L’investissement immobilier au Canada est devenu une stratégie incontournable pour les Canadiens qui souhaitent accroître leur patrimoine, générer un revenu passif et diversifier leur portefeuille. Que vous visiez un immeuble locatif à Toronto, une fiducie de placement immobilier (FPI) inscrite à la Bourse de Toronto ou un projet de revente rapide à Calgary, le marché immobilier offre une variété d’options adaptées à différents objectifs financiers et profils de risque.

Mais avec des prix élevés, des taux d’intérêt changeants et de nouvelles règles fiscales, démarrer ou développer un portefeuille immobilier demande plus qu’un simple suivi du marché. Explorons les stratégies les plus efficaces pour investir dans l’immobilier au Canada, les points essentiels à considérer avant de vous lancer et les erreurs fréquentes qui pourraient vous coûter cher.

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Les grandes lignes

• Investir dans l’immobilier au Canada peut se faire de façon active ou passive, que ce soit par l’achat de propriétés locatives, les fiducies de placement immobilier (FPI), les sociétés de prêts hypothécaires ou encore la revente rapide de maisons.
• Chaque type d’investissement immobilier comporte son propre niveau de risque, son potentiel de rendement et ses implications fiscales.
• Le moment choisi pour investir, l’emplacement de la propriété et l’utilisation des programmes gouvernementaux peuvent avoir un impact majeur sur votre rentabilité.

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Qu’est-ce que l’investissement immobilier?

L’investissement immobilier au Canada désigne l’achat, la possession, la gestion, la location ou la vente d’une propriété dans le but de réaliser un profit. Cela va bien au-delà de l’achat d’une maison pour y habiter. Les investisseurs peuvent générer des revenus grâce à l’appréciation de la valeur des propriétés, aux loyers perçus ou à une combinaison des deux. On peut investir directement en possédant un immeuble ou indirectement par l’entremise de véhicules financiers publics ou privés, comme les fiducies de placement immobilier (FPI) ou les sociétés de prêts hypothécaires.

Comme catégorie d’actif, l’immobilier est considéré comme un « investissement alternatif » : moins volatil que les actions, tout en offrant un contrôle plus concret et un potentiel de croissance à long terme. Que vous investissiez de façon active ou passive, comprendre comment l’immobilier génère des rendements est essentiel.

Pourquoi les Canadiens investissent-ils dans l’immobilier

Le marché immobilier canadien constitue depuis longtemps un pilier de la richesse des ménages, et ce n’est pas pour rien. Selon Statistique Canada, plus de 20 % des propriétaires au pays sont aussi des investisseurs immobiliers, ce qui illustre l’attrait grandissant de ce type d’investissement. Pour de nombreux Canadiens, l’immobilier combine propriété tangible, revenus récurrents et croissance financière à long terme, un équilibre difficile à égaler avec d’autres actifs.

Que vous soyez un investisseur chevronné ou que vous envisagiez votre première occasion, l’immobilier offre plusieurs avantages qui s’adaptent aux différentes étapes de la vie et aux objectifs financiers. De la stabilité des flux de trésorerie à l’efficacité fiscale, voici quelques-unes des principales raisons pour lesquelles les Canadiens privilégient encore l’immobilier :

• Création de richesse grâce à l’appréciation : les valeurs immobilières tendent à augmenter avec le temps, surtout dans les marchés en forte demande.
• Revenus passifs via la location : un flux constant de loyers qui peut contribuer à rembourser votre hypothèque et couvrir vos dépenses.
• Diversification de portefeuille : l’immobilier ne suit pas les mêmes cycles que les actions ou les obligations.
• Effet de levier pour accroître les rendements : vous pouvez emprunter en utilisant un actif qui prend de la valeur.
• Avantages fiscaux, y compris déductions et traitement des gains en capital : de l’amortissement aux dépenses déductibles, l’immobilier demeure avantageux pour les investisseurs dans le cadre fiscal actuel au Canada.

Principales stratégies d’investissement immobilier au Canada

Acheter des propriétés locatives

Cette stratégie consiste à acheter un immeuble résidentiel ou commercial et à le louer pour générer un revenu. C’est l’une des approches les plus pratiques et potentiellement lucratives. Avant d’investir, il faut évaluer le quartier, les taux d’inoccupation locaux et les loyers prévus. Il faut aussi tenir compte des responsabilités du propriétaire et décider si vous allez gérer vous-même la propriété ou engager une société de gestion. Les types de propriétés couramment choisis par les investisseurs immobiliers particuliers incluent :

• Maisons unifamiliales
• Duplex et triplex
• Logement occupé par le propriétaire (unité occupée par le propriétaire dans un multiplex)
• Immeubles à appartements
• Condos
• Espaces commerciaux ou de bureaux

Revente rapide (house flipping)

Cette stratégie à court terme consiste à acheter des propriétés sous-évaluées, à les rénover, puis à les revendre avec un profit. Les rénovations doivent être rentables et ajouter une réelle valeur de revente. Ceux qui ont recours à cette stratégie doivent aussi être conscients des règles fiscales, car les ventes à court terme peuvent être imposées comme revenu d’entreprise plutôt que comme gains en capital.

