Revenu requis pour acheter une propriété en Ontario
L’abordabilité hypothécaire en Ontario ne dépend pas uniquement du prix d’achat d’une propriété ou du revenu du ménage. Les prêteurs approuvent les hypothèques en fonction du revenu admissible, du montant du prêt, de la mise de fonds et des ratios d’endettement, et non simplement du taux hypothécaire affiché. Ainsi, deux acheteurs dans une même ville ontarienne peuvent faire face à des limites d’approbation différentes selon le montant emprunté et la structure de leur hypothèque.
Nous expliquons ci-dessous comment fonctionne la qualification hypothécaire en Ontario et comment les exigences de revenu varient à travers la province. Les prix des propriétés sont mis à jour mensuellement selon les plus récentes données de l’OREA et de l’ACI, et tous les calculs de qualification reflètent les taux actuels de nesto, les normes de prêt en vigueur et les règles fédérales du test de résistance.
Les grandes lignes
- L’approbation hypothécaire en Ontario repose sur un revenu admissible calculé selon des taux soumis au test de résistance, et non sur le taux contractuel.
- Le revenu requis pour un même montant hypothécaire peut varier d’une municipalité ontarienne à l’autre en raison des taxes foncières et des valeurs immobilières.
- La mise de fonds et le statut d’assurance de l’hypothèque peuvent modifier de façon significative le résultat de l’approbation pour un même montant de prêt.
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Ratios prêt-valeur et taux d’admissibilité
Un ratio prêt-valeur plus élevé pour les hypothèques assurées reste avantageux sur le marché actuel, car il vous permet d’accéder à des taux d’admissibilité plus bas. En revanche, des taux d’intérêt plus élevés exigent des emprunteurs qu’ils satisfassent à des normes plus strictes en matière de revenu et de cote de crédit.
Détails
*L’amortissement sur 30 ans pour les achats assurés est limité aux acheteurs d’une première propriété ou à ceux qui achètent une nouvelle construction.
**Le taux contractuel n’est applicable au renouvellement que s’il n’y a pas d’augmentation de l’amortissement contractuel ou du solde restant et si l’hypothèque est transférée d’un prêteur sous réglementation fédérale, comme l’indique le ministère des Finances, dans le cadre d’un transfert direct. Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a modifié les exigences relatives au taux admissible minimal (TAM). Il sera utilisé pour déterminer l’admissibilité de toute hypothèque destinée à l’achat ou au refinancement. Le TAM ne s’applique pas au renouvellement si l’hypothèque est renouvelée avec le prêteur actuel ou s’il s’agit d’un prêteur soumis à la réglementation fédérale.
***Une cote de crédit de 600 ou 650 peut être acceptée en fonction de l’assureur hypothécaire et s’il y a un deuxième demandeur dont la cote de crédit est égale ou supérieure à 680. Les prêteurs peuvent échelonner les ratios d’amortissement de la dette (ABD/ABD) en fonction de la cote de crédit du (des) demandeur(s) ou de la raison de l’achat/du renouvellement (résidence principale ou propriété locative). Si l’un des demandeurs d’une hypothèque conjointe dispose d’une cote de crédit inférieure à 680, le prêteur peut appliquer des ratios de prêt aussi faibles que 32 % d’ABD et 40 % d’ATD. Tous les critères du tableau ci-dessus s’appliquent à une hypothèque sur une résidence principale occupée par son propriétaire avec nesto.
Les hypothèques contractuellement assurées sont des hypothèques initialement assurées par l’emprunteur au moment de l’achat et qui n’ont pas été refinancées ou modifiées de quelque manière que ce soit pour augmenter leur amortissement contractuel ou leur solde hypothécaire. Ces hypothèques assurées sont également connues sous le nom d’hypothèques à ratio élevé. En revanche, les termes « assurable » et « non assuré » s’appliquent aux hypothèques conventionnelles qui sont assurées ou non par le portefeuille en vrac (généralement payé par le prêteur).
