Revenu nécessaire pour acheter une propriété à Montréal
Table des matières
Vous pensez acheter une propriété à Montréal? Même si la ville offre un peu plus de marge de manœuvre que Toronto ou Vancouver, l’abordabilité reste un défi. L’écart entre le prix des maisons et le revenu des ménages s’est accentué, malgré le récent répit sur les taux d’intérêt. Comme les valeurs immobilières continuent de grimper et que les règles du test de résistance demeurent en vigueur, les acheteurs doivent être mieux préparés que jamais.
Voyons quel revenu est nécessaire pour se qualifier à l’achat d’une propriété moyenne à Montréal, en tenant compte des meilleurs taux hypothécaires du moment, des options d’amortissement et de différents scénarios de mise de fonds. Que vous magasiniez un condo, un plex occupé par le propriétaire ou une maison unifamiliale, nous vous aiderons à établir un budget réaliste.
Les grandes lignes
- Le revenu nécessaire pour acheter une propriété à Montréal dépasse maintenant largement les six chiffres, principalement à cause des règles du test de résistance et de la hausse des prix.
- Le paiement hypothécaire mensuel moyen à Montréal varie entre 2 284 $ et 2 827 $.
- Le revenu nécessaire pour être admissible à une hypothèque à Montréal se situe entre 109 469 $ et 124 828 $.
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Le prix moyen d’une propriété à Montréal est actuellement de 576 800 $. Cela rend l’accession à la propriété plus abordable qu’à Vancouver ou Toronto, mais la hausse constante des valeurs réduit peu à peu cet avantage. Avec une mise de fonds de 20 %, les acheteurs doivent se qualifier pour une hypothèque non assurée et réussir le test de résistance au taux le plus élevé entre 5,25 % ou leur taux contractuel majoré de 2 %. Pour acquérir une habitation à ce prix, le revenu nécessaire pour se qualifier est de 124 828 $.
Paiements hypothécaires mensuels à Montréal
Même si les prêteurs évaluent votre capacité d’emprunt avec un taux de qualification plus élevé, vos versements hypothécaires réels seront souvent plus bas une fois l’hypothèque approuvée. Par exemple, pour une hypothèque fixe assurable à Montréal, le paiement mensuel réel est de 93 246 $ avec un amortissement de 25 ans. En revanche, si vous versez une mise de fonds de 20 % ou plus, ou que vous transférez/souscrivez votre prêt auprès d’un prêteur sous réglementation fédérale, vous devrez vous qualifier avec un paiement hypothécaire plus élevé de 109 469 $.
Pour une hypothèque à taux variable sur 25 ans avec un taux assuré, le paiement mensuel est de 2 825 $, mais le paiement de qualification passe à 2 987 $, puisque le taux du test de résistance est supérieur à votre taux contractuel. Si vous prolongez l’amortissement à 30 ans, ces paiements descendent plutôt à 96 701 $ et 116 426 $. Bien qu’un amortissement plus long augmente le coût total de l’emprunt, augmenter la fréquence des paiements peut aider à réduire les intérêts et à rembourser votre prêt plus rapidement.
Même avec ces options, les variations de taux peuvent faire fluctuer considérablement les seuils de qualification d’un mois à l’autre, surtout si vous changez la durée d’amortissement ou le type de taux.
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Impact du type d’hypothèque et de la mise de fonds
Voici comment la mise de fonds et le type d’hypothèque influencent le revenu requis :
- Assurée : moins de 20 % de mise de fonds, seulement pour les propriétés de moins de 1,5 M$.
- Assurable : mise de fonds de 20 % ou plus pour des habitations admissibles de 1 M$ ou moins, avec un amortissement maximal de 25 ans.
- Non assurée : propriétés de plus de 1,5 M$, refinancements ou amortissements plus longs, avec des taux généralement plus élevés et des critères de qualification plus stricts.
À Montréal, la plupart des propriétés au prix moyen se trouvent encore dans les catégories assurée ou assurable, mais même dans ces cas, il est essentiel de bien planifier votre revenu et votre budget avant d’acheter.
