Dans un contexte économique canadien en constante évolution et marqué par des fluctuations des taux d’intérêt, comprendre le refinancement hypothécaire n’a jamais été aussi pertinent. Le refinancement peut être vu comme un moyen d’acheter du temps ou de l’argent, selon vos objectifs financiers. En pratique, il s’agit généralement de remplacer votre prêt hypothécaire actuel par un nouveau, que ce soit pour accéder à l’équité de votre propriété, bénéficier d’un meilleur taux ou négocier de meilleures conditions.

Peu importe votre raison de vouloir refinancer, ce guide vous aidera à comprendre les étapes du processus, à évaluer les coûts associés et à peser les avantages potentiels en fonction de votre situation financière.

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Les grandes lignes

• Les emprunteurs ont recours au refinancement pour bénéficier de taux d’intérêt plus bas, pour accéder à leur valeur nette ou pour obtenir des conditions plus favorables.
• En fonction de votre hypothèque actuelle, le refinancement peut vous faire encourir une pénalité de remboursement anticipé pour résilier votre hypothèque avant terme.
• Certaines alternatives au refinancement peuvent être mieux adaptées à votre situation.

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Qu’est-ce qu’un refinancement hypothécaire?

Le refinancement consiste à résilier votre hypothèque actuelle pour la remplacer par une nouvelle, ou simplement à en souscrire une autre qui correspond mieux à vos besoins financiers. Plusieurs raisons peuvent motiver un refinancement. Les plus courantes sont l’accès à la valeur nette de votre propriété pour consolider des dettes à taux d’intérêt élevé, financer des rénovations, acheter une autre propriété, profiter d’un meilleur taux d’intérêt ou allonger votre période d’amortissement afin de réduire vos paiements mensuels.

Le terme « refinancement » s’applique également si vous êtes entièrement propriétaire de votre maison et que vous souhaitez contracter une nouvelle hypothèque en utilisant votre propriété comme garantie. Même si vous n’avez pas d’hypothèque en cours à remplacer, ce processus est toujours considéré comme un refinancement.

Pourquoi refinancer son hypothèque

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles les propriétaires envisagent de refinancer leur hypothèque. En voici quelques-unes :

Obtenir un taux d’intérêt plus bas

L’une des raisons les plus courantes de refinancer est de sécuriser un taux d’intérêt plus bas, ce qui peut réduire directement les versements hypothécaires mensuels et entraîner des économies substantielles à long terme. Même une légère baisse de taux peut représenter des économies significatives, surtout dans un contexte où les taux sont instables. Bien souvent, le nouveau taux plus avantageux permet d’économiser plus d’argent avec le temps, même en tenant compte de la pénalité à payer pour résilier le contrat hypothécaire en cours.

Passer d’un taux variable à un taux fixe

Certains propriétaires choisissent également de refinancer pour passer d’une hypothèque à taux variable (VRM) à une hypothèque à taux fixe. Ce processus est considéré comme un refinancement uniquement si l’hypothèque est amortie négativement; autrement, il s’agit plutôt d’un renouvellement anticipé ou d’une conversion. Ce changement offre une plus grande stabilité et prévisibilité, surtout si les taux continuent d’augmenter.

Allonger la période d’amortissement

Le refinancement peut aussi permettre d’ajuster la durée de votre hypothèque en fonction de vos objectifs financiers. Réduire la période d’amortissement de 20 à 15 ans peut vous aider à rembourser votre prêt plus rapidement et à économiser sur les intérêts, mais cela ne nécessite pas un refinancement.

En revanche, allonger la période d’amortissement exige un refinancement. Cela peut réduire vos paiements mensuels et alléger votre budget en période de contraintes financières. Il faut toutefois garder à l’esprit que plus la période d’amortissement est longue, plus les intérêts totaux payés seront élevés sur la durée du prêt.

Accéder à la valeur nette de votre propriété

Une autre raison fréquente de refinancer est d’accéder à la valeur nette de votre propriété par un refinancement avec retrait de la valeur nette. Cela vous permet d’obtenir des fonds pour des dépenses importantes, comme des rénovations, le remboursement de dettes ou des investissements. Dans un marché immobilier en santé, votre valeur nette augmente à mesure que vous remboursez votre hypothèque. Si vous souhaitez utiliser une partie de cette valeur, le refinancement est une option efficace.

