Revenu requis pour acheter une propriété au Québec
L’abordabilité hypothécaire au Québec ne dépend pas uniquement du prix de la propriété que vous envisagez d’acheter. Les prêteurs approuvent les hypothèques en fonction du revenu admissible, du montant du prêt, de la mise de fonds et des ratios d’endettement, et non simplement du taux affiché. Ainsi, deux acheteurs qui acquièrent des propriétés similaires au Québec peuvent être soumis à des exigences différentes en matière de revenus, selon le montant emprunté et la structure de leur hypothèque.
Nous expliquons ci-dessous comment fonctionne la qualification hypothécaire au Québec et comment les exigences en matière de revenu varient à travers la province. Les prix des propriétés sont mis à jour chaque mois selon les données les plus récentes de l’ACI, de l’APCIQ et de Centris, pour déterminer l’admissibilité aux taux hypothécaires dynamiques de nesto.
Les grandes lignes
- L’approbation hypothécaire au Québec repose sur le revenu admissible, et les versements sont calculés selon les taux utilisés dans le cadre du test de résistance pour les achats de propriété partout dans la province.
- Le revenu requis pour se qualifier à un même montant hypothécaire peut varier d’une municipalité ou d’une région à l’autre en raison des différences de taxes foncières et de prix des propriétés.
- Le montant de la mise de fonds et le statut assuré ou non de l’hypothèque peuvent modifier de façon importante le résultat de l’approbation pour un même montant de prêt.
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Ratios prêt-valeur et taux d’admissibilité
Un ratio prêt-valeur plus élevé pour les hypothèques assurées reste avantageux sur le marché actuel, car il vous permet d’accéder à des taux d’admissibilité plus bas. En revanche, des taux d’intérêt plus élevés exigent des emprunteurs qu’ils satisfassent à des normes plus strictes en matière de revenu et de cote de crédit.
Détails
*L’amortissement sur 30 ans pour les achats assurés est limité aux acheteurs d’une première propriété ou à ceux qui achètent une nouvelle construction.
**Le taux contractuel n’est applicable au renouvellement que s’il n’y a pas d’augmentation de l’amortissement contractuel ou du solde restant et si l’hypothèque est transférée d’un prêteur sous réglementation fédérale, comme l’indique le ministère des Finances, dans le cadre d’un transfert direct. Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a modifié les exigences relatives au taux admissible minimal (TAM). Il sera utilisé pour déterminer l’admissibilité de toute hypothèque destinée à l’achat ou au refinancement. Le TAM ne s’applique pas au renouvellement si l’hypothèque est renouvelée avec le prêteur actuel ou s’il s’agit d’un prêteur soumis à la réglementation fédérale.
***Une cote de crédit de 600 ou 650 peut être acceptée en fonction de l’assureur hypothécaire et s’il y a un deuxième demandeur dont la cote de crédit est égale ou supérieure à 680. Les prêteurs peuvent échelonner les ratios d’amortissement de la dette (ABD/ABD) en fonction de la cote de crédit du (des) demandeur(s) ou de la raison de l’achat/du renouvellement (résidence principale ou propriété locative). Si l’un des demandeurs d’une hypothèque conjointe dispose d’une cote de crédit inférieure à 680, le prêteur peut appliquer des ratios de prêt aussi faibles que 32 % d’ABD et 40 % d’ATD. Tous les critères du tableau ci-dessus s’appliquent à une hypothèque sur une résidence principale occupée par son propriétaire avec nesto.
Les hypothèques contractuellement assurées sont des hypothèques initialement assurées par l’emprunteur au moment de l’achat et qui n’ont pas été refinancées ou modifiées de quelque manière que ce soit pour augmenter leur amortissement contractuel ou leur solde hypothécaire. Ces hypothèques assurées sont également connues sous le nom d’hypothèques à ratio élevé. En revanche, les termes « assurable » et « non assuré » s’appliquent aux hypothèques conventionnelles qui sont assurées ou non par le portefeuille en vrac (généralement payé par le prêteur).
