Acheter une première propriété au Canada est une étape importante, autant sur le plan personnel que financier. Si vous ne savez pas par où commencer ou ce qui vous attend entre le moment où vous décidez d’acheter et celui où vous devenez propriétaire, ce guide vous propose une démarche claire, étape par étape. De la préparation de vos finances jusqu’au déménagement, voici ce qu’il faut savoir.

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Les grandes lignes

• Avant de commencer vos recherches, assurez-vous que vos finances, votre style de vie et vos attentes sont alignés.
• Une préqualification hypothécaire vous aide à établir un budget, tandis qu’une préapprobation renforce votre offre.
• Comprendre chaque étape du parcours d’achat vous permettra d’avancer avec confiance.

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Étape 1 : Assurez-vous d’être prêt à acheter une propriété

Avant de consulter des annonces ou de tester des calculateurs hypothécaires, prenez un moment pour vérifier si vos finances, votre mode de vie et vos attentes sont compatibles avec la réalité de la propriété. Acheter une maison, c’est un engagement à long terme. Il faut donc être à l’aise avec tout ce que cela implique, de l’entretien courant aux réparations imprévues.

• Un revenu et un emploi stables sont essentiels, puisque les prêteurs hypothécaires recherchent une certaine constance.
• Votre niveau d’endettement doit rester raisonnable pour vous permettre de couvrir vos paiements mensuels sans trop de pression.
• Les coûts initiaux ne se limitent pas à la mise de fonds. Pensez aussi à l’inspection, aux frais juridiques et aux frais de clôture.
• Les coûts récurrents, comme les taxes foncières, l’entretien, les frais de condo, les services publics et les réparations, peuvent s’accumuler rapidement.

Étape 2 : Organisez vos finances et établissez votre budget

Savoir combien vous pouvez payer pour votre propriété rend vos recherches beaucoup plus efficaces. Une mise de fonds de 20 % vous évite de payer l’assurance prêt hypothécaire, mais ce n’est pas obligatoire, sauf si le prix de la propriété dépasse 1,5 million de dollars.

• Utilisez des outils comme les calculateurs de capacité d’emprunt et de versements hypothécaires de nesto pour estimer vos coûts mensuels.
• Comprenez vos ratios d’endettement (ratio ABD et ratio ATD), que les prêteurs utilisent pour évaluer votre admissibilité.
• Commencez à épargner pour la mise de fonds (le minimum est de 5 % au Canada, selon le prix d’achat) et les frais de clôture (de 1 % à 4 % du prix de la propriété).
• Explorez les programmes d’aide, comme le Régime d’accession à la propriété (RAP) et le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP).

Étape 3 : Obtenez une préapprobation hypothécaire

Une préapprobation hypothécaire vous donne un portrait clair de votre budget et démontre au vendeur que vous êtes un acheteur sérieux. Ce n’est pas une approbation finale, mais c’est un excellent point de départ pour magasiner en toute confiance. Si vous en êtes aux premières étapes, une simple préqualification peut vous aider à mieux cerner vos attentes et votre capacité d’emprunt.

Collaborez avec un courtier hypothécaire pour explorer vos options, recevoir des conseils adaptés à votre situation et réunir les documents nécessaires pour votre demande. Une fois votre dossier préapprouvé, vous recevrez une lettre confirmant le montant que vous pouvez emprunter ainsi qu’un taux garanti (valide généralement de 90 à 120 jours).

Documents généralement requis pour la préapprobation :

• Une pièce d’identité et une preuve de revenus
• Des talons de paie, T4 ou documents de revenus pour travailleur autonome
• Des informations sur vos dettes et vos actifs
• Des preuves de la provenance de votre mise de fonds

Étape 4 : Lancez votre recherche de propriété

C’est le moment de collaborer avec un courtier immobilier de confiance pour trouver une propriété qui correspond à vos besoins et à votre budget. Vérifiez toujours les ventes récentes dans le secteur et envisagez une inspection, surtout dans le cas de propriétés plus anciennes ou unifamiliales.

À considérer :

• L’emplacement : Temps de déplacement, écoles, accès aux services et aux transports en commun.
• Le type de propriété : Maison, condo ou maison de ville (chacun comporte des avantages et des inconvénients).
• La structure de propriété : Pleine propriété, copropriété ou coopérative (chacune a ses particularités).
• Les frais de condo : Le cas échéant, ils s’ajouteront à vos dépenses mensuelles et pourraient réduire le montant de votre prêt hypothécaire admissible.
• Les taxes foncières : Elles influencent vos paiements mensuels et peuvent avoir un impact sur le montant de votre prêt hypothécaire.
• L’inspection préachat : À envisager avant de renoncer à vos conditions financières.
• Les réparations potentielles : Si une évaluation complète est exigée, des rénovations ou réparations importantes pourraient compromettre votre approbation hypothécaire.

