédent record établi en 1974 ». Le Canada est ainsi entré en 2025 avec un élan record. D’après la SCHL, environ 345 000 unités étaient encore en construction dans les régions métropolitaines au début de 2025, un pipeline solide qui devrait soutenir un niveau élevé d’achèvements à court terme. Ces mises en marché contribuent à atténuer la pression dans les marchés de la revente et de la location, mais elles ne suffisent pas à combler le déficit structurel d’abordabilité.

La capacité de ce pipeline à se traduire en offre future dépend largement de la viabilité économique des projets. Les projets orientés vers la propriété, surtout à Toronto, ralentissent à mesure que les ventes de condos en préconstruction faiblissent, compliquant l’accès au financement pour les promoteurs. À l’inverse, les projets locatifs continuent de bénéficier de programmes gouvernementaux ciblés et d’une demande soutenue, ce qui maintient la résilience des mises en chantier d’appartements. RBC souligne aussi que les frais de développement et les coûts élevés de construction en Ontario représentent des obstacles majeurs. Même si les processus d’approbation municipale se sont améliorés, ils ne suffisent pas à contrebalancer ces pressions financières.

À moyen terme, les achèvements devraient rester élevés jusqu’en 2026, alors que le pipeline actuel se concrétise. Les mises en chantier devraient se maintenir près de leur niveau actuel à court terme, mais pourraient ralentir avec la modération de la croissance démographique et la faiblesse des préventes. Sans gains de productivité, meilleure maîtrise des coûts et accélération des approbations, le déficit d’abordabilité persistera et continuera de peser sur les ménages, même si l’offre à court terme reste solide.

Comment les mises en chantier influencent les décisions hypothécaires

Les tendances de construction influencent non seulement l’offre de logements futurs, mais aussi la façon dont les emprunteurs devraient planifier leur stratégie hypothécaire. Avec des achèvements record qui ajoutent de l’offre maintenant, mais des mises en chantier plus faibles dans certains marchés clés, comme l’Ontario annonçant un resserrement futur, les emprunteurs doivent s’adapter. Le rythme des baisses de taux de la Banque du Canada déterminera jusqu’à quel point cette nouvelle offre pourra réellement améliorer l’abordabilité, que ce soit pour les acheteurs ou pour les propriétaires qui renouvellent ou refinancent leur hypothèque.

Pour les acheteurs

La construction locative reste le pilier de la nouvelle offre et devrait aider à freiner la hausse des loyers dans les prochaines années. Mais la faiblesse observée en Ontario accroît le risque de marchés de la propriété plus tendus, notamment dans la région du Grand Toronto. Comme les réductions de taux directeurs de la Banque du Canada progressent lentement et que les taux fixes suivent la volatilité des obligations du gouvernement du Canada, il est essentiel de garder votre préapprobation hypothécaire à jour. Comparer les options fixes et variables vous assure une flexibilité dans un marché où l’abordabilité dépend autant de l’offre future que des conditions de financement.

Pour les renouvellements

La vague d’achèvements contribue à maintenir un certain équilibre dans les inscriptions, mais les pressions sur l’abordabilité demeurent alors que les hypothèques contractées à très bas taux arrivent à échéance. Si vous devez renouveler dans la prochaine année, préparez-vous à un possible choc de paiement. Des stratégies comme le mélange de votre taux actuel ou l’option d’un terme plus court peuvent aider à gérer vos coûts en attendant que les taux reculent. L’offre à venir pourrait alléger la pression à long terme, mais les défis à court terme restent bien présents.

Pour les refinancements

L’accès à votre valeur nette dépendra beaucoup de la région où vous possédez votre propriété. En Ontario, où les préventes plus faibles et le ralentissement des projets peuvent peser sur la valeur des condos, les évaluations risquent d’être plus variables. Dans les régions où les mises en chantier sont plus nombreuses, les valeurs devraient mieux se maintenir. Comparer un refinancement hypothécaire avec des solutions comme une deuxième hypothèque ou une marge de crédit hypothécaire (MCVD) vous permet de trouver le bon équilibre entre flexibilité, coût et planification à long terme.

Foire aux questions (FAQ) sur les mises en chantier et l’offre de logements au Canada

En conclusion

Le Canada continue de construire à un rythme soutenu, surtout dans le secteur locatif, qui ajoute une offre essentielle. Mais le ralentissement en Ontario montre comment la faiblesse des préventes et la hausse des coûts peuvent freiner les projets, entraînant moins d’achèvements dans les prochaines années. C’est la principale raison pour laquelle l’écart lié à l’abordabilité persiste, même si les mises en chantier semblent soutenues.

À l’échelle nationale, le marché est en rééquilibrage. La construction locative soutient la cadence, alors que les projets axés sur la propriété font face à de sérieux obstacles. L’Alberta, le Québec et les provinces de l’Atlantique demeurent résilients, mais la faiblesse de l’Ontario souligne à quel point les progrès restent inégaux. La projection de la SCHL, soit 3,5 millions de logements additionnels nécessaires d’ici 2030, illustre bien l’ampleur du défi, d’autant plus que l’inflation, les tarifs américains, les frais de développement et les coûts de construction continuent de mettre l’abordabilité sous pression.

Pour les Canadiens qui planifient leur prochain projet immobilier, les prix et les tendances sont aussi importants que l’endroit où l’offre croît réellement. Les acheteurs devraient suivre de près les prévisions de taux hypothécaires avant de choisir entre taux fixe et taux variable. Ceux qui renouvellent doivent se préparer à un possible choc de paiement alors que les hypothèques à très bas taux arrivent à échéance. Enfin, ceux qui envisagent un refinancement devraient tenir compte des dynamiques locales d’offre, qui peuvent influencer la valeur des propriétés.

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