Si vous versez une mise de fonds inférieure à 20 % pour l’achat de votre maison, vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire auprès d’un des assureurs reconnus au Canada, comme la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty. Ce que plusieurs acheteurs d’une première propriété ignorent, c’est que, dans certaines provinces, le coût de cette assurance ne se limite pas à la prime de base.

En Ontario, au Québec et en Saskatchewan, une taxe de vente provinciale (TVP) s’applique sur la prime d’assurance prêt hypothécaire, et cette taxe doit être payée en argent comptant à la clôture. Cet ajout peut surprendre si on n’y est pas préparé, puisqu’il peut faire grimper vos frais de clôture de plusieurs centaines, voire de plusieurs milliers de dollars. Nous allons vous expliquer quelles taxes s’appliquent, comment elles sont calculées et comment les prévoir dans votre budget lors de l’achat d’une propriété.

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Les grandes lignes

• La TVP sur l’assurance prêt hypothécaire s’applique en Ontario (8 %), au Québec (9 %) et en Saskatchewan (6 %), et doit être payée en argent comptant à la clôture.
• La taxe de vente provinciale ne peut pas être ajoutée à votre prêt hypothécaire, il est donc essentiel de l’inclure dans vos frais de clôture.
• Vous pouvez éviter de payer la TVP en évitant d’avoir besoin d’une assurance prêt hypothécaire, ce qui nécessite une mise de fonds d’au moins 20 %.

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Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire?

L’assurance prêt hypothécaire protège le prêteur si l’emprunteur fait défaut sur une hypothèque à ratio élevé, c’est-à-dire avec une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat. La prime est calculée en pourcentage du montant de l’hypothèque et est généralement ajoutée directement au solde de votre prêt, ce qui vous permet de la rembourser au fil du temps. Si vous disposez des liquidités nécessaires, vous pouvez toutefois la payer en totalité à la clôture au lieu de l’inclure à votre hypothèque.

Par contre, si la prime d’assurance peut être financée, ce n’est pas le cas de la taxe provinciale qui s’y applique. Cette taxe doit être payée comptant à la clôture et est généralement perçue par votre notaire ou avocat. C’est donc un élément essentiel à inclure dans votre budget initial.

Quelles provinces imposent une taxe provinciale sur l’assurance prêt hypothécaire?

Par le passé, le Manitoba appliquait aussi une TVP sur l’assurance prêt hypothécaire, mais cette mesure a été abolie en 2020 dans le cadre d’un plan de relance économique. En 2025, seules trois provinces continuent d’imposer une taxe provinciale sur les primes d’assurance prêt hypothécaire :

• Ontario – 8 % de TVP
• Saskatchewan – 6 % de TVP
• Québec – 9,75 % de TVQ (un taux réduit de 9 % s’applique aux primes d’assurance, y compris l’assurance prêt hypothécaire)

Comment la TVP sur l’assurance hypothécaire sont-elles calculées

Au Québec, un taux réduit de 9 % s’applique aux primes d’assurance (au lieu du taux habituel de 9,75 % de TVQ). Cela inclut les primes de la SCHL, de Sagen et de Canada Guaranty. Par exemple : pour l’achat d’une maison de 350 000 $ avec une mise de fonds de 5 %, l’hypothèque serait de 332 500 $. Avec un taux de prime d’assurance de 4 %, la prime totale s’élèverait à 13 300 $. La taxe provinciale de 9 % ajouterait 1 197 $ de plus, à payer comptant à la clôture.

En Ontario et en Saskatchewan, le taux de TVP applicable est celui qui s’applique déjà aux ventes et services dans la province. Par exemple : pour la même maison de 350 000 $ en Ontario, la TVP de 8 % sur la prime de 13 300 $ ajouterait 1 064 $ aux frais de clôture. En Saskatchewan, la TVP de 6 % représenterait 798 $. Dans les deux cas, ce montant doit aussi être payé comptant à la clôture et ne peut pas être ajouté à votre hypothèque.