Revenu nécessaire pour acheter une propriété à Montréal
Pour réussir le test de résistance pour une nouvelle hypothèque, votre ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) doit généralement rester sous la barre des 35 % de votre revenu brut familial pour les produits hypothécaires non assurés. En juin 2025, le revenu requis pour se qualifier à l’achat d’une propriété à Montréal se situe entre 109 469 $ et 124 828 $, selon les taux hypothécaires les plus bas offerts par nesto.
Voici les exigences pour acheter une habitation au prix moyen à Montréal avec une mise de fonds de 20 % avec les taux fixes actuels :
- Revenu familial requis : 124 828 $
- Avec un amortissement sur 30 ans : 117 903 $
- Revenu requis l’an dernier : 128 143 $ (amortissement sur 30 ans)
Avec les taux variables d’aujourd’hui, les chiffres changent ainsi :
- Revenu familial requis : 124 763 $
- Avec un amortissement sur 30 ans : 117 835 $
- Revenu requis l’an dernier : 142 118 $ (amortissement sur 30 ans)
Même si la situation s’est légèrement améliorée par rapport à l’an dernier, l’accessibilité à la propriété à Montréal reste sous pression en raison de la hausse des prix. Et malgré des taux plus bas, beaucoup de ménages n’atteignent toujours pas le revenu nécessaire pour se qualifier selon les règles actuelles de prêt.
Revenu nécessaire : pour payer vos paiements mensuels vs pour vous qualifier
Pour simplement couvrir vos paiements mensuels sur une propriété typique à Montréal, vous auriez besoin d’un revenu annuel de 93 246 $ avec une mise de fonds de 20 % ou plus. Mais pour vous qualifier selon le test de résistance hypothécaire du Canada, les prêteurs veulent s’assurer que vous pouvez assumer un paiement plus élevé, ce qui fait grimper le revenu requis à 109 469 $.
Cet écart de revenu continue de se creuser à mesure que les prix des habitations augmentent plus vite que les salaires, même dans des villes comme Montréal, autrefois considérées comme relativement abordables.
Comment Montréal se compare aux autres grandes villes canadiennes
L’écart d’accessibilité à la propriété à Montréal se creuse, même si la situation reste plus gérable qu’à Toronto ou Vancouver. Selon le plus récent rapport sur l’abordabilité du logement de la Banque Nationale, le revenu médian des ménages à Montréal est d’environ 84 000 $. En comparaison, le revenu moyen, tel que mesuré par l’indice Teranet-Banque Nationale (HPI), se situe plutôt autour de 102 000 $.
Ces deux chiffres sont toutefois inférieurs au revenu de 124 828 $ nécessaire pour se qualifier pour une habitation moyenne dans la ville aujourd’hui. Sans une mise de fonds importante ou un coemprunteur, plusieurs acheteurs potentiels auraient besoin d’un revenu bien supérieur au revenu médian pour se qualifier selon les règles hypothécaires actuelles.
Voici comment les prix moyens des propriétés et le revenu requis pour se qualifier se comparent dans d’autres grands marchés pour juin 2025 :
-
Montréal – 576 800 $
Revenu requis : 124 828 $ -
Toronto – 995 100 $
Revenu requis : 212 867 $ -
Vancouver – 1 173 100 $
Revenu requis : 250 330 $ -
Calgary – 580 100 $
Revenu requis : 125 522 $ -
Ottawa – 634 300 $
Revenu requis : 140 475 $
Tendances d’accessibilité et pressions liées aux taux à Montréal
Même si Montréal demeure plus abordable que Toronto et Vancouver, l’écart de revenu requis s’élargit rapidement en raison de la hausse des prix. Selon le plus récent rapport sur l’abordabilité du logement de la Banque Nationale : « Au premier trimestre de 2025, l’accessibilité à la propriété à Montréal, telle que mesurée par le PHPR*, s’est détériorée pour le deuxième trimestre consécutif. Le PHPR* a augmenté de 0,2 point de pourcentage pour s’établir à 43,4%, ce qui est supérieur à la moyenne depuis 2000 (31,8%). Bien que la détérioration trimestrielle ait été plus marquée que l’amélioration de l’indice composite urbain (-0,7 point de pourcentage), le marché immobilier est resté plus abordable à Montréal que dans la moyenne urbaine, le PHPR* de cette dernière s’établissant à 55,4%. »
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ajoute : « Par exemple, la perte d’accessibilité depuis 2019 à Montréal, Ottawa-Gatineau, dans le reste de l’Ontario et en Nouvelle-Écosse entraîne un besoin accru en logements dans ces régions. »
Détails
*L’amortissement sur 30 ans pour les achats assurés est limité aux acheteurs d’une première propriété ou à ceux qui achètent une nouvelle construction.