Taux d’admissibilité pour les nouveaux achats
Un achat assuré peut être admissible en appliquant notre taux fixe le plus bas, qui sera le plus élevé de 5,25 % ou de
Un achat assuré peut être admissible en appliquant notre taux variable le plus bas, qui sera le plus élevé de 5,25 % ou de
Un achat assurable peut être admissible en appliquant notre taux fixe le plus bas, qui sera le plus élevé de 5,25 % ou de
Un achat assurable peut être admissible en appliquant notre taux variable le plus bas, qui sera le plus élevé de 5,25 % ou de
Un achat non assuré peut être admissible en appliquant notre taux fixe le plus bas, qui sera le plus élevé de 5,25 % ou de
Un achat non assuré peut être admissible en appliquant notre taux variable le plus bas, qui sera le plus élevé de 5,25 % ou de
Taux d’admissibilité pour le renouvellement (changement ou transfert)
Une hypothèque assurée peut être admissible à un renouvellement en appliquant le taux contractuel, qui peut être l’un de nos taux assurés fixes ou variables les plus bas, actuellement à
Une hypothèque assurable peut être admissible à un renouvellement en appliquant le taux contractuel, qui peut être l’un de nos taux assurable fixes ou variables les plus bas, actuellement à
Une hypothèque non assurée peut être admissible à un renouvellement en appliquant le taux contractuel, qui peut être l’un de nos taux non assurés fixes ou variables les plus bas, actuellement à
Taux d’admissibilité pour le refinancement
Ratios prêt-valeur et taux de qualification
Les ratios prêt-valeur plus élevés pour les hypothèques assurées demeurent avantageux dans le contexte actuel, puisqu’ils permettent d’accéder à des taux de qualification plus bas. Cela dit, la hausse des taux d’intérêt signifie que les emprunteurs doivent répondre à des critères plus stricts en matière de revenus et de cote de crédit.
Comprendre les ratios d’endettement
Les ratios d’endettement, aussi appelés ratios dette-revenu, soit le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) et le ratio d’amortissement total de la dette (ATD), sont devenus particulièrement importants dans un contexte de critères de qualification plus exigeants :
Ratios ajustés selon le type d’hypothèque : les hypothèques assurées permettent un ABD maximal de 39 % et un ATD de 44 %, tandis que les hypothèques non assurées exigent généralement des ratios plus bas.
Accent sur la santé financière : avec des taux d’intérêt plus élevés, il est essentiel de maintenir des versements hypothécaires mensuels compatibles avec votre budget.
Comment fonctionne la qualification hypothécaire au Québec
Toutes les nouvelles hypothèques pour achat ou refinancement au Québec doivent satisfaire au test de résistance fédéral. Les emprunteurs doivent se qualifier au taux admissible minimal (TAM), soit le plus élevé entre 5,25 % (taux de référence fédéral) et leur taux contractuel majoré de 2 %, qu’ils optent pour un taux fixe ou variable. Le TAM est utilisé uniquement aux fins d’approbation et ne correspond pas au taux contractuel servant à calculer les versements hypothécaires réels.
Les prêteurs appliquent ensuite les ratios d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD), qui mesurent la part du revenu du ménage consacrée aux coûts de logement et à l’ensemble des dettes mensuelles. Ces ratios peuvent être plus ou moins souples selon que l’hypothèque est assurée, assurable ou non assurée.
| Type de Transaction & Limitation | ABD minimum | ATD minimum |
|---|---|---|
| Score de crédit (FICO) pour emprunteur à faible score (entre 650 et 680) | 32 | 40 |
| Refinancement non assuré ou achat non assuré d’une propriété évaluée à 1,5 million de dollars ou plus | 35 | 42 |
| Achat assuré avec un acompte de moins de 20%. (s’applique également aux prêts hypothécaires assurables lors de nouveaux achats et de renouvellements) | 39 | 44 |
Hypothèques assurées, assurables et non assurées au Québec
La structure de l’hypothèque, plus précisément le ratio prêt-valeur, qui compare la mise de fonds au montant hypothécaire requis, joue un rôle important dans l’abordabilité.
Les hypothèques assurées, avec une mise de fonds inférieure à 20 %, permettent généralement des ratios d’endettement plus élevés et peuvent mener à une approbation plus importante pour un même niveau de revenu. Les hypothèques assurables respectent les critères des assureurs avec une mise de fonds de 20 % et peuvent demeurer avantageuses grâce à des ratios plus flexibles, mais elles sont limitées aux propriétés dont le prix est inférieur à 1 M$.
Les hypothèques non assurées évitent la prime d’assurance, mais sont soumises à des plafonds d’endettement plus stricts.
Au Québec, les primes d’assurance prêt hypothécaire sont assujetties à la TVQ. Cette taxe doit être payée au moment de la transaction et ne peut pas être ajoutée au solde hypothécaire, ce qui influence le montant total requis pour les frais de clôture.
