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Risques liés au marché hypothécaire au Canada : trouver l’équilibre entre accessibilité financière et stabilité

Risques liés au marché hypothécaire au Canada : trouver l’équilibre entre accessibilité financière et stabilité

Table des matières

    Alors que l’économie canadienne est confrontée à la fluctuation des taux d’intérêt hypothécaires, à des taux d’inflation élevés et à des défis permanents en matière d’accessibilité au logement, le marché immobilier canadien est surveillé de près. Carolyn Rogers, sous-gouverneur de la Banque du Canada, a récemment insisté sur l’équilibre nécessaire entre le soutien au logement abordable au Canada et la gestion de la stabilité à long terme du secteur hypothécaire canadien. Nous examinons ici les principaux risques auxquels est confronté le marché hypothécaire canadien, les impacts potentiels sur les emprunteurs et les prêteurs, et ce que représente cette dynamique pour l’avenir de l’accession à la propriété au Canada.


    Les grandes lignes

    • On s’attend à ce que la Banque du Canada réduise les taux variables, ce qui permettrait d’alléger les versements mensuels sur les prêts hypothécaires ajustables.
    • Malgré ces baisses potentielles, les taux fixes pourraient rester élevés en raison du rendement des obligations et des pressions économiques américaines.
    • Compte tenu des tendances divergentes entre les taux fixes et les taux variables, il est crucial d’adopter une stratégie financière personnalisée.

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    Risque économique lié au mur de renouvellement hypothécaire

    Le mur de renouvellements hypothécaires qui se profile à l’horizon au Canada constitue un défi de taille. Environ 60 % des hypothèques existantes au Canada devront être renouvelées au cours des deux prochaines années, et de nombreux propriétaires canadiens seront confrontés à des hausses de taux hypothécaires. Cette situation pourrait peser sur le budget des ménages et réduire les dépenses de consommation, ralentissant ainsi la croissance économique. Des versements hypothécaires plus élevés augmentent également le risque de défaut de paiement, ce qui pourrait affecter les prêteurs, les assureurs hypothécaires et les investisseurs canadiens.

    Lors d’un récent discours à l’Economic Club of Canada, la première sous-gouverneure de la Banque du Canada, Carolyn Rogers, a souligné que si le Canada a toujours maintenu de faibles taux d’arriérés hypothécaires, même pendant la crise financière de 2008, les conditions économiques d’aujourd’hui sont différentes. Le taux d’inflation élevé au Canada, associé au niveau d’endettement élevé des ménages, accroît le risque financier pour les propriétaires canadiens, en particulier pour les emprunteurs de prêts hypothécaires à taux variable qui doivent faire face à des coûts mensuels fluctuants.

    Une analyse récente de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) met en évidence les difficultés croissantes liées à l’augmentation attendue des arriérés hypothécaires, en particulier à Toronto et à Vancouver. Bien que les propriétaires aient fait preuve de résilience dans la gestion de la hausse des versements hypothécaires, le « choc du renouvellement des hypothèques », l’inflation et la hausse des taux d’intérêt mettront à rude épreuve de nombreux ménages au cours des 18 à 24 prochains mois. Plus d’un million de prêts hypothécaires renouvelés en 2025 à des taux plus élevés, combinés à un marché du travail en perte de vitesse et à un taux de chômage en hausse, devraient entraîner une augmentation des arriérés, Toronto pouvant atteindre des niveaux inégalés depuis 2012.

    Parmi les principaux facteurs de prévision des arriérés, citons la faiblesse des marchés immobiliers de revente et l’augmentation des impayés de crédits non hypothécaires, comme les cartes de crédit et les prêts automobiles. Des villes comme Calgary, Saskatoon et Halifax devraient rester stables, tandis que Toronto et Vancouver sont confrontées à des augmentations plus marquées en raison du nombre élevé d’inscriptions et de l’activité limitée des acheteurs. Montréal, Ottawa et Edmonton affichent des tendances mitigées, avec des arriérés hypothécaires stables, mais une augmentation des problèmes de crédit non hypothécaire.

    Politiques d’accessibilité financière et risques financiers à long terme

    En réponse aux prix élevés de l’immobilier au Canada et aux problèmes d’accessibilité, de récents ajustements politiques permettront à certains emprunteurs hypothécaires canadiens de prolonger leur période d’amortissement de 25 à 30 ans. Cette mesure réduit les coûts hypothécaires mensuels, mais peut augmenter le montant total des intérêts payés de 50 000 $ supplémentaires sur toute la durée du prêt. Bien que cette mesure apporte un soulagement à court terme, elle peut avoir un effet négatif sur la stabilité financière à long terme des ménages canadiens.

    Selon Mme Rogers, il n’y a rien de facile sur le marché hypothécaire, et les politiques visant à rendre le crédit plus abordable peuvent compromettre la santé financière future. Les emprunteurs qui étirent leurs amortissements peuvent être confrontés à des coûts à long terme plus élevés, à une épargne réduite et à moins de flexibilité, ce qui limite leur capacité à se constituer une valeur nette immobilière au Canada.

