Le rapport de la SCHL sur les hypothèques résidentielles met en évidence la hausse du risque en raison de l’augmentation du nombre de prêts en souffrance et de l’évolution vers les prêts non conventionnels

Le marché immobilier canadien est stable, mais les préoccupations croissantes au sein du secteur hypothécaire révèlent des risques émergents. Le dernier rapport sur le secteur hypothécaire résidentiel de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) fait état d’une augmentation des défauts de paiement des hypothèques, d’un recours accru aux prêts alternatifs et d’impacts financiers importants pour les emprunteurs confrontés au renouvellement de leur hypothèque. Ces tendances, alimentées par des taux d’intérêt élevés au Canada et par l’endettement des ménages, soulignent la nécessité d’une planification financière prudente pour les propriétaires canadiens.

Les grandes lignes

• Augmentation des défauts de paiement hypothécaires : jusqu’à 0,19 % en 2024 à mesure que les pressions financières s’accentuent.
• Risques liés aux prêts alternatifs : les défauts de paiement des PRI atteignent 5 %, ce qui suscite des inquiétudes.
• Choc de renouvellement à venir : 1,2 million de prêts hypothécaires feront face à des taux plus élevés en 2025.

Les retards de paiement sont en hausse

Les défaillances hypothécaires, c’est-à-dire les prêts en souffrance depuis plus de 90 jours, ont atteint 0,19 % du marché au deuxième trimestre 2024, contre 0,14 % en 2022. Bien que ce chiffre reste inférieur aux niveaux antérieurs à la pandémie (0,28 % en 2019), la SCHL souligne la possibilité de nouvelles augmentations en raison des pressions financières croissantes exercées sur les ménages, qui pourraient se rapprocher des taux antérieurs à 2020 d’ici le début de l’année 2025. L’augmentation des défauts de paiement peut également refléter une pression financière globale, car les coûts élevés du logement et de la vie liés à la hausse des taux d’intérêt continuent d’avoir un impact sur les emprunteurs canadiens.

Risques liés aux prêts alternatifs

Le marché canadien des prêts alternatifs s’est considérablement développé, servant des emprunteurs à plus haut risque qui peuvent ne pas se qualifier pour des hypothèques et des prêts auprès des prêteurs traditionnels ou des banques. Les sociétés d’investissement hypothécaire ont signalé une forte augmentation des taux de défaillance dans le segment des maisons individuelles, passant de 1,7 % au quatrième trimestre 2022 à 5 % au deuxième trimestre 2024. Les prêteurs alternatifs sont de plus en plus vulnérables, avec des ratios prêt-valeur plus élevés, car ils sont parfois en deuxième position par rapport aux hypothèques de premier rang, ce qui indique un profil de risque élevé pour le secteur, avec une augmentation continue des défauts de paiement.

Une crise de renouvellement imminente

On estime que 1,2 million d’hypothèques à taux fixe, d’une valeur totale de plus de 300 milliards de dollars, devront être renouvelées en 2025. Comme plus de 85 % d’entre elles ont été contractées lorsque le taux directeur de la Banque du Canada était égal ou inférieur à 1 %, de nombreux propriétaires canadiens pourraient être confrontés à un choc au moment du renouvellement, ce qui pourrait entraîner une augmentation des versements mensuels de 30 % ou plus. Cela pourrait considérablement peser sur les ménages, en particulier ceux qui gèrent déjà des niveaux d’endettement élevés, car les taux d’intérêt devraient rester bien au-dessus des niveaux les plus bas d’avant la pandémie.

Des implications économiques plus vastes

La pression financière s’étend au-delà des hypothèques, car les défauts de paiement pour d’autres produits de crédit – comme les prêts automobiles et les cartes de crédit – continuent de grimper. Les retards de paiement sur les prêts automobiles, par exemple, ont atteint 2,42 % au deuxième trimestre 2024, ce qui témoigne d’une augmentation du taux d’endettement des consommateurs. Cette augmentation des retards de paiement pourrait indiquer des risques supplémentaires de défaut de paiement des prêts hypothécaires, les Canadiens étant confrontés à la hausse des coûts et aux ajustements des taux d’intérêt.

Dans son Enquête sur la population active d’octobre 2024, Statistique Canada indique que près de 3 Canadiens sur 10 (28,8 %) âgés de 15 ans et plus ont déclaré vivre dans des ménages qui ont eu du mal à faire face aux dépenses essentielles comme le transport, le logement, la nourriture, les vêtements et d’autres nécessités au cours des quatre semaines précédentes.

Bien que ce pourcentage soit inférieur à celui enregistré en octobre 2023 (33,1 %) et 2022 (35,5 %), il reste nettement supérieur aux 20,4 % enregistrés en octobre 2020. Cette tendance continue met en évidence les difficultés financières auxquelles font face de nombreux ménages canadiens, particulièrement en raison de la hausse des prix des maisons au Canada et de l’incertitude économique.

Les résidents du Québec sont les moins susceptibles de déclarer des difficultés financières, avec seulement 22,3 % des ménages confrontés à des difficultés, contrairement aux taux plus élevés en Ontario (31,7 %) et en Alberta (31,3 %), qui dépassent la moyenne nationale. Les locataires étaient confrontés à des difficultés plus importantes, 39,2% d’entre eux déclarant des difficultés financières, contre 24,3% des propriétaires. Les immigrants, en particulier ceux arrivés au cours de la dernière décennie, ont été parmi les plus touchés, avec plus de 4 nouveaux arrivants sur 10 (41,2%) confrontés à des difficultés financières dans leur ménage. Ces chiffres ont légèrement baissé pour les immigrants de longue date, c’est-à-dire ceux qui sont ici depuis plus de 10 ans (31,2 %) et ceux qui sont nés au Canada (25,8 %).

Hausse des prêts pour les propriétés d’investissement

Le marché hypothécaire canadien a connu un changement notable, puisque 17 % des nouveaux prêts hypothécaires sont désormais accordés pour des propriétés d’investissement, contre 13 % en 2019. Cette tendance souligne une augmentation de l’intérêt pour l’investissement immobilier, en particulier sur le marché locatif, les investisseurs cherchant à tirer parti de la demande de logements.

Tendances futures du marché et croissance de la dette

Alors que le marché immobilier canadien fait preuve de résilience, la croissance totale de la dette hypothécaire est restée modeste, à 3,5 % en glissement annuel, pour atteindre 2 200 milliards de dollars en juillet 2024. De nombreux Canadiens hésitent à acheter une maison dans l’attente d’une future baisse des taux d’intérêt. Si les taux baissent, l’activité d’achat immobilier pourrait s’intensifier. Les mesures proposées par le gouvernement, comme l’allongement de la période d’amortissement à 30 ans, pourraient stimuler davantage l’activité immobilière, offrant ainsi des opportunités supplémentaires aux acheteurs potentiels.

Perspectives d’avenir

La SCHL estime que de nouvelles réductions des taux d’intérêt par la Banque du Canada pourraient offrir un certain soulagement aux emprunteurs canadiens, bien que ces ajustements potentiels puissent être limités. La stabilité de l’emploi demeure cruciale, car tout ralentissement du marché du travail pourrait faire augmenter les taux de défaut de paiement. Les propriétaires qui renouvellent leur prêt hypothécaire à des taux élevés doivent se préparer à d’éventuels ajustements financiers, car l’évolution du paysage économique canadien continue de façonner le marché hypothécaire.

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