Grâce au refinancement, vous pouvez accéder à une portion ou à la totalité de la valeur nette accumulée dans votre propriété et utiliser ces fonds pour financer des rénovations, acheter une autre maison, payer les études de vos enfants, lancer une entreprise ou pour tout autre projet.

Consolider des dettes

En général, les hypothèques comportent des taux d’intérêt plus bas que les autres types de dettes, comme les cartes de crédit, les prêts non garantis ou les secondes hypothèques. Une raison populaire de refinancer est d’utiliser la valeur nette de votre propriété pour consolider et rembourser des dettes à taux d’intérêt plus élevé. Cela permet de n’avoir qu’un seul paiement mensuel à taux réduit, plutôt que plusieurs paiements à taux élevé, ce qui simplifie votre gestion financière et vous fait économiser à long terme.

Qu’est-ce que la valeur nette et le ratio prêt-valeur? 

Les prêteurs établissent les montants d’emprunt en fonction du ratio prêt-valeur. Plus vous avez de valeur nette dans votre propriété, plus votre ratio prêt-valeur est bas.

Les emprunteurs choisissent souvent de refinancer leur hypothèque une fois qu’ils ont accumulé une valeur nette substantielle. Cette valeur peut être accessible sous forme d’un montant forfaitaire en espèces grâce à un nouveau prêt hypothécaire (généralement jusqu’à 80 % de la valeur marchande estimée de la propriété).

Par exemple, si votre propriété vaut 500 000 $ et qu’il vous reste 250 000 $ à rembourser, un refinancement pourrait vous permettre d’emprunter jusqu’à 400 000 $. Cela signifie que vous pourriez retirer 150 000 $ en valeur nette au moment du refinancement.

Dans cet exemple, vous utiliseriez 250 000 $ des 400 000 $ pour rembourser votre prêt hypothécaire actuel, ce qui vous laisserait 150 000 $ en liquidités à utiliser selon vos besoins, avec un nouveau prêt hypothécaire de 400 000 $ à rembourser.

Coûts liés au refinancement

Refinancer votre prêt hypothécaire entraîne certains frais. Comme le refinancement suppose généralement que vous résiliez votre contrat hypothécaire avant la fin de son terme, vous devrez probablement payer une pénalité de remboursement anticipé. Selon le type de prêt hypothécaire que vous détenez, cette pénalité correspondra à l’équivalent de trois mois d’intérêts ou à un différentiel de taux d’intérêt (DTI), selon le montant le plus élevé.

Même si vous effectuez votre refinancement à l’échéance de votre prêt, donc sans résilier votre terme de façon anticipée, vous devrez tout de même assumer des frais juridiques, une évaluation de la propriété et d’autres frais connexes. Si vous changez de prêteur, vous devrez probablement aussi payer des frais de radiation hypothécaire, qui couvrent le remplacement de votre ancien prêteur au registre des titres de propriété par le nouveau.

Coûts de refinancement hypothécaire
Type de frais	Coût
Pénalité pour remboursement anticipé	Refinancement avant la fin du terme : Cela dépendra de votre prêteur, mais correspond généralement au montant le plus élevé entre trois mois d’intérêts ou la charge d’emprunt hypothécaire. Refinancement au renouvellement : Aucun
Frais de mainlevée hypothécaire	250 $ à 400 $ (selon votre prêteur et l’enregistrement de la charge hypothécaire)
Frais d’enregistrement hypothécaire	50 $ à 150 $  (selon votre province)
Évaluation de la maison	300 $ à 500 $  (les frais varient en fonction de l’emplacement de votre propriété, du nombre d’évaluateurs disponibles, de la distance entre le bureau de l’évaluateur et la propriété, du type de maison et du type d’évaluation)
Frais juridiques	750 $ à 1 500 $  (éventuellement plus en cas de modification de la convention, d’ajout ou de suppression d’une personne du titre)

Quand est-il avantageux de refinancer pour obtenir un taux plus bas?