    Le rôle de la titrisation hypothécaire et les risques budgétaires

    Le marché canadien de la titrisation hypothécaire, qui comprend les obligations hypothécaires du Canada et les titres hypothécaires de la Loi nationale sur l’habitation, joue un rôle essentiel dans la répartition des risques financiers. Ces titrisations fournissent aux prêteurs hypothécaires canadiens des liquidités qui leur permettent de réduire leurs coûts de financement et leurs vulnérabilités potentielles.

    Mme Rogers a prévenu qu’un ralentissement important du marché immobilier canadien ou une augmentation des défauts de paiement pourrait avoir des répercussions sur le gouvernement fédéral, car celui-ci soutient une grande partie de l’assurance hypothécaire au Canada. Ce lien soulève des risques fiscaux qui pourraient avoir des répercussions sur les contribuables. Bien que la probabilité de ce risque reste faible, la complexité du marché incite à la prudence.

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    Perspectives internationales sur la structure du marché hypothécaire

    Contrairement au Canada, où les hypothèques comportent généralement un terme fixe de 5 ans, les États-Unis proposent des termes plus longs, allant généralement jusqu’à 30 ans. Si cela permet aux emprunteurs américains de bénéficier d’une stabilité des taux, cela transfère également le risque de taux d’intérêt aux prêteurs, réduisant ainsi les normes de souscription. Au Canada, les prêteurs préfèrent des termes hypothécaires plus courts en raison de facteurs réglementaires, comme la loi sur les intérêts. Cette loi permet aux emprunteurs de rembourser avec une pénalité d’intérêt de 3 mois seulement après les cinq premières années, ce qui limite la capacité des prêteurs à gérer les risques à long terme.

    Des pays comme l’Australie et la Norvège, où les prêts hypothécaires à taux variable (VRM) sont la norme, exposent les emprunteurs aux fluctuations des taux d’intérêt, ce qui amplifie le stress financier en cas de volatilité économique. Au Canada, l’équilibre entre produits à taux fixe et à taux variable sur des termes plus courts offre une certaine souplesse, mais nécessite un examen attentif des risques hypothécaires au Canada.

    Abordabilité du logement : Offre, demande et interventions politiques

    Pour améliorer l’abordabilité du logement au Canada, il ne suffit pas de modifier la politique hypothécaire. Alors que les politiques de la banque centrale et les réglementations hypothécaires influencent les prix immobiliers en influençant la disponibilité du crédit, les problèmes d’abordabilité du logement découlent principalement d’un déséquilibre entre l’offre et la demande au Canada. Assouplir les politiques de souscription de prêts hypothécaires sans s’attaquer aux limites de l’offre pourrait faire augmenter les prix, ce qui irait à l’encontre des efforts déployés pour améliorer l’accès à des logements abordables.

    Mme Rogers a insisté sur la nécessité d’éviter de « trop toucher au marché immobilier », soulignant que la résolution du problème de l’abordabilité du logement au Canada nécessitait une planification à long terme et des solutions ciblées. L’augmentation de l’offre dans les régions où la demande est forte, comme Toronto et Vancouver, peut contribuer à atténuer les pressions liées au coût tout en réduisant les risques associés à l’endettement élevé des ménages.

    Comment les courtiers hypothécaires peuvent vous aider

    Le marché hypothécaire canadien demeure résilient, mais il est confronté à plusieurs risques, qu’il s’agisse de la hausse des taux de renouvellement, des problèmes d’abordabilité ou des complexités d’un système de prêts titrisés. Si les récents ajustements de politique visent à atténuer les problèmes d’accessibilité hypothécaire à court terme au Canada, la Banque du Canada prévient que ces changements peuvent avoir des répercussions à long terme sur les emprunteurs, les prêteurs et l’économie.

    Naviguer sur le marché hypothécaire canadien dans un environnement aussi volatile peut s’avérer difficile pour les propriétaires et les investisseurs. Il est essentiel de comprendre les répercussions potentielles des changements de politique, des chocs de paiement au moment du renouvellement, des fluctuations de taux et des prévisions de taux du marché pour créer une stratégie hypothécaire personnalisée qui réponde à votre situation financière et à vos objectifs.

    Si vous envisagez de renouveler votre hypothèque ou d’explorer les options pour votre prochain achat ou refinancement, contactez les experts hypothécaires de nesto pour obtenir des conseils personnalisés. En tenant compte des risques liés au marché hypothécaire canadien et en sachant naviguer dans les tendances actuelles du marché, notre équipe peut vous aider à prendre des décisions éclairées qui correspondent à vos objectifs financiers, assurant ainsi une stabilité et une accessibilité à long terme dans une économie en constante évolution.

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