Devenir propriétaire pour la première fois est une étape importante, qui nécessite une bonne compréhension des bases. Des types d’hypothèques aux programmes gouvernementaux, ce guide couvre tout ce qu’il faut savoir pour naviguer le processus d’achat en toute confiance.

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Les grandes lignes

• Il est possible d’acheter une propriété avec une mise de fonds de seulement 5 % grâce à des programmes comme le CELIAPP ou le RAP.
• Une préapprobation hypothécaire permet d’établir un budget réaliste et de présenter une offre plus solide.
• Choisir la bonne hypothèque ne se limite pas au taux d’intérêt : plusieurs autres facteurs sont à considérer.

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Qu’est-ce qu’un acheteur d’une première propriété?

Pour être considéré comme un acheteur d’une première propriété au Canada, vous ne devez pas avoir été propriétaire ou avoir habité une propriété appartenant à vous ou à votre conjoint de fait au cours des quatre dernières années. Certaines exceptions s’appliquent, notamment en cas de séparation ou de divorce. La définition peut varier selon les programmes, comme ceux de la SCHL, le remboursement de la TPS, le CELIAPP, le Régime d’accession à la propriété (RAP) ou encore les remboursements de droits de cession immobilière offerts par certaines provinces.

Hypothèque : les bases pour un premier achat

Une hypothèque est un prêt servant à acheter une propriété, garanti par la maison elle-même. Le remboursement se fait habituellement sur 25 ou 30 ans, avec des intérêts étalés sur cette période. L’amortissement du prêt permet de rembourser progressivement le capital et les intérêts pendant toute la durée du prêt.

Types d’hypothèques

• Taux fixe : Le taux d’intérêt reste le même pendant toute la durée du terme.
• Taux variable : Le taux fluctue selon le taux préférentiel.
• Hypothèque ouverte ou fermée : Une hypothèque ouverte permet un remboursement complet sans pénalité, tandis qu’une hypothèque fermée offre des options de remboursement anticipé limitées. 
• Hypothèque standard ou avec charge collatérale : Une hypothèque standard a des modalités bien définies. Une charge subsidiaire permet de garantir plusieurs prêts hypothécaires ou autres produits de crédit sous une seule et même inscription.

Règles sur la mise de fonds

Mise de fonds minimale requise :

• 5 % pour une propriété de moins de 500 000 $
• 10 % pour la portion du prix comprise entre 500 000 $ et 1,5 million $
• 20 % pour les propriétés de 1,5 million $ ou plus

Une mise de fonds de 20 % n’est donc exigée que si le prix d’achat atteint 1,5 million $ ou plus. Verser plus de 20 % ne garantit pas nécessairement un meilleur taux.

Outils pour bonifier votre mise de fonds

• Régime d’accession à la propriété (RAP) : Permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER. Vous disposez ensuite de 15 ans pour le rembourser dans votre REER.
• Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) : Permet d’épargner jusqu’à 40 000 $ à l’abri de l’impôt, avec des cotisations déductibles d’impôt.

Assurance prêt hypothécaire

L’assurance prêt hypothécaire est obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %. Elle est offerte par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty. La prime varie entre 2,8 % et 4 % du montant de l’hypothèque. Dans certaines provinces, la TVP (taxe de vente provinciale) s’applique, et cette portion ne peut pas être ajoutée au prêt hypothécaire.

Une surcharge de 0,20 % est appliquée aux acheteurs d’une première propriété admissibles qui choisissent une période d’amortissement prolongée de 30 ans.

Cette assurance permet aux emprunteurs ayant une cote de crédit plus faible d’accéder au marché immobilier, tout en obtenant potentiellement un meilleur taux hypothécaire.

Combien puis-je emprunter?

Les ratios d’endettement permettent aux prêteurs d’évaluer le montant d’hypothèque que vous pouvez vous permettre :

• ABD (amortissement brut de la dette) : maximum de 39 % du revenu brut
• ATD (amortissement total de la dette) : maximum de 44 % du revenu brut

Utilisez la calculatrice de capacité d’emprunt de nesto pour savoir combien vous pourriez emprunter selon votre situation.

Préapprobation hypothécaire en 5 étapes

1. Demande hypothécaire : Fournissez vos renseignements financiers et une adresse de propriété envisagée.
2. Conseils personnalisés : Travaillez avec un expert hypothécaire pour mieux comprendre votre situation financière.
3. Vérification des informations : Transmettez les documents requis (pièce d’identité, preuves de revenus, dettes).
4. Souscription : Le prêteur évalue votre solvabilité à l’étape de la souscription et ajuste le montant au besoin.
5. Lettre de préapprobation : Confirme le montant de l’hypothèque, les modalités, et le taux réservé (si applicable).

Pourquoi obtenir une préapprobation hypothécaire?

Une préapprobation vous évite de perdre du temps ou de risquer votre dépôt sur une propriété qui dépasse vos moyen

Comprendre le test de résistance hypothécaire

Tous les acheteurs doivent réussir un test de résistance pour démontrer qu’ils peuvent assumer leurs paiements mensuels à un taux plus élevé :

• Le plus élevé entre votre taux + 2 % ou
• Le taux de référence de la Banque du Canada (actuellement 5,25 %)

Utilisez le calculateur de versements hypothécaires de nesto pour estimer vos paiements en fonction du test de résistance.