Refinancer votre prêt hypothécaire peut être une décision financière judicieuse, mais choisir le bon moment est crucial. La façon la plus simple de savoir si cela vaut la peine est de calculer votre seuil de rentabilité. C’est le moment où les économies réalisées grâce à une mensualité plus basse dépassent les coûts initiaux du refinancement, comme la pénalité de remboursement anticipé, les frais juridiques, l’évaluation de la propriété, etc. Le refinancement peut être intéressant si vous prévoyez habiter dans votre propriété bien au-delà de ce seuil de rentabilité.

Pour le calculer, divisez les frais totaux du refinancement par le montant que vous économiserez chaque mois. Le résultat vous indique le nombre de mois requis pour récupérer les coûts initiaux et commencer à bénéficier de vraies économies.

Par exemple, disons que vous souhaitez refinancer votre prêt hypothécaire pour obtenir un meilleur taux. Il vous reste 2,5 ans sur un terme de 5 ans, un solde de 250 000 $ à rembourser et une période d’amortissement de 15 ans.

Vous payez actuellement 2 002,27 $ par mois à un taux d’intérêt de 5,25 %. Les taux étant maintenant descendus à 3,94 % pour un terme de 5 ans, vos paiements mensuels pourraient baisser à 1 837,72 $.

Voici comment calculer votre seuil de rentabilité à partir d’une estimation conservatrice des frais liés au refinancement, incluant une pénalité calculée selon le différentiel de taux d’intérêt (DTI) :

• Frais de refinancement  : 1 350 $ (frais) + 3 812,50 $ (DTI) = 5 162,50 $
• Économies mensuelles : 2 002,27 $ – 1 837,72 $ = 164,55 $
• Seuil de rentabilité : 5 162,50 $ / 164,55 $ = 31,4 mois ou 2,6 ans

Dans cet exemple, vous commencerez à faire des économies pendant la deuxième moitié du terme hypothécaire. Cependant, si vous prévoyez vendre ou modifier votre hypothèque avant ce moment, les coûts initiaux pourraient ne pas être justifiés. Prenez le temps de faire vos calculs et discutez avec un ou une spécialiste hypothécaire qui pourra vous aider à déterminer si un refinancement vous conviendrait.

Comment utiliser un calculateur de refinancement hypothécaire

Notre calculateur de refinancement hypothécaire est un excellent outil pour déterminer si cela vaut la peine de résilier votre prêt hypothécaire actuel, même en payant une pénalité de remboursement anticipé.

Il suffit d’y indiquer ce que vous souhaitez obtenir du refinancement : des paiements mensuels réduits, un accès à la valeur nette de votre propriété ou un changement à votre période d’amortissement, ainsi que le solde restant de votre prêt actuel et la valeur estimée de votre maison.

Notre calculateur vous aidera à comprendre les taux offerts en fonction de votre solde actuel et du montant de valeur nette auquel vous pourriez accéder.

Comment refinancer votre prêt hypothécaire

Le refinancement consiste à résilier votre prêt hypothécaire actuel et à en contracter un nouveau. Vous devez soumettre une nouvelle demande de prêt, comme vous l’avez fait pour votre prêt initial. Voici un aperçu du processus :

Vérifiez si le refinancement est une bonne option pour vous

Évaluez les coûts associés au refinancement en les comparant aux avantages potentiels, comme l’obtention d’un taux plus bas ou l’accès à la valeur nette de votre propriété. Réfléchissez à votre objectif principal : est-ce que cela a du sens financièrement en ce moment, ou vaudrait-il mieux envisager d’autres solutions potentiellement plus économiques?

Magasinez et comparez les taux 

Une fois que vous avez décidé de procéder à un refinancement, comparez les taux hypothécaires disponibles afin de trouver celui qui vous convient. Vous pouvez décider de rester avec votre prêteur actuel ou d’en choisir un nouveau. Assurez-vous de comparer les taux et les modalités pour choisir la solution la plus adaptée à vos besoins et à votre situation.

Soumettez votre demande de nouveau prêt hypothécaire

Lorsque vous avez trouvé le prêt qui vous convient, vous devez en faire la demande. Le processus est similaire à celui de votre demande initiale. Votre prêteur analysera vos finances, notamment votre emploi, votre revenu et votre cote de crédit.