Pourquoi la TVP et la TVQ doivent-elles être payées comptant

La TVP et la TVQ sont considérées comme des taxes de vente provinciales au détail et non comme un coût hypothécaire pouvant être financé. Les prêteurs peuvent ajouter la prime d’assurance au solde de votre hypothèque, mais pas la taxe. Vous devez donc inclure ces montants dans vos frais de clôture, aux côtés de votre mise de fonds, de vos honoraires juridiques et des droits de cession immobilière.

Au Québec, cette taxe est connue sous le nom taxe de bienvenue. En Saskatchewan, on parle de frais de transfert de titre foncier. Il est essentiel de prévoir ces frais supplémentaires dans votre budget afin d’éviter un manque de fonds à la clôture, ce qui pourrait retarder votre achat ou vous obliger à renégocier vos conditions à la dernière minute.

Comment se préparer à la TVP sur votre prime d’assurance

Il est important d’anticiper ce déboursé additionnel. Même quelques centaines de dollars peuvent peser lourd si votre mise de fonds est déjà serrée. Les acheteurs d’une première propriété ont avantage à mettre de côté leurs frais de clôture dans un compte d’épargne dédié au moins 90 à 120 jours avant le décaissement de leur hypothèque. Bien que les prêteurs exigent souvent un suivi de l’origine des fonds, avoir l’argent en place depuis plus de 90 jours simplifie la vérification.

Voici quelques étapes pour mieux planifier :

• Dès la préqualification, demandez à votre courtier hypothécaire une estimation de vos frais de clôture totaux, incluant la prime d’assurance.
• Si vous habitez en Ontario, au Québec ou en Saskatchewan, appliquez le taux de taxe de votre province pour calculer la taxe sur la prime.
• Ajoutez ce montant à votre estimation des autres frais de clôture (droits de mutation, honoraires juridiques, assurance-titres et ajustements).

Stratégies pour réduire ou éviter les coûts liés à l’assurance prêt hypothécaire

Un expert hypothécaire peut vous aider à trouver les bonnes solutions pour limiter vos frais. Si votre objectif est de réduire au minimum la prime d’assurance et la taxe provinciale qui s’y rattache, voici quelques avenues à explorer :

• Verser une mise de fonds d’au moins 20 % : avec une mise de fonds de 20 %, une période d’amortissement de 25 ans ou moins et une propriété de moins de 1 million $, vous pouvez accéder à des taux « assurables » bas, et le prêteur assume le coût de l’assurance prêt hypothécaire. Même dans le cas d’une hypothèque non assurable, vous éliminez quand même la taxe provinciale.
• Profiter des remises de la SCHL : le programme SCHL Éco Plus offre un remboursement de prime allant jusqu’à 25 % pour les acheteurs qui financent une maison neuve écoénergétique. Cette remise réduit la prime de base, ce qui diminue aussi la TVP ou la TVQ à payer.
• Utiliser les mises de fonds données ou les incitatifs pour premiers acheteurs : vous pourriez bonifier votre mise de fonds grâce à un don familial ou en combinant les programmes gouvernementaux, comme le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) et le Régime d’accession à la propriété (RAP).

Foire aux questions (FAQ) sur les taxes provinciales appliquées à l’assurance prêt hypothécaire

En conclusion

Comprendre les coûts additionnels liés à l’assurance prêt hypothécaire est essentiel pour bien préparer votre budget d’achat. La taxe de vente provinciale, qu’il s’agisse de la TVP ou de la TVQ, peut sembler minime au départ, mais combinée à la mise de fonds et aux autres frais de clôture, elle peut influencer votre capacité d’emprunt et votre préparation à conclure l’achat.

Si vous achetez une propriété en Ontario, au Québec ou en Saskatchewan avec une mise de fonds de moins de 20 %, il est crucial de prévoir ce coût d’avance. Communiquez avec un expert hypothécaire de nesto : nous vous aiderons à estimer vos frais de clôture totaux, à explorer des stratégies pour réduire vos primes d’assurance et à bâtir une solution hypothécaire adaptée à vos besoins.

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