Selon la règle fiscale canadienne contre la revente rapide, toute propriété vendue dans les 12 mois suivant l’achat est généralement considérée comme un flip, même s’il s’agit de votre résidence principale, et le profit est imposé entièrement comme un revenu d’entreprise (inclusion de 100 %) plutôt que comme un gain en capital (inclusion de 50 %). Autrement dit, l’exemption pour résidence principale ne s’applique plus dans ces cas. Des exceptions existent en cas d’événements majeurs, comme un décès, une maladie grave, une séparation, une perte d’emploi ou une relocalisation, mais elles doivent être documentées et déclarées à l’ARC.

La revente rapide exige :

• Du capital pour l’achat et les rénovations
• Une bonne connaissance du marché immobilier
• Un plan de contingence si la vente prend plus de temps que prévu

Investir dans des fiducies de placement immobilier (FPI)

Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une option plus passive. Elle permet d’investir dans des portefeuilles immobiliers négociés en bourse, un peu comme des actions. Les FPI canadiennes se concentrent généralement sur les immeubles commerciaux, résidentiels, industriels, de soins de santé ou encore sur des projets immobiliers. Elles conviennent parfaitement aux investisseurs qui préfèrent une approche sans gestion directe et recherchent des dividendes constants. Les avantages pour les Canadiens qui investissent dans des FPI incluent :

• Un risque réduit grâce à la diversification sur de nombreux immeubles et marchés
• La liquidité (achat et vente faciles d’unités)
• Un faible coût d’entrée (certaines FPI se négocient à moins de 20 $/part)
• Des distributions mensuelles automatiquement réinvesties grâce à un plan de réinvestissement
• Des rendements à l’abri de l’impôt dans un CELI, CELIAPP, REER ou FERR
• Offertes sous forme d’investissements privés ou négociés en bourse

Les plateformes de financement participatif immobilier

Avec la montée des technologies immobilières (prop-tech), des plateformes comme Addy, BuyProperly et Willow Canada permettent à de petits investisseurs de mettre leurs ressources en commun pour participer à de grands projets résidentiels ou commerciaux. C’est une option plus accessible, mais qui demande une vérification rigoureuse.

Les investisseurs doivent analyser la structure de chaque projet, les rendements prévus, les frais et la conformité réglementaire. Comme le financement participatif immobilier est encore relativement nouveau au Canada, la réputation et la transparence de la plateforme sont essentielles.

Investir dans une société de prêts hypothécaires

Les sociétés de prêts hypothécaires regroupent les fonds des investisseurs pour les prêter à des acheteurs ou à des promoteurs immobiliers. Les rendements proviennent des revenus d’intérêts. Les sociétés de prêts hypothécaires conviennent à ceux qui cherchent à recevoir des dividendes réguliers avec peu d’implication directe.

Il s’agit généralement de sociétés privées régies par la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada. Les investisseurs reçoivent leurs revenus sous forme de dividendes, et ces placements peuvent être détenus dans des comptes enregistrés, comme le CELI, le CELIAPP ou le REER.

Comment financer un investissement immobilier

L’immobilier exige beaucoup de capital. Les prêteurs évaluent vos ratios d’amortissement de la dette (pour le financement résidentiel) et vos ratios de couverture de la dette (pour le financement commercial) de façon plus rigoureuse lorsqu’il s’agit de propriétés à revenu. Il faut donc se préparer avec une bonne cote de crédit, une preuve de revenu et une mise de fonds qui démontre de la stabilité et de la flexibilité financières. Voici comment la plupart des Canadiens financent leurs investissements :

• Hypothèque : une propriété à revenu exige généralement une mise de fonds de 20 % et s’accompagne de taux d’intérêt plus élevés.
• Marge de crédit hypothécaire (MCVD) : utiliser la valeur nette de votre maison pour acheter un immeuble locatif ou pour financer la mise de fonds de 20 %.
• Prêt hypothécaire assuré : l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL est disponible pour les multiplex si une unité est occupée par le propriétaire.

Stratégies fiscales pour l’investissement immobilier

Comprendre la fiscalité de l’investissement immobilier est tout aussi important que de choisir la bonne propriété ou la bonne stratégie. Au Canada, la façon dont vos revenus locatifs, vos gains en capital ou vos dépenses liées à l’immeuble sont imposés peut avoir un impact majeur sur vos rendements. Que vous perceviez un revenu passif grâce à vos locataires ou que vous revendiez une maison après des rénovations, le traitement fiscal varie, tout comme les occasions de réduire votre facture fiscale.