**Le taux contractuel n’est applicable au renouvellement que s’il n’y a pas d’augmentation de l’amortissement contractuel ou du solde restant et si l’hypothèque est transférée d’un prêteur sous réglementation fédérale, comme l’indique le ministère des Finances, dans le cadre d’un transfert direct. Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a modifié les exigences relatives au taux admissible minimal (TAM). Il sera utilisé pour déterminer l’admissibilité de toute hypothèque destinée à l’achat ou au refinancement. Le TAM ne s’applique pas au renouvellement si l’hypothèque est renouvelée avec le prêteur actuel ou s’il s’agit d’un prêteur soumis à la réglementation fédérale.
***Une cote de crédit de 600 ou 650 peut être acceptée en fonction de l’assureur hypothécaire et s’il y a un deuxième demandeur dont la cote de crédit est égale ou supérieure à 680. Les prêteurs peuvent échelonner les ratios d’amortissement de la dette (ABD/ABD) en fonction de la cote de crédit du (des) demandeur(s) ou de la raison de l’achat/du renouvellement (résidence principale ou propriété locative). Si l’un des demandeurs d’une hypothèque conjointe dispose d’une cote de crédit inférieure à 680, le prêteur peut appliquer des ratios de prêt aussi faibles que 32 % d’ABD et 40 % d’ATD. Tous les critères du tableau ci-dessus s’appliquent à une hypothèque sur une résidence principale occupée par son propriétaire avec nesto.
Les hypothèques contractuellement assurées sont des hypothèques initialement assurées par l’emprunteur au moment de l’achat et qui n’ont pas été refinancées ou modifiées de quelque manière que ce soit pour augmenter leur amortissement contractuel ou leur solde hypothécaire. Ces hypothèques assurées sont également connues sous le nom d’hypothèques à ratio élevé. En revanche, les termes « assurable » et « non assuré » s’appliquent aux hypothèques conventionnelles qui sont assurées ou non par le portefeuille en vrac (généralement payé par le prêteur).
Taux d’admissibilité pour les nouveaux achats
Un achat assuré peut être admissible en appliquant notre taux fixe le plus bas, qui sera le plus élevé de 5,25 % ou de
Un achat assuré peut être admissible en appliquant notre taux variable le plus bas, qui sera le plus élevé de 5,25 % ou de
Un achat assurable peut être admissible en appliquant notre taux fixe le plus bas, qui sera le plus élevé de 5,25 % ou de
Un achat assurable peut être admissible en appliquant notre taux variable le plus bas, qui sera le plus élevé de 5,25 % ou de
Un achat non assuré peut être admissible en appliquant notre taux fixe le plus bas, qui sera le plus élevé de 5,25 % ou de
Un achat non assuré peut être admissible en appliquant notre taux variable le plus bas, qui sera le plus élevé de 5,25 % ou de
Taux d’admissibilité pour le renouvellement (changement ou transfert)
Une hypothèque assurée peut être admissible à un renouvellement en appliquant le taux contractuel, qui peut être l’un de nos taux assurés fixes ou variables les plus bas, actuellement à
Une hypothèque assurable peut être admissible à un renouvellement en appliquant le taux contractuel, qui peut être l’un de nos taux assurable fixes ou variables les plus bas, actuellement à
Une hypothèque non assurée peut être admissible à un renouvellement en appliquant le taux contractuel, qui peut être l’un de nos taux non assurés fixes ou variables les plus bas, actuellement à