Exigences liées à l’assurance prêt hypothécaire
L’assurance prêt hypothécaire est obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, ce qui influence le montant hypothécaire admissible et les versements mensuels. Elle s’applique généralement aux prêts à ratio prêt-valeur élevé, rendant les hypothèques à ratio élevé plus accessibles. Toutefois, en raison des limites applicables aux périodes d’amortissement, ces prêts exigent une mise de fonds plus faible, mais peuvent entraîner des versements mensuels plus élevés.
| Rapport prêt/valeur | Prime sur le prêt total (amortissement de 25 ans) | Prime sur le prêt total (amortissement de 30 ans) |
|---|---|---|
| 80,01 % à 85 % | 2,80 % | 3,00 % |
| 85,01 % à 90 % | 3,10 % | 3,30 % |
| 90,01 % à 95 % | 4,00 % | 4,20 % |
Portrait de l’abordabilité au Québec
Le prix moyen d’une propriété au Québec est actuellement 535 000 $. Selon les règles de qualification des prêteurs, le revenu requis pour acheter une propriété au prix moyen dans la province varie entre 93 295 $ et 109 832 $, selon la structure hypothécaire et la mise de fonds.
Les versements hypothécaires mensuels pour une propriété au prix moyen au Québec se situent entre 2 006 $ et 2 529 $, selon qu’il s’agisse d’un prêt assuré, assurable ou non assuré.
Revenu requis selon le montant hypothécaire au Québec
Analyser l’abordabilité en fonction du solde hypothécaire permet de répondre plus directement à certaines des questions les plus fréquentes des acheteurs.
Le revenu admissible requis pour chaque tranche de 100 000 $ de solde hypothécaire au Québec varie généralement entre 23 774 $ et 29 325 $, ce qui montre que le montant du prêt est tout aussi important que l’emplacement lorsqu’il s’agit d’évaluer l’abordabilité.
Par exemple, le revenu requis pour se qualifier à une hypothèque de 200 000 $ au Québec dépend du type d’hypothèque et de la période d’amortissement. Selon les hypothèses actuelles du test de résistance, le revenu requis pour une hypothèque de 200 000 $ varie entre 44 471 $ et 55 221 $, selon qu’il s’agisse d’un prêt assuré, assurable ou non assuré.
Pour une hypothèque de 700 000 $, les versements mensuels admissibles calculés selon le test de résistance se situent entre 4 485 $ et 4 130 $, selon le statut d’assurabilité et l’amortissement choisi.
Revenu requis dans les villes et régions du Québec
Les règles hypothécaires s’appliquent uniformément partout au Québec, mais les prix des propriétés et les taxes foncières varient d’une région à l’autre. Ces différences influencent le revenu requis, même pour un même montant hypothécaire.
Revenu requis pour acheter une propriété au prix moyen au Québec
| Région | Prix moyen d’une propriété | Revenu minimal requis | Revenu maximal requis |
|---|---|---|---|
| Montréal | 579 900 $ | 103 691 $ | 121 910 $ |
| Québec | 437 400 $ | 78 406 $ | 92 171 $ |
| Gatineau | 494 603 $ | 86 736 $ | 102 081 $ |
| Sherbrooke | 521 260 $ | 91 646 $ | 107 844 $ |
| Saguenay | 366 240 $ | 68 687 $ | 80 559 $ |
| Trois-Rivières | 442 507 $ | 80 080 $ | 94 092 $ |
| Mauricie | 309 000 $ | 57 403 $ | 67 356 $ |
| Estrie | 469 600 $ | 87 925 $ | 103 131 $ |
| Centre-du-Québec | 334 200 $ | 59 348 $ | 69 801 $ |
Incidence des scénarios de mise de fonds sur le montant hypothécaire au Québec
Le choix de la mise de fonds détermine directement le montant que vous devez emprunter. Une mise de fonds plus élevée réduit le solde hypothécaire, tandis qu’une mise de fonds plus faible augmente l’effet de levier et entraîne l’obligation de souscrire une assurance prêt hypothécaire au Québec.
Scénarios de financement immobilier ayant une incidence sur le montant de la mise de fonds et du prêt hypothécaire
| Scénario | Mise de fonds requise | Montant hypothécaire requis |
|---|---|---|
| Mise de fonds minimale | 28 500 $ | 506 500 $ |
| Mise de fonds de 10 % | 53 500 $ | 481 500 $ |
| Mise de fonds de 20 % | 107 000 $ | 428 000 $ |
Nous sommes curieux…
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Foire aux questions (FAQ) sur l’abordabilité hypothécaire au Québec
Puis-je obtenir une hypothèque si j’ai des prêts étudiants au Québec?