Une fois la demande préapprouvée, votre prêteur organisera une évaluation de la propriété pour déterminer sa valeur actuelle sur le marché. Vous devrez également passer un test de résistance hypothécaire, conçu pour vérifier votre capacité à effectuer vos paiements si les taux d’intérêt augmentent. Ce test est obligatoire pour tout refinancement auprès d’un prêteur réglementé au niveau fédéral.

Alternatives au refinancement de votre prêt hypothécaire au Canada

Si vous avez conclu qu’un refinancement n’est pas avantageux dans votre situation actuelle, il existe d’autres options à considérer.

Renouveler votre prêt hypothécaire

Si vous estimez que les coûts liés à la résiliation anticipée de votre prêt ne valent pas les économies potentielles d’un refinancement, il peut être préférable d’attendre l’échéance de votre terme pour procéder au renouvellement.

Mixte et prolongé

Un prêt hypothécaire mixte vous permet d’unir deux taux hypothécaires en un seul, basé sur une moyenne pondérée selon les taux et les soldes respectifs. Si les coûts liés au refinancement pour obtenir un nouveau taux d’intérêt dépassent les économies possibles, cette approche pourrait s’avérer plus économique.

Une hypothèque « mixte et prolongée » permet de combiner votre taux actuel avec un autre taux et d’allonger la durée de votre terme. Selon votre prêteur, si vous avez un prêt hypothécaire subsidiaire, vous pourriez aussi revenir à votre amortissement initial sans devoir refinancer.

Modifier les modalités de votre prêt hypothécaire

Cette option, souvent offerte pour les prêts hypothécaires à clause de garantie (ou prêts hypothécaires subsidiaires), vous permet d’ajuster les modalités de votre prêt existant afin de rendre vos paiements plus abordables. Cela peut se faire en réduisant le taux d’intérêt, en prolongeant la durée de votre terme, en scindant votre prêt en deux prêts distincts, en combinant un solde de marge de crédit hypothécaire à votre prêt hypothécaire ou en allongeant votre période d’amortissement. Selon votre prêteur, la modification des modalités pourrait être une option intéressante ou non, selon votre situation. Il est donc important de bien évaluer cette possibilité avec un expert hypothécaire.

Contracter un deuxième prêt hypothécaire

Un deuxième prêt hypothécaire est un prêt supplémentaire contracté en plus de votre prêt principal, souvent auprès d’un autre prêteur. Ces prêts comportent généralement des taux d’intérêt plus élevés que ceux d’une marge de crédit hypothécaire ou d’un refinancement hypothécaire et sont garantis par la valeur nette de votre propriété. Ils n’ont toutefois aucun impact sur les conditions de votre prêt hypothécaire principal. Obtenir un deuxième prêt derrière votre premier prêt est une autre façon d’accéder à votre valeur nette sans payer de pénalité de remboursement anticipé ni de frais de radiation hypothécaire.

Toutefois, votre prêteur principal doit approuver l’ajout d’un deuxième prêt, et vous devrez obtenir l’autorisation des deux prêteurs si vos prêts sont garantis auprès de différentes institutions. La deuxième hypothèque est un moyen assez courant d’accéder à la valeur nette immobilière pour consolider des dettes ou financer des travaux de rénovation.

Le deuxième prêt peut prendre la forme d’une marge de crédit hypothécaire ou d’un prêt à terme (prêt hypothécaire). Si vous décidez un jour de regrouper les deux prêts ou de changer de prêteur, vous devrez assumer des frais supplémentaires liés à la radiation de ces deux prêts distincts.

Foire aux questions (FAQ) sur le refinancement hypothécaire au Canada

En conclusion

Refinancer son prêt hypothécaire signifie résilier son terme actuel et en contracter un nouveau. Cette stratégie peut s’avérer avantageuse pour accéder à la valeur nette de votre propriété ou obtenir un meilleur taux d’intérêt. Toutefois, selon votre prêteur, les modalités de votre prêt et le temps restant à votre terme actuel, les coûts associés peuvent dépasser les bénéfices. Cela dit, le refinancement peut tout de même être une bonne option si vous souhaitez une solution hypothécaire qui reflète mieux vos besoins actuels.

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