Prêts hypothécaires mixtes

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Comment les hypothèques mixtes vous évitent des pénalités de remboursement anticipé

Une hypothèque mixte au Canada est une option de restructuration de dette qui combine un taux d’intérêt hypothécaire existant avec un nouveau taux du marché en une seule moyenne pondérée. Cette stratégie de renouvellement permet aux propriétaires d’accéder à des taux plus bas ou à une équité immobilière supplémentaire sans briser leur contrat actuel ni encourir de pénalités de remboursement anticipé basées sur le différentiel de taux d’intérêt (DTI).

Les propriétaires canadiens peuvent combiner leur taux hypothécaire actuel avec un nouveau taux, souvent inférieur, sans résilier leur contrat hypothécaire actuel. En combinant votre hypothèque, vous pouvez éviter de lourdes pénalités de remboursement anticipé tout en abaissant votre taux hypothécaire et vos frais d’intérêt globaux. Cela peut vous permettre, dans certaines situations, d’accéder à la valeur nette de votre maison sans avoir à refinancer votre prêt hypothécaire

Selon l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), une hypothèque mixte est définie comme suit :

Certains prêteurs hypothécaires peuvent vous permettre de profiter des taux d’intérêt plus bas du marché en prolongeant la durée de votre hypothèque avant la fin de votre terme. Ils le font en mélangeant votre ancien taux d’intérêt et le taux du nouveau terme. C’est ce qu’on appelle l’option de renouvellement anticipé “taux mixte avec prolongation.

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Les grandes lignes

• Les hypothèques mixtes vous permettent de profiter de taux d’intérêt plus bas sans payer de pénalité de remboursement anticipé.
• Le « taux mixte avec prolongation » ou le « taux mixte pour le terme actuel » offrent des avantages uniques pour économiser sur l’intérêt.
• Le « taux mixte avec augmentation » vous permet d’accroître le solde de votre hypothèque tout en profitant d’un taux avantageux.

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Qu’est-ce qu’une hypothèque mixte au Canada?

Une hypothèque mixte est une option de renouvellement hypothécaire dans laquelle votre taux hypothécaire actuel est combiné à un nouveau taux plus bas – ou en tandem avec l’augmentation de votre solde hypothécaire. Le taux mixte se situe entre votre taux hypothécaire actuel et le nouveau taux plus bas, créant ainsi un compromis qui vous permet de réduire votre intérêt hypothécaire sans résilier votre contrat hypothécaire.

L’un des principaux avantages d’une hypothèque mixte est qu’elle vous permet d’éviter les pénalités de remboursement anticipé généralement associées au fait de résilier un prêt hypothécaire. Ces pénalités peuvent être coûteuses, en particulier pour les hypothèques à taux fixe, où la pénalité peut être la plus élevée des deux suivantes : trois mois d’intérêts ou le différentiel de taux d’intérêt (DTI) le plus élevé. La pénalité est encore plus élevée chez les grandes banques canadiennes, qui utilisent la méthode du différentiel de taux d’intérêt actualisé pour calculer le remboursement des hypothèques à taux fixe.

Remarque : les hypothèques mixtes ne sont pas des hypothèques, mais un type d’opération de renouvellement d’hypothèque similaire à un renouvellement anticipé d’hypothèque.

Comment fonctionnent les hypothèques mixtes?

Les prêts hypothécaires mixtes vous permettent de combiner vos taux hypothécaires en combinant le taux d’intérêt de votre hypothèque existante avec un nouveau taux plus bas. Le taux résultant se situe quelque part entre les deux taux, en fonction du type de prêt hypothécaire mixte choisi. 

Par exemple, si votre taux hypothécaire actuel est de 4,50 % et que les taux du marché sont tombés à 3,50 %, votre taux mixte pourrait se situer entre 3,90 % et 4,00 %, selon les modalités de votre nouveau prêt hypothécaire.

Voici comment cela fonctionne :

1. Vous conservez votre hypothèque actuelle : Contrairement au fait de résilier votre hypothèque et d’en établir une toute nouvelle, le prêt hypothécaire mixte vous permet de conserver votre hypothèque actuelle.
2. Le prêteur combine les deux taux : Le prêteur fait la moyenne entre votre ancien taux et le nouveau taux du marché disponible pour établir le taux mixte.
3. Pas de pénalités de remboursement anticipé : Comme vous ne résiliez pas le prêt hypothécaire, vous évitez les pénalités généralement imposées en cas de remboursement anticipé.

