10 questions à poser à votre courtier ou prêteur hypothécaire

Obtenir une hypothèque est l’une des décisions financières les plus importantes pour les Canadiens, mais beaucoup signent sans vraiment comprendre tous les détails. Poser les bonnes questions dès le départ peut permettre d’économiser des milliers de dollars en intérêts, en frais et en pénalités sur la durée du prêt.

Votre prêteur ou votre courtier devrait vous offrir bien plus qu’un simple taux. Son rôle est de vous aider à trouver l’équilibre idéal entre l’abordabilité, la flexibilité et la tranquillité d’esprit à long terme. Que vous achetiez votre première propriété, que vous soyez en renouvellement ou en refinancement, savoir quoi demander est essentiel pour éviter les mauvaises surprises. Nous avons rassemblé 10 questions incontournables que tous les emprunteurs devraient poser à leur courtier afin de s’assurer que leur nouvelle hypothèque répond réellement à leurs attentes.

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Les grandes lignes

• Les bonnes questions permettent de révéler les coûts cachés, les pénalités et les risques qui pourraient influencer votre hypothèque longtemps après la signature.
• Adaptez vos questions selon votre situation : les réponses diffèrent si vous achetez, renouvelez ou refinancez.
• Comprendre le lien entre vos décisions hypothécaires et la politique monétaire de la Banque du Canada vous aide à vous préparer aux variations de taux et aux chocs de paiement au renouvellement.

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Pourquoi il est essentiel de poser les bonnes questions hypothécaires

Une hypothèque n’est pas simplement un prêt : c’est un engagement à long terme qui influence votre budget mensuel et votre flexibilité financière pendant des années. Beaucoup de Canadiens se concentrent uniquement sur la recherche du meilleur taux et négligent des questions qui pourraient révéler des risques importants. Lorsque ces risques passent inaperçus, certains emprunteurs se retrouvent confrontés à des chocs de renouvellement, à des pénalités coûteuses ou à des limitations de remboursement anticipé qui auraient pu être évitées.

Par exemple, un couple de Montréal qui avait choisi un taux fixe de 5 ans sans se renseigner sur les pénalités de remboursement anticipé a découvert par la suite que résilier leur hypothèque à mi-parcours leur coûterait plus de 18 000 $. Poser les bonnes questions dès le départ aurait pu éviter cette pression financière considérable.

Quel taux hypothécaire puis-je obtenir, et est-il fixe ou variable?

Le taux que vous pouvez obtenir dépend de votre revenu, de votre cote de crédit et de votre endettement, mesuré selon le ratio prêt-valeur. Mais le type de prêt et la raison du financement sont tout aussi importants. Les taux fixes offrent stabilité et prévisibilité, alors que les taux variables suivent le taux préférentiel du prêteur, lui-même influencé par le taux directeur de la Banque du Canada.

Si vous choisissez une hypothèque variable en vous attendant à des baisses de taux, mais que la Banque du Canada maintient plutôt des taux élevés plus longtemps, vos versements mensuels pourraient augmenter. Et si votre hypothèque variable comporte des paiements fixes, vous pourriez vous retrouver avec un solde plus élevé à l’échéance. Un bon courtier devrait vous présenter clairement les options (fixe, variable ajustable ou variable à paiements fixes) à l’aide de scénarios détaillés pour que vous compreniez bien les risques et les compromis.

Quelle durée de terme convient le mieux à ma situation?

Le terme de 5 ans est le plus courant, mais des termes plus courts peuvent être avantageux si les taux d’intérêt sont susceptibles de baisser ou si vous prévoyez un changement important dans votre vie, comme un déménagement ou un refinancement. Un terme de 3 ans peut offrir plus de flexibilité et réduire le risque de pénalité, même si son taux peut être légèrement supérieur à celui d’un terme de 5 ans.

Les emprunteurs qui ont signé une hypothèque fixe de 5 ans en 2020 ou 2021 à des taux ultra-bas (ou des hypothèques variables à paiements fixes qui risquent de dépasser l’amortissement prévu) pourraient maintenant faire face à un choc de paiement au renouvellement. Avoir choisi une durée inadéquate peut se retourner contre eux, alors qu’un terme plus court leur aurait donné la possibilité de refinancer plus tôt.