Taux d’admissibilité pour les nouveaux achats
Un achat assuré peut être admissible en appliquant notre taux fixe le plus bas, qui sera le plus élevé de 5,25 % ou de
Un achat assuré peut être admissible en appliquant notre taux variable le plus bas, qui sera le plus élevé de 5,25 % ou de
Un achat assurable peut être admissible en appliquant notre taux fixe le plus bas, qui sera le plus élevé de 5,25 % ou de
Un achat assurable peut être admissible en appliquant notre taux variable le plus bas, qui sera le plus élevé de 5,25 % ou de
Un achat non assuré peut être admissible en appliquant notre taux fixe le plus bas, qui sera le plus élevé de 5,25 % ou de
Un achat non assuré peut être admissible en appliquant notre taux variable le plus bas, qui sera le plus élevé de 5,25 % ou de
Taux d’admissibilité pour le renouvellement (changement ou transfert)
Une hypothèque assurée peut être admissible à un renouvellement en appliquant le taux contractuel, qui peut être l’un de nos taux assurés fixes ou variables les plus bas, actuellement à
Une hypothèque assurable peut être admissible à un renouvellement en appliquant le taux contractuel, qui peut être l’un de nos taux assurable fixes ou variables les plus bas, actuellement à
Une hypothèque non assurée peut être admissible à un renouvellement en appliquant le taux contractuel, qui peut être l’un de nos taux non assurés fixes ou variables les plus bas, actuellement à
Taux d’admissibilité pour le refinancement
Comment fonctionne la qualification hypothécaire en Ontario
Toutes les nouvelles hypothèques pour achat ou refinancement en Ontario doivent satisfaire au test de résistance fédéral. Les emprunteurs doivent se qualifier au taux admissible minimal (TAM), soit le plus élevé entre 5,25 % (taux de référence) et leur taux contractuel majoré de 2 %, qu’il s’agisse d’un taux fixe ou variable. Ce taux sert uniquement à l’approbation et ne correspond pas au taux utilisé pour calculer les versements mensuels réels.
Les prêteurs appliquent ensuite les ratios d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD) afin d’évaluer si le revenu de l’emprunteur peut supporter les coûts de logement et les autres dettes. Les ratios applicables varient selon que l’hypothèque est assurée, assurable ou non assurée.
| Type de Transaction & Limitation | ABD minimum | ATD minimum |
|---|---|---|
| Score de crédit (FICO) pour emprunteur à faible score (entre 650 et 680) | 32 | 40 |
| Refinancement non assuré ou achat non assuré d’une propriété évaluée à 1,5 million de dollars ou plus | 35 | 42 |
| Achat assuré avec un acompte de moins de 20%. (s’applique également aux prêts hypothécaires assurables lors de nouveaux achats et de renouvellements) | 39 | 44 |
Hypothèques assurées, assurables et non assurées en Ontario
La structure de l’hypothèque, notamment le ratio prêt-valeur déterminé par la mise de fonds, joue un rôle déterminant dans l’abordabilité.
Les hypothèques assurées s’appliquent lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % et permettent généralement des ratios d’endettement plus élevés. Les hypothèques assurables, offertes pour les nouveaux achats et les renouvellements, respectent les critères des assureurs avec une mise de fonds de 20 % et un amortissement maximal de 25 ans, et sont limitées aux propriétés de moins de 1 M$. Les hypothèques non assurées évitent la prime d’assurance prêt hypothécaire, mais sont soumises à des plafonds d’endettement plus stricts. Elles permettent toutefois des amortissements pouvant aller jusqu’à 30 ans et le financement de propriétés d’une valeur de 1,5 M$ ou plus.
Comprendre la catégorie d’assurance prêt hypothécaire applicable à votre achat en Ontario peut avoir un impact significatif sur le revenu requis pour se qualifier.
En Ontario, les primes d’assurance prêt hypothécaire sont assujetties à la taxe de vente provinciale (TVP). Cette taxe doit être payée au moment de la transaction et ne peut pas être ajoutée au solde hypothécaire, ce qui augmente le montant des frais de clôture.