Vous pouvez rembourser par anticipation une partie du solde de votre prêt hypothécaire au moment de la combinaison ou au début de votre nouveau terme. Toutefois, si vous augmentez le solde de votre prêt hypothécaire (retrait de valeur nette) ou si vous prolongez l’amortissement restant, il s’agira d’un refinancement et non d’un renouvellement. Vous devrez peut-être payer une pénalité pour refinancer avec de nouvelles conditions contractuelles et, selon le prêteur, vous ne bénéficierez peut-être pas de votre ancien taux, qui est généralement plus bas que les taux de refinancement.

Types d’hypothèques mixtes au Canada

Les prêteurs canadiens proposent généralement trois variantes de l’hypothèque mixte :

• Taux mixte avec prolongation : Une hypothèque avec taux mixte et prolongation combine votre taux actuel avec un nouveau taux du marché et réinitialise la durée du terme (ex: renouvellement pour un nouveau terme de 5 ans). C’est idéal pour la stabilité à long terme sans le processus d’un refinancement complet.

• Taux mixte pour le terme actuel : L’option de taux mixte pour le terme actuel permet de combiner votre taux avec le taux du marché pour le reste de votre terme seulement. Aucune durée n’est ajoutée au contrat original.

• Taux mixte avec augmentation : Une hypothèque avec taux mixte et augmentation permet d’emprunter des fonds supplémentaires en utilisant votre équité. Le prêteur mélange le taux du solde original avec le taux actuel appliqué au nouveau montant emprunté.

Caractéristique	Hypothèque mixte	Refinancement hypothécaire
Pénalité	Pénalité annulée (frais admin. possibles)	Le plus élevé entre 3 mois d’intérêt ou DTI
Taux d’intérêt	Moyenne pondérée	Taux actuel du marché (le plus bas)
Statut du contrat	Modification du contrat existant	Nouveau contrat hypothécaire
Test de résistance	Non (si aucun changement au solde/amortissement)	Oui (le MQR de l’BSIF s’applique)
Flexibilité du prêteur	Doit rester avec le prêteur actuel	Possibilité de changer de prêteur

Les prêteurs ne mélangent généralement que les hypothèques fixes. Par conséquent, si vous avez une hypothèque variable (VRM) ou ajustable (ARM), vous devez payer la pénalité d’intérêt de 3 mois pour résilier votre hypothèque et commencer avec un nouveau terme, un solde hypothécaire plus élevé et un taux plus bas.

Si votre hypothèque est constituée dans le cadre d’une inscription de garantie, vous pouvez toutefois réaffecter une partie de la valeur nette du logement dans la limite du plafond global de votre inscription sans avoir à refinancer et à payer une pénalité de remboursement anticipé. La conversion de votre hypothèque variable en une hypothèque fixe avec la plupart des prêteurs prolongera généralement votre hypothèque à un terme de 5 ans.

Mixte et prolongée vs. mixte à terme vs. mixte et augmentée

Le choix entre les formules mixte et prolongée, mixte à terme et mixte et augmentée dépend de votre situation financière et de vos objectifs :

• Mixte et prolongée est idéale si vous recherchez une stabilité à long terme et que vous souhaitez bénéficier d’un taux plus bas plus longtemps. Cette solution est particulièrement intéressante si vous vous attendez à ce que les taux hypothécaires augmentent.
• Mixte à terme est plus adaptée si vous préférez conserver la durée initiale de votre prêt tout en bénéficiant d’un taux plus bas pour le reste du terme. C’est peut-être la meilleure option si vous vous attendez à une baisse des taux et que vous souhaitez renégocier votre prêt hypothécaire à l’issue du terme.
• Mixte et augmentée convient mieux aux personnes qui souhaitent profiter d’un taux plus bas tout en retirant de la valeur nette de leur maison en augmentant le solde de leur prêt hypothécaire.

Pourquoi choisir de combiner votre taux hypothécaire?