Quelle période d’amortissement est la mieux adaptée à ma situation?

L’amortissement correspond au nombre d’années nécessaires pour rembourser complètement votre hypothèque. Une période de 25 ans est la norme pour les hypothèques assurées, tandis qu’une période de 30 ans peut être offerte avec une mise de fonds de 20 % ou plus, ou avec moins de 20 % pour les premiers acheteurs ou lors de l’achat d’une propriété neuve. Plus l’amortissement est long, plus vos paiements mensuels sont bas, mais plus vos frais d’intérêt totaux augmentent au fil du temps. Comprendre l’amortissement permet de trouver le bon équilibre entre paiement mensuel abordable et coût d’emprunt à long terme.

Exemple de comparaison :

• Une hypothèque fixe de 500 000 $ à 5,5 % sur 25 ans équivaut à un paiement d’environ 3 052 $ par mois.
• La même hypothèque fixe de 500 000 $ à 5,5 % sur 30 ans réduit le paiement à 2 820 $ par mois, mais entraîne plus de 99 000 $ en frais d’intérêt supplémentaires sur 30 ans.

Quels sont les frais de clôture, les honoraires et les coûts supplémentaires d’une nouvelle hypothèque?

En plus de votre mise de fonds, vous devrez couvrir plusieurs frais liés à la clôture de votre achat. Ces frais peuvent inclure les honoraires juridiques (1 000 $ à 2 500 $), les frais d’évaluation (300 $ à 500 $), l’inspection préachat (selon la taille et l’emplacement de la propriété), la taxe de transfert foncier (varie selon la province), l’assurance-titres et, dans certains cas, des frais de prêteur ou de courtier.

Beaucoup d’acheteurs sous-estiment ces dépenses. Par exemple, un acheteur d’un premier condo à Toronto au prix de 600 000 $ pourrait avoir à payer entre 10 000 $ et 15 000 $ en frais de clôture, en plus de sa mise de fonds. Comprendre ces coûts dès le départ permet d’éviter les mauvaises surprises et de préparer les emprunteurs aux frais de clôture qui ne peuvent pas être offerts comme cadeau familial.

De combien ai-je besoin pour ma mise de fonds afin d’éviter l’assurance prêt hypothécaire?

Au Canada, la mise de fonds minimale est de 5 % pour une propriété de moins de 500 000 $, et de 10 % sur la portion entre 500 000 $ et moins de 1,5 million $. Une mise de fonds de 20 % est obligatoire pour tout achat de 1,5 million $ ou plus. Si vous versez moins de 20 %, vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire auprès de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty.

Les primes d’assurance varient de 2,8 % à 4,2 % du montant de l’hypothèque et sont ajoutées à votre solde. Même si cela augmente le coût total, cette assurance permet aux acheteurs avec de plus petites mises de fonds d’entrer sur le marché. Demander à votre courtier comment l’assurance affecte votre hypothèque vous aide à bien comprendre ses impacts sur votre flux de trésorerie, votre budget et vos coûts de portage.

Quels privilèges ou pénalités de remboursement anticipé s’appliquent?

La plupart des hypothèques offrent certaines formes de remboursement anticipé, comme un paiement forfaitaire de 10 à 20 % par année ou la possibilité de doubler un paiement mensuel. Ces remboursements accélèrent votre amortissement et peuvent vous faire économiser des milliers de dollars en intérêts.

Cependant, les pénalités associées à la résiliation d’une hypothèque sont souvent mal comprises. Dans le cas d’un taux fixe, la pénalité correspond habituellement au plus élevé de trois mois d’intérêts ou du différentiel de taux (IRD). Selon l’ACFC, ces pénalités peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers de dollars. Par exemple, résilier une hypothèque fixe de 5 ans avec trois années restantes peut coûter très cher si les taux actuels sont plus bas que ceux de votre contrat initial. Les méthodes de calcul de pénalité hypothécaire varient aussi selon le prêteur : les grandes banques incluent souvent des frais de réinvestissement, ce qui en fait les pénalités de taux fixe les plus coûteuses sur le marché, comparativement à celles des sociétés de financement hypothécaire.