Exigences liées à l’assurance prêt hypothécaire
L’assurance prêt hypothécaire est obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, ce qui influence le montant auquel vous pouvez être admissible ainsi que vos versements mensuels. Elle s’applique généralement aux prêts à ratio prêt-valeur élevé, ce qui rend les hypothèques à ratio élevé plus abordables. En raison des limites applicables à la période d’amortissement, ces hypothèques exigent une mise de fonds plus faible, mais peuvent entraîner des versements mensuels plus élevés.
| Rapport prêt/valeur | Prime sur le prêt total (amortissement de 25 ans) | Prime sur le prêt total (amortissement de 30 ans) |
|---|---|---|
| 80,01 % à 85 % | 2,80 % | 3,00 % |
| 85,01 % à 90 % | 3,10 % | 3,30 % |
| 90,01 % à 95 % | 4,00 % | 4,20 % |
Portrait de l’abordabilité en Ontario
Le prix moyen d’une propriété en Ontario est actuellement 745 800 $. Selon les règles de qualification des prêteurs, le revenu requis pour acheter une propriété au prix moyen dans la province varie entre 139 360 $ et 163 477 $, selon la mise de fonds et la structure hypothécaire.
Les versements hypothécaires mensuels pour une propriété au prix moyen en Ontario se situent entre 2 797 $ et 3 525 $, selon qu’il s’agisse d’un prêt assuré, assurable ou non assuré, et selon le choix d’un taux fixe ou variable.
Revenu requis pour des montants hypothécaires courants en Ontario
Analyser l’abordabilité en fonction du solde hypothécaire permet de répondre plus directement aux questions les plus fréquentes des acheteurs.
Le revenu admissible requis pour chaque tranche de 100 000 $ de solde hypothécaire en Ontario varie généralement entre 23 774 $ et 29 325 $. Cela démontre que le montant du prêt est tout aussi déterminant que l’emplacement ou le statut d’assurabilité lorsqu’il s’agit d’évaluer l’abordabilité.
Par exemple, le revenu requis pour se qualifier à une hypothèque de 300 000 $ en Ontario varie entre 65 168 $ et 81 118 $, selon le statut d’assurance et la période d’amortissement.
Pour une hypothèque de 700 000 $, les versements mensuels admissibles soumis au test de résistance varient entre 4 485 $ et 4 130 $, selon le type d’hypothèque et l’amortissement choisi.
Revenu requis dans les villes de l’Ontario
Les règles de qualification hypothécaire sont uniformes dans l’ensemble de l’Ontario. Toutefois, les prix des propriétés et les taux de taxes foncières varient d’une municipalité à l’autre. Ces différences influencent le revenu requis, même lorsque le montant hypothécaire est similaire.
Revenu requis pour acheter une propriété au prix moyen en Ontario
| Région | Prix moyen d’une propriété | Revenu minimal requis | Revenu maximal requis |
|---|---|---|---|
| Toronto | 935 200 $ | 161 980 $ | 190 762 $ |
| Ottawa | 606 700 $ | 113 475 $ | 133 106 $ |
| Hamilton | 725 100 $ | 138 738 $ | 162 557 $ |
| London | 558 000 $ | 111 052 $ | 129 871 $ |
| Kitchener | 646 200 $ | 122 816 $ | 143 949 $ |
| Mississauga | 949 500 $ | 171 226 $ | 201 223 $ |
| Guelph | 731 600 $ | 139 391 $ | 163 356 $ |
| Kingston | 517 600 $ | 101 509 $ | 118 794 $ |
| Windsor | 574 700 $ | 120 472 $ | 140 552 $ |
Incidence des scénarios de mise de fonds sur le montant hypothécaire en Ontario
Le montant de votre mise de fonds détermine directement le solde hypothécaire nécessaire. Une mise de fonds plus élevée réduit le montant emprunté, tandis qu’une mise de fonds plus faible augmente le solde du prêt et peut nécessiter l’assurance prêt hypothécaire.
Scénarios de financement immobilier ayant une incidence sur le montant de la mise de fonds et du prêt hypothécaire
| Scénario | Mise de fonds requise | Montant hypothécaire requis |
|---|---|---|
| Mise de fonds minimale | 49 580 $ | 696 220 $ |
| Mise de fonds de 10 % | 74 580 $ | 671 220 $ |
| Mise de fonds de 20 % | 149 160 $ | 596 640 $ |
Nous sommes curieux…
Êtes-vous un acheteur d’une première maison?