Étape 5 : Faites une offre

Une fois que vous avez trouvé une propriété qui vous convient, il est temps de passer à l’étape suivante : soumettre une offre et entamer concrètement le processus d’achat. Assurez-vous que votre approbation hypothécaire est solide et que vous êtes à l’aise avec les conditions financières avant d’y renoncer.

• Collaborez avec votre courtier immobilier pour présenter une offre avec conditions (financement, inspection, etc.).
• Fournissez un dépôt (versé dans le compte en fidéicommis de votre courtier ou courtière), habituellement entre 1 % et 5 % du prix d’achat.
• Soyez prêt ou prête à négocier les conditions avec l’aide de votre courtier (prix, date de clôture, inclusions, etc.).
• Une fois acceptée, l’offre devient une entente juridiquement contraignante.
• Collaborez avec votre prêteur hypothécaire pour finaliser l’approbation (y compris l’analyse de la propriété).
• Obtenez une assurance habitation, car votre notaire ou avocat devra en avoir la preuve pour conclure la vente.

Étape 6 : Préparez-vous pour la journée de clôture

La clôture est le moment où la propriété devient officiellement la vôtre. Plusieurs éléments doivent s’aligner ce jour-là. Votre prêteur hypothécaire transmettra les instructions à votre notaire ou avocat pour finaliser la transaction, enregistrer le titre et transférer les fonds.

Frais à prévoir	Coût approximatif
Frais juridiques	1 000 $ à 3 000 $
Droits de cession immobilière	Variable selon la province (remboursements possibles)
Inspection préachat	500 $ à 1 500 $
Évaluation	300 $ à 500 $
Assurance-titres	Environ 300 $
TVP sur l’assurance	6 % à 9 % en Ont., au Qc et en Sask.
Taxes/services prépayés	Montant calculé au prorata à la clôture

Étape 7 : Emménagez et faites vos premiers pas en tant que propriétaire

Une fois les clés en main, votre parcours de propriétaire débute officiellement. Si vous avez utilisé des mesures incitatives, comme le Régime d’accession à la propriété (RAP) ou d’autres programmes, assurez-vous de bien suivre les échéanciers de remboursement. Voici quelques éléments essentiels à gérer :

• Mettez à jour vos services publics et informez les organismes concernés, notamment l’Agence du revenu du Canada (ARC), si cette adresse devient votre résidence principale.
• Constituez un fonds d’urgence pour faire face aux imprévus.
• Commencez à effectuer vos versements hypothécaires de façon régulière.
• Révisez votre budget régulièrement, en gardant vos dépenses, vos économies et vos fonds liés à la maison séparés pour faciliter la gestion financière.

Programmes pour acheteurs d’une première propriété

Vous pouvez combiner plusieurs programmes d’aide à l’achat, à condition de respecter les critères de chacun. Par exemple, à Toronto, vous pouvez bénéficier des remboursements de droits de cession immobilière provinciaux et municipaux pour un total de 8 475 $. Vous pouvez aussi profiter d’autres programmes, comme le RAP, le CELIAPP et différents crédits ou remboursements d’impôt pour augmenter vos économies.

Voici un aperçu des principaux programmes fédéraux et provinciaux :

Programme	Avantage
Régime d’accession à la propriété (RAP)	Retirez jusqu’à 60 000 $ de votre REER sans impôt, à rembourser sur 15 ans
Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)	Épargnez jusqu’à 40 000 $ à l’abri de l’impôt pour votre mise de fonds
Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation	Jusqu’à 1 500 $ en allègement fiscal
Remboursement de la TPS/TVH	Remboursement partiel de la taxe fédérale sur les maisons neuves
Remboursements de droits de cession immobilière	Ont. – jusqu’à 4 000 $ C.-B. – jusqu’à 8 000 $ Î.-P.-É. – jusqu’à 2 000 $ Toronto –  jusqu’à 4 475 $ Montréal – jusqu’à 15 000 $

Foire aux questions (FAQ) sur l’achat d’une première propriété au Canada

En conclusion

Acheter une première propriété peut sembler intimidant, mais avec des conseils adaptés et une démarche claire, tout devient plus simple. Une fois que vous comprenez les étapes, du budget à l’offre d’achat, vous pouvez avancer avec confiance.

Que vous souhaitiez explorer vos options de financement ou simplement obtenir des conseils honnêtes pour commencer, les experts hypothécaires de nesto sont là pour vous accompagner à chaque étape. Ensemble, facilitons votre premier achat immobilier.

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