Choisir son terme hypothécaire et sa période d’amortissement

• Terme hypothécaire : de 6 mois à 10 ans (le terme de 5 ans est le plus courant).
• Amortissement : jusqu’à 25 ans si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, ou jusqu’à 30 ans si elle est supérieure.
• Acheteur d’une première propriété : une période d’amortissement de 30 ans est offerte à tous les premiers acheteurs, même avec une mise de fonds inférieure à 20 %.
• Maisons neuves : une période d’amortissement de 30 ans est offerte à toute personne achetant une maison neuve, mais une mise de fonds de 20 % est exigée si ce n’est pas une première propriété.

Une période d’amortissement plus longue réduit vos versements mensuels, mais augmente les frais d’intérêt totaux.

Frais de clôture pour les acheteurs d’une première propriété

Poste de dépense	Montant approximatif
Dépôt	5 000 $ – 50 000 $
Droits de cession immobilière	Variable selon la province (remises disponibles)
Honoraires juridiques	1 000 $ – 3 000 $
Évaluation	300 $ – 500 $
Assurance- titres	Environ 300 $
Assurance prêt hypothécaire	2,8 % à 4 % du prêt (supplément de 0,20 % pour un amortissement de 30 ans)
TVP sur l’assurance	6 % à 9 % (Qc, Ont., Sask.)
TPS/TVH	Seulement sur les maisons neuves
Inspection résidentielle	500 $ – 1 500 $
Raccordement des services publics	150 $ – 300 $ par service
Taxes foncières et ajustements	Prorata selon la date de clôture

Programmes et incitatifs gouvernementaux

Programme	Avantage
Crédit d’impôt pour acheteur d’une première propriété	Allègement fiscal pouvant atteindre 1 500 $
Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves	Remboursement partiel de la taxe fédérale
Régime d’accession à la propriété (REER)	Retrait non imposable jusqu’à 60 000 $
Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)	Économies non imposables jusqu’à 40 000 $
Remise sur les droits de cession immobilière	Ont. – jusqu’à 4 000 $ C.-B. – jusqu’à 8 000 $ Î.-P.-É. – jusqu’à 2 000 $ Toronto –  jusqu’à 4 475 $ Montréal – jusqu’à 15 000 $

Courtier hypothécaire ou banque : qui choisir?

Les banques offrent leurs propres produits hypothécaires, mais leurs employés ne sont pas toujours spécialisés. Les courtiers hypothécaires (professionnels licenciés) se spécialisent dans la recherche de solutions et de prêteurs adaptés à votre profil. Ils peuvent vous aider à obtenir un meilleur taux, à gérer votre préapprobation et à traiter des dossiers complexes.

Les taux hypothécaires varient selon :

• votre cote de crédit, votre historique et votre profil financier
• le montant de votre mise de fonds
• la propriété et son emplacement
• la possibilité d’assurance hypothécaire, selon votre ratio prêt-valeur

Choisir entre un taux fixe ou variable

Le choix entre un taux hypothécaire fixe ou variable dépend de votre tolérance au risque :

• Fixe : Stable et prévisible – idéal pour établir un budget
• Variable : Peut être plus économique si les taux baissent, mais plus risqué s’ils augmentent

Pour une première propriété, il est souvent préférable de commencer avec un taux fixe. Cela permet de mieux s’adapter à ses nouvelles obligations mensuelles sans mauvaise surprise.

Éviter les erreurs fréquentes des acheteurs d’une première propriété

• Sauter l’étape de la préqualification ou de la préapprobation
• Négliger les frais de clôture
• Acheter sur un coup de cœur plutôt qu’en fonction de son budget
• Surestimer sa capacité d’emprunt
• Choisir un taux hypothécaire sans bien comprendre les pénalités ou autres restrictions

Foire aux questions (FAQ) pour les hypothèques pour acheteurs d’une première propriété au Canada

En conclusion

Acheter sa première maison peut sembler complexe, mais ça ne doit pas nécessairement être une source de stress. Avec les bons conseils et l’accompagnement d’experts, vous pouvez traverser chaque étape en toute confiance. Les spécialistes hypothécaires sans commission de nesto sont là pour vous aider à comparer les taux, évaluer vos options de financement et bâtir un plan clair vers la propriété.

Prêt à faire le premier pas? Parlez à un expert hypothécaire de nesto dès aujourd’hui et rapprochez-vous de votre future maison.

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Pourquoi choisir nesto

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nesto a pour mission d’offrir une expérience de financement hypothécaire positive, transparente et simplifiée du début à la fin.

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Autres articles dans ce guide : 

• Guide Hypothécaire pour l’Achat d’une Première Maison
• Qu’est-ce que le Crédit d’Impôt pour l’Achat d’une Première Habitation
• Qu’est-ce que le Régime d’accession à la propriété (RAP) ?
• Remboursement des droits de mutation pour les premiers acheteurs au Canada  
• Programmes pour l’Achat d’une Première Maison au Canada
• Les Subventions Offertes aux Premiers Acheteurs au Canada
• Prêts pour l’Achat d’une Première Propriété
• Qui peut bénéficier du crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison?

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