Foire aux questions (FAQ) sur l’abordabilité hypothécaire en Ontario
Quel revenu faut-il pour acheter une propriété en Ontario?
Le revenu requis pour acheter une propriété en Ontario dépend du montant hypothécaire, de la mise de fonds, des taxes foncières et du test de résistance hypothécaire. Pour une propriété au prix moyen en Ontario, le revenu admissible requis varie actuellement entre 139 360 $ et 163 477 $, selon la structure hypothécaire choisie.
Comment fonctionne le test de résistance hypothécaire en Ontario?
Les emprunteurs doivent se qualifier au taux admissible minimal (TAM), soit le plus élevé entre 5,25 % (taux de référence fédéral) et leur taux contractuel majoré de 2 %. Ce taux sert uniquement à l’approbation de l’hypothèque et n’influence pas les versements mensuels réels.
Quel budget puis-je envisager pour une propriété avec un revenu de 100 000 $ en Ontario?
L’abordabilité dépend de vos autres dettes, du montant de votre mise de fonds et des prix dans votre marché local. Dans les villes ontariennes où les prix sont plus abordables, un revenu familial de 100 000 $ peut permettre un achat plus important que dans des marchés plus chers, comme Toronto. Toutefois, l’approbation repose toujours sur les ratios d’endettement calculés selon le test de résistance.
À titre indicatif, le revenu requis pour se qualifier à un solde hypothécaire de 100 000 $ varie généralement entre 23 774 $ et 29 325 $. Cette fourchette peut servir de point de référence pour estimer le montant auquel vous pourriez être admissible avec un revenu de 100 000 $.
Quel revenu faut-il pour une hypothèque de 500 000 $ en Ontario?
Selon les règles actuelles du test de résistance, le revenu admissible requis pour une hypothèque de 500 000 $ en Ontario varie entre 106 562 $ et 132 910 $, selon le type d’hypothèque et l’amortissement choisi.
En général, le revenu requis pour se qualifier à une hypothèque de 500 000 $ en Ontario peut être légèrement plus élevé que la moyenne nationale, puisque les estimations ci-dessus reposent sur un taux moyen de taxes foncières de 1 % au Canada, alors que le taux moyen en Ontario est d’environ 1,26 %.
Quel montant hypothécaire puis-je obtenir avec une mise de fonds de 20 % en Ontario?
Une mise de fonds de 20 % réduit le solde hypothécaire et permet d’éviter la prime d’assurance prêt hypothécaire. Toutefois, les hypothèques non assurées sont soumises à des plafonds d’endettement plus stricts, ce qui peut réduire le montant maximal approuvé comparativement aux options assurées ou assurables.
En général, les emprunteurs peuvent être admissibles à un montant équivalant à 4 à 5 fois le revenu brut du ménage. Compte tenu du prix moyen actuel en Ontario de 745 800 $, une mise de fonds de 20 % représente 149 160 $. Il faudra alors se qualifier pour un solde hypothécaire de 596 640 $ afin d’acheter une propriété au prix moyen dans la province.
En conclusion
L’abordabilité hypothécaire en Ontario dépend de l’interaction entre le revenu, le solde hypothécaire, la structure de mise de fonds et les taux de taxes foncières, dans le cadre des règles fédérales du test de résistance. Se fier uniquement au prix des propriétés ou aux taux hypothécaires ne permet pas d’obtenir un portrait complet de ce qu’un prêteur pourrait approuver.
Comprendre comment ces variables interagissent aide à prendre des décisions mieux adaptées à votre situation. Ajuster la mise de fonds, choisir une période d’amortissement appropriée ou structurer l’hypothèque de façon stratégique peut modifier de manière significative le revenu requis et l’abordabilité à long terme.
Travailler avec un expert hypothécaire permet de transformer ces chiffres en une stratégie claire et adaptée à votre réalité financière. Les experts hypothécaires de nesto prennent le temps d’analyser votre revenu, vos dettes et vos objectifs afin de structurer une hypothèque alignée sur vos besoins et les réalités du marché ontarien.
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