Cela dit, la planification fiscale immobilière n’est jamais universelle. Elle dépend de votre revenu net total, de la durée de détention de la propriété, du fait qu’il s’agisse ou non de votre résidence principale et de la structure de votre investissement. Comme les règles fiscales sont complexes et sujettes à changer fréquemment, il est essentiel de consulter un spécialiste qualifié en fiscalité afin de bien comprendre les implications, les avantages et les limites de votre situation particulière.

Revenu locatif

Imposé comme revenu personnel. Le revenu net doit être déclaré dans le formulaire T776 État des loyers de biens immeubles et ajouté à votre revenu imposable total. Vous pouvez déduire certaines dépenses, comme :

• Les intérêts hypothécaires
• Les taxes municipales
• Les réparations et l’entretien
• L’assurance
• Les services professionnels (p. ex. comptabilité, gestion immobilière)

Gains en capital

Seuls 50 % des gains en capital sont imposables au Canada. Toutefois, la nouvelle règle anti-flip prévoit que les propriétés revendues dans les 12 mois sont considérées comme un revenu d’entreprise plutôt que comme un gain en capital, ce qui élimine le taux d’imposition favorable.

Exemption pour résidence principale

Si vous vendez votre résidence principale, les gains en capital sont exonérés d’impôt. Cependant, les propriétés à revenu ou d’investissement ne se qualifient pas pour l’exemption pour résidence principale, sauf si la maison est votre résidence principale et que vous en louez une partie (comme un logement au sous-sol).

Si vous habitez une unité d’un immeuble à logements multiples et louez les autres unités, seule la portion occupée peut se qualifier pour l’exemption pour résidence principale. Le reste du gain en capital sera généralement imposable. Il est important de faire une déclaration exacte auprès de l’ARC.

Amortissement

Vous pouvez demander la déduction pour amortissement  sur vos immeubles locatifs afin de réduire votre revenu imposable, mais cela a un impact sur vos futurs gains en capital. C’est une stratégie fiscale souvent utilisée par les investisseurs à long terme pour reporter l’impôt, mais elle doit être planifiée avec soin.

Risques et pièges de l’investissement immobilier

Même si l’immobilier est souvent perçu comme un investissement stable et à long terme, il comporte tout de même des risques. Les ralentissements du marché, la hausse des taux d’intérêt, les mauvaises expériences avec des locataires et les changements réglementaires peuvent tous affecter vos rendements. Plusieurs nouveaux investisseurs sous-estiment le temps, les coûts et la complexité liés à la gestion d’un immeuble ou à l’adaptation à un marché en constante évolution.

Contrairement aux actions, on ne peut pas vendre un immeuble locatif du jour au lendemain, et des dépenses imprévues, allant de réparations d’urgence à des litiges juridiques, peuvent gruger vos profits. C’est pourquoi il est essentiel d’aborder l’immobilier avec les yeux grands ouverts et une stratégie bien préparée. Vous pouvez réduire vos risques en achetant dans des secteurs en forte demande, en effectuant une sélection rigoureuse des locataires et en souscrivant une assurance adéquate. Une vision à long terme aide aussi à traverser les corrections de marché.

• Fluctuations du marché : les prix de l’immobilier peuvent baisser en raison de changements économiques ou de politiques monétaires.
• Problèmes de liquidité : contrairement aux actions, la vente d’un immeuble peut prendre plusieurs mois.
• Risque de diversification : l’immeuble est situé dans un seul endroit, potentiellement exposé aux inondations ou aux incendies.
• Risque lié aux locataires : retards de paiement, dommages ou difficultés d’expulsion.
• Réglementation gouvernementale : les lois fiscales et les politiques du logement peuvent changer.
• Hausse des taux d’intérêt : cela augmente les coûts de financement hypothécaire.

Comment choisir la bonne stratégie d’investissement

Une propriété locative peut convenir à une personne ayant des compétences en gestion, alors qu’un FPI (fiducie de placement immobilier) pourrait mieux convenir à un investisseur passif qui épargne pour la retraite. Le choix de la meilleure stratégie dépend du temps, du capital et du niveau de risque que vous êtes prêt à assumer, ainsi que de vos objectifs financiers à long terme. Utilisez le tableau ci-dessous pour vous aider à déterminer la stratégie d’investissement immobilier la mieux adaptée à votre situation :