Les hypothèques mixtes sont intéressantes pour les propriétaires pour plusieurs raisons :

• Éviter les pénalités de remboursement anticipé : Résilier un prêt hypothécaire avant terme peut entraîner des pénalités importantes, en particulier pour les hypothèques à taux fixe. Une hypothèque mixte vous permet d’éviter ces frais tout en réduisant votre taux.
• Accéder à des taux plus bas : Une hypothèque mixte devrait toujours faire baisser votre taux hypothécaire, ce qui a pour effet de réduire vos versements hypothécaires mensuels et le montant total des intérêts payés.
• Accéder à la valeur nette de votre maison : Une hypothèque mixte avec augmentation du solde de votre hypothèque vous permettra d’utiliser une partie de la valeur nette de votre maison sans avoir à refinancer votre hypothèque.

Quand devriez-vous opter pour une hypothèque mixte?

Une hypothèque mixte peut être le bon choix si :

• Vous voulez réduire votre taux tout en évitant les pénalités : Une hypothèque mixte vous permet de bénéficier de taux hypothécaires plus bas sans avoir à payer de pénalité pour remboursement anticipé.
• Vous ne voulez pas prolonger votre terme hypothécaire : Avec un prêt hypothécaire mixte à terme, vous pouvez profiter de taux plus bas sans prolonger votre période de remboursement.
• Vous avez besoin de plus d’argent, mais ne voulez pas payer de pénalités : Avec une hypothèque mixte et augmentée, vous pouvez profiter de la valeur nette de votre maison sans avoir à refinancer votre hypothèque et à payer une pénalité.

Avantages et inconvénients des hypothèques mixtes

Avantages :

• Pas de pénalités : Comme vous ne résiliez pas votre contrat hypothécaire, vous n’avez pas à payer de pénalités pour remboursement anticipé.
• Des taux d’intérêt plus bas : Vous pouvez bénéficier de taux d’intérêt réduits même si vous êtes au milieu d’un prêt hypothécaire à terme fixe.
• Retrait de la valeur nette de la maison : Vous permet d’accéder à la valeur nette de votre maison sans pénalité de remboursement anticipé.

Inconvénients :

• Ce n’est pas toujours l’option la moins chère : Il est prudent de procéder à une analyse des économies réalisées, car dans certains cas, le fait de payer la pénalité de remboursement anticipé et d’opter pour un nouveau prêt hypothécaire peut offrir un taux global plus bas.
• Incertitude quant aux taux futurs : Les taux d’intérêt futurs étant difficiles à prévoir, il est difficile de déterminer si une hypothèque mixte vous permettra d’économiser de l’argent lors de votre prochain renouvellement.
• Les pénalités de remboursement anticipé pourraient augmenter : Si vous devez rembourser votre prêt hypothécaire mixte par anticipation, la pénalité pourrait augmenter si vous avez augmenté le montant de votre prêt hypothécaire (mixte et augmentée) ou le terme restant (mixte et prolongée).

Comment calculer un taux hypothécaire mixte

Les prêteurs utilisent une « moyenne pondérée » pour déterminer votre nouveau taux. Cela signifie que la portion de votre hypothèque qui bénéficie d’un taux inférieur pendant une période plus longue rapprochera le chiffre final de ce taux.

Formule de base du taux mixte :

• Poids du taux actuel : (Taux actuel % × Mois restants)
• Poids du nouveau taux : (Taux du marché % × Mois de prolongation / Nouvelle portion du capital)
• Taux mixte final : (Poids actuel + Nouveau poids) ÷ Total des mois ou Capital total

Exemple de taux mixte avec prolongation

Si vous devez 300 000 $ à un taux de 4,50 % avec 24 mois restants, et que les taux actuels de 5 ans sont de 3,50 % :

(4,50 % × 24) + (3,50 % × 36 mois de prolongation) ÷ 60 mois au total = Taux mixte de 3,90 %.

Exemple de taux mixte avec augmentation

Si vous avez un solde de 400 000 $à 5,00 % et que vous souhaitez ajouter 100 000$ en nouvel équité à un taux du marché de 4,00 % :

(400 k$ × 5,00 %) + (100 k$ × 4,00 %) ÷ 500 k$ au total = Taux mixte de 4,80 % (si vous conservez votre terme actuel).