Comprendre à la fois les privilèges et les pénalités vous aide à choisir une hypothèque qui offre de la flexibilité sans mettre votre situation financière à risque.

Comment le test de résistance hypothécaire m’affecte-t-il?

Le test de résistance sert à vérifier votre capacité à supporter des paiements plus élevés si les taux augmentent. Les acheteurs et ceux qui refinancent doivent se qualifier au taux le plus élevé entre 5,25 % et leur taux contractuel plus 2 %. Les emprunteurs qui renouvellent peuvent parfois y échapper s’ils restent avec le même prêteur ou s’ils transfèrent leur hypothèque d’un prêteur fédéral à un autre.

Le test de résistance a un impact majeur sur la capacité d’emprunt, qui dépend surtout du revenu disponible pour couvrir les paiements au taux plus élevé du stress test. Par exemple, un ménage doit généralement gagner environ 150 000 $ de revenu familial pour être admissible à une hypothèque de 600 000 $ avec les taux actuels incluant le test de résistance. Sans ce test, il lui faudrait plutôt environ 126 000 $ de revenu familial pour être admissible au même montant.

Puis-je transférer mon hypothèque si je déménage?

La transférabilité hypothécaire vous permet de déplacer votre hypothèque vers une nouvelle propriété tout en conservant votre taux actuel et en évitant une pénalité. Toutefois, toutes les hypothèques ne sont pas transférables ni offertes dans toutes les provinces, et même lorsqu’elles le sont, certaines modalités peuvent s’appliquer.

Imaginez vendre votre maison après deux ans d’une hypothèque fixe de 5 ans. Sans transférabilité, résilier votre prêt pourrait entraîner une pénalité de plusieurs dizaines de milliers de dollars. Poser la question dès le départ vous protège si vos projets changent; un point particulièrement important si votre courtier vous propose le taux le plus bas offert par une caisse populaire. Les caisses sont régies par les provinces et ne permettent pas toujours de transférer une hypothèque vers une propriété située hors province.

Que se passe-t-il au moment du renouvellement, et magasinerez-vous pour moi?

Près de la moitié des Canadiens acceptent la première offre de renouvellement de leur prêteur sans négocier. Ne pas magasiner les taux peut amener des emprunteurs à payer trop cher en intérêts. Un courtier proactif, qui compare réellement le marché pour vous, peut vous faire économiser des milliers de dollars au moment du renouvellement.

Par exemple, un emprunteur ayant un solde hypothécaire de 400 000 $ et renouvelant à un taux fixe de 4,19 % au lieu de négocier à 4,09 % paierait environ 21 $ de plus par mois, soit plus de 2 000 $ en frais d’intérêt supplémentaires sur un terme initial de 5 ans. Certains courtiers acceptent même de céder une partie de leur commission pour réduire les taux d’environ 10 points de base (0,1 %), ce qui peut représenter des économies importantes à long terme.

Le renouvellement est le moment idéal pour remettre votre hypothèque sur la bonne voie, à condition que votre courtier cherche activement la meilleure solution pour votre situation financière.

Qui paie le courtier et comment est-il rémunéré?

La plupart des courtiers sont payés par le prêteur sous forme de commission, ce qui signifie que leurs services sont gratuits pour vous. Cependant, lorsqu’il s’agit de prêteurs privés, alternatifs ou à risque élevé, des frais de courtage peuvent vous être facturés directement. Poser la question dès le départ permet d’éviter les surprises et assure une transparence complète sur les incitatifs en jeu

Questions que devraient poser les premiers acheteurs, les emprunteurs en renouvellement et ceux qui refinancent

La recherche d’une hypothèque peut sembler complexe, surtout lorsqu’un grand nombre de prêteurs, de produits et de modalités se disputent votre attention. Trop souvent, les Canadiens se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt et négligent des conditions qui peuvent pourtant avoir un impact bien plus important sur leurs coûts à long terme. Le bon courtier joue un rôle de guide, vous aidant à analyser des éléments qui dépassent largement le taux affiché. Des pénalités aux privilèges de remboursement anticipé, chaque détail compte. En posant des questions précises et ciblées avant de signer, vous vous protégez contre les coûts cachés et vous vous assurez d’obtenir une hypothèque qui soutient réellement vos objectifs financiers.