Facteur décisionnel	Considérations	Stratégie la mieux adaptée
Engagement en temps	Préférez-vous une approche pratique ou passive?	Actif : propriétés locatives, flipsPassif : FPI, sociétés de prêts hypothécaires, sociofinancement
Capital disponible	Avez-vous les fonds nécessaires pour la mise de fonds, les frais de clôture et les réparations?	Faible capital : FPI, sociétés de prêts hypothécaires, sociofinancementCapital moyen à élevé : immeubles locatifs, flipping
Tolérance au risque	Êtes-vous à l’aise avec les fluctuations du marché, les vacances locatives ou les dépassements de coûts?	Risque plus faible : FPI, sociétés de prêts hypothécaires (diversifiés, réglementés)Risque plus élevé : flipping, immeubles multilogements
Objectifs financiers	Visez-vous un revenu mensuel, une croissance à long terme ou une diversification?	Revenu : immeubles locatifs, sociétés de prêts hypothécairesCroissance : flipping, FPIDiversification : FPI, sociofinancement
Connaissances et expérience	Avez-vous de l’expérience en gestion immobilière, en financement ou du marché local?	Débutants : FPI, sociétés de prêts hypothécaires, sociofinancementExpérimentés : immeubles locatifs, flipping, développement
Accès au financement	Êtes-vous admissible à une hypothèque ou devez-vous investir par des comptes enregistrés?	Comptes enregistrés : FPI, sociétés de prêts hypothécaires (CELI, CELIAPP, REER)Financement traditionnel : immeubles locatifs, flipping
Flexibilité géographique	Voulez-vous investir localement ou diversifier dans d’autres villes, pays ou secteurs?	Local : immeubles locatifs, flippingInter/national : FPI, plateformes de sociofinancement
Horizon de placement	Investissez-vous pour un profit à court terme ou pour bâtir de la richesse à long terme?	Court terme : flipping, sociétés de prêts hypothécairesLong terme : immeubles locatifs, FPI, sociofinancement

Conseils pour les premiers investisseurs immobiliers au Canada

• Remboursez vos dettes existantes pour améliorer votre capacité d’emprunt
• Épargnez pour une mise de fonds d’au moins 20 %
• Obtenez une préapprobation hypothécaire
• Analysez les taux d’inoccupation et les loyers locaux
• Faites appel à un courtier immobilier spécialisé en immeubles locatifs
• Prévoyez un budget pour l’entretien régulier et les réparations imprévues
• Constituez un fonds de prévoyance équivalant à 3 à 6 mois de frais de portage

Les meilleurs endroits au Canada pour investir en immobilier

Chaque province du Canada offre des avantages particuliers selon vos objectifs d’investissement. Certaines villes génèrent un flux de trésorerie stable grâce à des prix d’achat abordables et une forte demande locative, tandis que d’autres misent sur un fort potentiel d’appréciation à long terme et une croissance démographique soutenue. Ces villes offrent un mélange intéressant entre rendement locatif et croissance du capital. Que vous visiez un revenu locatif régulier ou une plus-value à long terme, il est essentiel de choisir un emplacement qui correspond à votre horizon de placement et à votre tolérance au risque.

Quels sont les meilleurs endroits où investir en immobilier au Canada? Selon The Globe and Mail, voici quelques-unes des plus grandes villes canadiennes que les investisseurs immobiliers devraient surveiller :

Ville	Points forts de l’investissement	Population	Prix moyen des propriétés([report_month] [report_year])	Loyer mensuel([report_month] [report_year])
Calgary	Grande ville abordable avec forte migration interprovinciale. Demande locative élevée et prix bas, idéals pour générer à la fois revenu et appréciation.	1 460 000	572 600 $	1 911 $
Edmonton	Économie diversifiée (technologie, santé, énergie). Logements abordables et croissance démographique favorisent la valeur à long terme.	1 140 000	420 800 $	1 585 $
Ottawa	Forte demande liée au secteur public et à la population étudiante. Prix stables avec un potentiel constant de revenus locatifs à long terme.	1 140 000	630 000 $	2 202 $
Montréal	Plus abordable que Toronto ou Vancouver. La demande continue des étudiants et des professionnels en fait un choix idéal pour flux de trésorerie et appréciation.	1 800 000	572 500 $	1 978 $
Toronto	Moteur économique du pays. Coût d’entrée élevé, mais demande locative inégalée, croissance démographique et nombreuses occasions d’emploi.	3 200 000	969 700 $	2 606 $
Vancouver	Ville au coût d’entrée élevé, mais parmi les plus recherchées au monde. Forte demande soutenue par l’immigration, l’éducation et la qualité de vie.	2 500 000	1 150 400 $	2 820 $

Foire aux questions (FAQ) sur l’investissement immobilier au Canada

En conclusion

L’investissement immobilier au Canada offre de multiples avenues pour bâtir sa richesse, mais il n’existe pas de stratégie universelle. Votre horizon de placement, votre budget et vos objectifs détermineront la meilleure approche. Que vous cherchiez à accumuler de l’équité à long terme, à générer un revenu locatif ou à diversifier votre portefeuille, bien comprendre vos options est essentiel.

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