Solutions de rechange aux hypothèques mixtes

Les options en matière d’hypothèque mixte dépendent principalement de vos objectifs financiers et de votre stratégie en matière d’hypothèque. Vous devez vous demander si vous recherchez simplement un taux plus bas ou si vous souhaitez utiliser une partie de la valeur nette de votre maison. Vous devez également vous demander si vous souhaitez rester avec votre prêteur actuel ou s’il serait souhaitable de changer de prêteur après avoir utilisé des calculatrices hypothécaires pour effectuer une analyse des économies réalisées. Calculez vos économies globales et voyez si vous économiserez sur les frais de portage des intérêts, moins les pénalités et les frais, en résiliant votre prêt hypothécaire actuel. Il peut être intéressant de résilier votre contrat hypothécaire actuel et d’en souscrire un nouveau.

Marge de crédit sur valeur domiciliaire

Une marge de crédit sur valeur domiciliaire permet aux propriétaires d’accéder à des fonds en fonction de la valeur qu’ils ont accumulée dans leur propriété. En général, les personnes ont recours à une marge de crédit sur valeur domiciliaire lorsqu’elles obtiennent un nouveau prêt hypothécaire pour l’achat d’une maison ou lorsqu’elles cherchent à refinancer leur prêt hypothécaire existant. Avec une marge de crédit hypothécaire, vous pouvez emprunter jusqu’à 65 % de la valeur totale de votre maison, moins le montant que vous devez encore sur votre prêt hypothécaire, et ce, sous la forme d’une marge de crédit flexible.

Les taux d’intérêt des marges de crédit hypothécaire peuvent varier d’un prêteur à l’autre. Ceux-ci commencent généralement au taux préférentiel du prêteur (actuellement à 4,45 %), plus une prime allant de 0,5 % à 2 %. L’ajout d’une marge de crédit hypothécaire implique le refinancement de votre prêt hypothécaire ou la mise en place de la marge de crédit hypothécaire en deuxième position par rapport à votre premier prêt hypothécaire; l’une ou l’autre option augmentera effectivement votre taux hypothécaire maintenant (avec un refinancement) ou plus tard (lorsque/si vous décidez de payer les deux positions par le biais d’un refinancement).

Refinancement hypothécaire

Lorsque vous refinancez votre hypothèque, vous remboursez votre hypothèque actuelle et en contractez une nouvelle avec de nouvelles modalités contractuelles, qui peuvent inclure des modifications du montant de l’hypothèque, du taux d’intérêt ou de l’échéancier de remboursement.  La plupart des propriétaires refinancent leur hypothèque pour obtenir un taux d’intérêt plus bas ou pour accéder à la valeur nette de leur maison. Il est toutefois essentiel de comprendre qu’un refinancement signifie que vous résiliez votre contrat hypothécaire existant, ce qui peut entraîner une pénalité pour remboursement anticipé.

Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux fixe, cette pénalité peut s’élever à trois mois d’intérêts ou à la différence de taux d’intérêt sur le montant que vous remboursez, le montant le plus élevé étant retenu. En revanche, les hypothèques à taux variable (VRM) et à taux ajustable (ARM) n’entraînent généralement qu’une pénalité de trois mois d’intérêts. Si votre prêt hypothécaire est actuellement assuré contre le défaut de paiement, le refinancement mettra fin à cette couverture. Soyez également prêt à couvrir d’autres coûts liés au refinancement, comme les frais juridiques, l’évaluation de la maison et les frais de mainlevée.

Renouvellement anticipé de l’hypothèque

La plupart des prêteurs offrent généralement la possibilité de renouveler votre prêt hypothécaire de manière anticipée, jusqu’à 30 à 180 jours avant l’expiration du contrat. S’il vous reste moins de six mois sur votre prêt hypothécaire, demandez à votre prêteur comment vous pouvez bénéficier de ce renouvellement anticipé pour bloquer un meilleur taux d’intérêt.

Foire aux questions (FAQ) sur les prêts hypothèques mixte

En conclusion

Les hypothèques mixtes offrent aux propriétaires canadiens une occasion unique d’optimiser leurs conditions hypothécaires et d’économiser sur les frais d’intérêt. En comprenant les différents types d’hypothèques mixtes – mixtes et prolongées, mixtes à terme et mixtes et augmentées – et en pesant soigneusement leurs avantages et leurs inconvénients par rapport à d’autres solutions comme le refinancement ou la marge de crédit hypothécaire, les propriétaires peuvent prendre des décisions éclairées qui correspondent à leurs objectifs financiers.

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