Les prêts étudiants sont inclus dans le calcul du ratio d’endettement total (ATD). Les versements mensuels requis réduisent le montant hypothécaire auquel vous pouvez être admissible, particulièrement dans le cas des prêts non assurés, où les plafonds d’endettement sont plus stricts. En général, chaque augmentation de 100 $ des versements mensuels (prêt auto ou prêt étudiant) peut réduire le montant hypothécaire admissible d’environ 20 000 $.
Comment fonctionne le test de résistance hypothécaire au Québec?
Les emprunteurs doivent se qualifier au taux admissible minimal (TAM), soit le plus élevé entre 5,25 % et leur taux contractuel majoré de 2 %. Ce taux sert uniquement à l’approbation des hypothèques pour achat ou refinancement et ne correspond pas au taux utilisé pour calculer les versements mensuels réels.
Quel budget puis-je envisager pour une propriété avec un revenu de 100 000 $ au Québec?
L’abordabilité dépend du montant hypothécaire, de la mise de fonds et de vos autres dettes. Dans les régions où les prix sont plus abordables, un revenu de 100 000 $ peut permettre l’achat d’une propriété de valeur plus élevée. Toutefois, l’approbation repose toujours sur les ratios d’endettement calculés selon le test de résistance.
À titre indicatif, le revenu requis pour se qualifier à un solde hypothécaire de 100 000 $ varie généralement entre 23 774 $ et 29 325 $. Cette fourchette peut servir de point de référence pour estimer le montant auquel vous pourriez être admissible avec un revenu de 100 000 $.
Quel revenu faut-il pour une hypothèque de 300 000 $ au Québec?
Selon les règles actuelles du test de résistance, le revenu admissible requis pour une hypothèque de 300 000 $ varie entre 65 168 $ et 81 118 $, selon le type d’hypothèque et l’amortissement choisi. En général, le revenu requis pour se qualifier à une hypothèque de 300 000 $ au Québec peut être légèrement inférieur à la moyenne nationale, puisque les estimations ci-dessus reposent sur un taux moyen de taxes foncières de 1 % au Canada, alors que le taux moyen au Québec peut être aussi bas que 0,71 %.
Quel montant hypothécaire puis-je obtenir avec une mise de fonds de 20 % au Québec?
Une mise de fonds de 20 % réduit le montant emprunté et permet d’éviter la prime d’assurance prêt hypothécaire. Toutefois, dans le cas d’un prêt non assuré, les plafonds d’endettement sont plus stricts, ce qui peut réduire le montant maximal approuvé.
En général, les emprunteurs peuvent être admissibles à un montant équivalant à 4 à 5 fois le revenu brut du ménage. Compte tenu du prix moyen actuel au Québec de 535 000 $, une mise de fonds de 20 % représente 107 000 $, et il faudra se qualifier pour un solde hypothécaire de 428 000 $ pour acheter une propriété au prix moyen dans la province.
En conclusion
L’abordabilité hypothécaire au Québec ne dépend pas uniquement du prix des propriétés ou des taux d’intérêt. L’approbation d’une hypothèque repose sur la façon dont le revenu, le solde hypothécaire, la structure de la mise de fonds et les coûts régionaux s’inscrivent dans les règles du test de résistance. Se concentrer uniquement sur le prix ou le taux peut donner un portrait incomplet. Comparer l’abordabilité selon l’emplacement et le montant du prêt permet de mieux comprendre ce qu’un prêteur est susceptible d’approuver.
Comprendre ces mécanismes place les emprunteurs en meilleure position pour prendre des décisions éclairées. De petits ajustements peuvent modifier de façon significative le revenu requis et l’abordabilité à long terme. Adapter la mise de fonds, choisir un amortissement différent ou structurer le prêt plus efficacement peut influencer le résultat de qualification. Ces décisions doivent toujours refléter l’ensemble de votre situation financière, et non seulement le prix d’achat.
Travailler avec un expert hypothécaire permet de transformer ces informations en stratégie concrète. Les experts hypothécaires de nesto prennent le temps de comprendre vos objectifs et de structurer une solution adaptée à votre situation financière et aux réalités du marché québécois, afin que vous puissiez aller de l’avant en toute confiance.
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