Premiers acheteurs

• Les exigences de mise de fonds minimale, les coûts d’assurance et les règles du test de résistance sont des éléments clés lors de l’achat d’une propriété.
• Les frais de clôture peuvent représenter un défi important; mieux vaut les clarifier tôt.

Renouvellement

• Les taux de renouvellement, les exemptions au test de résistance et le soutien du courtier pour comparer les prêteurs sont essentiels.
• Une bonne préparation permet d’éviter le choc de paiement lorsque les hypothèques à paiements fixes variables et les prêts à taux fixe sont renouvelés.

Refinancement

• Les pénalités de remboursement anticipé, les options de taux combinés et la manière dont un retrait de valeur nette s’intègre dans vos objectifs doivent être analysés.
• Le refinancement devrait s’inscrire dans une stratégie de gestion de dettes à long terme, et non servir uniquement à soulager temporairement votre budget.

Comment la politique de la Banque du Canada influence-t-elle votre hypothèque

Les décisions hypothécaires ne se prennent jamais en vase clos. Les mouvements de taux de la Banque du Canada influencent directement les taux fixes et variables, les seuils du test de résistance, les marchés immobiliers et la capacité des ménages à absorber leur renouvellement.

Comme l’a indiqué la Banque du Canada : « Au printemps 2022, la Banque du Canada et d’autres banques centrales ont commencé à augmenter de façon significative leurs taux directeurs, ce qui a entraîné une forte hausse des taux hypothécaires. Cette situation offre une occasion tout aussi utile d’évaluer l’impact des tests de résistance hypothécaires sur la résilience financière des emprunteurs face à des taux d’intérêt plus élevés. » Une déclaration qui rappelle à quel point la flexibilité, comme la transférabilité et les options de remboursement anticipé, devient précieuse lorsque l’orientation des politiques monétaires est incertaine.

Outils hypothécaires pratiques pour vous aider à décider

Les chiffres permettent de comparer les options de façon beaucoup plus claire. Un calculateur hypothécaire peut illustrer comment différents termes, taux ou amortissements influencent vos paiements.

Exemple :

• Une hypothèque variable de 400 000 $ à 4,35 % amortie sur 25 ans entraîne des versements mensuels de 2 189 $.
• Allonger la même hypothèque à 30 ans réduit les paiements à 1 991 $, mais augmente les frais d’intérêt de plus de 60 000 $.

Un calculateur de pénalité hypothécaire montre qu’une résiliation d’hypothèque au milieu d’un terme fixe de 5 ans peut entraîner des coûts de plusieurs dizaines de milliers de dollars. Sans l’aide de votre courtier pour analyser ces chiffres, beaucoup d’emprunteurs sous-estiment les risques associés à ces pénalités élevées.

Foire aux questions (FAQ) sur les questions à poser à votre courtier ou prêteur

En conclusion

Choisir une hypothèque, c’est bien plus que choisir un taux : c’est protéger votre avenir financier. En posant les bonnes questions, vous découvrirez des coûts, des risques et des opportunités qui peuvent vous faire économiser des milliers de dollars tout en vous donnant plus de contrôle sur votre financement immobilier.

Que vous achetiez, renouveliez ou refinanciez, chaque situation est unique. Les experts hypothécaires de nesto peuvent vous aider à comparer les options, comprendre les compromis et bâtir une stratégie hypothécaire alignée sur vos objectifs à long terme. Communiquez avec nous dès aujourd’hui pour obtenir des conseils clairs, objectifs et adaptés à vos besoins.

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