Taux d’admissibilité pour le refinancement
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Scénarios hypothécaires pour Montréal
Pour mieux visualiser l’impact de vos besoins d’emprunt sur l’accessibilité, le tableau ci-dessous montre comment les paiements mensuels et le revenu requis varient selon le type d’hypothèque, le taux d’intérêt et la période d’amortissement à Montréal :
| Type d’hypothèque | Amortissement | Taux hypothécaire | Versement hypothécaire | Intérêts à terme de 5 ans | Revenu nécessaire pour renouveler l’hypothèque | Revenu admissible nécessaire |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux fixe assuré | 25 ans | 2 827 $ | 100 652 $ | 104 850 $ | 123 623 $ | |
| Taux variable assuré | 25 ans | 2 825 $ | 100 485 $ | 104 791 $ | 123 971 $ | |
| Taux fixe assuré | 30 ans | 2 557 $ | 102 354 $ | 96 701 $ | 116 426 $ | |
| Taux variable assuré | 30 ans | 2 555 $ | 102 185 $ | 96 641 $ | 116 793 $ | |
| Taux fixe assurable | 25 ans | 2 450 $ | 87 879 $ | 93 246 $ | 109 469 $ | |
| Taux variable assurable | 25 ans | 2 448 $ | 87 754 $ | 93 202 $ | 109 780 $ | |
| Taux fixe non assuré | 25 ans | 2 526 $ | 94 495 $ | 106 508 $ | 124 828 $ | |
| Taux variable non assuré | 25 ans | 2 513 $ | 93 362 $ | 106 060 $ | 124 763 $ | |
| Taux fixe non assuré | 30 ans | 2 297 $ | 96 070 $ | 98 670 $ | 117 903 $ | |
| Taux variable non assuré | 30 ans | 2 284 $ | 94 922 $ | 98 201 $ | 117 835 $ |
Les condos demandent souvent un revenu moins élevé, mais gardez en tête que 50 % des frais de copropriété doivent être inclus dans votre ratio d’endettement. Cela peut donc augmenter le revenu nécessaire pour vous qualifier.
Stratégies pour augmenter votre pouvoir d’achat
Si vous avez de la difficulté à vous qualifier pour la propriété qui vous intéresse, vous pourriez :
- Augmenter votre mise de fonds pour réduire votre ratio prêt-valeur
- Allonger votre amortissement à 30 ans
- Rembourser vos dettes à taux élevé pour améliorer votre ratio d’endettement
- Ajouter un coemprunteur avec un revenu stable
- Considérer un projet en préconstruction offrant un délai de possession plus long
Un courtier ou un prêteur hypothécaire peut simuler différents scénarios selon le type de taux, le terme et la catégorie de propriété pour déterminer votre capacité maximale d’emprunt.
Programmes pour acheteurs d’une première propriété à Montréal
Si vous achetez pour la première fois, plusieurs programmes peuvent vous aider à augmenter votre pouvoir d’achat et réduire vos coûts initiaux :
- Régime d’accession à la propriété (RAP) : Retirez jusqu’à 60 000 $ de votre REER pour votre mise de fonds, sans impôt.
- Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) : Accumulez jusqu’à 40 000 $ d’épargne à l’abri de l’impôt pour votre mise de fonds.
- Programme d’aide à l’achat d’une propriété (Ville de Montréal) : Obtenez jusqu’à 15 000 $ en aide financière ou en rabais, selon la taille de votre famille et le type de propriété.
Foire aux questions (FAQ) sur le revenu nécessaire pour acheter à Montréal
Quel revenu faut-il pour acheter une propriété à Montréal?
Avec une mise de fonds de 20 %, le revenu familial nécessaire pour être admissible à l’achat d’une propriété au prix moyen varie entre 109 469 $ et 124 828 $ en date de juin 2025.
Puis-je acheter à Montréal avec un revenu de moins de 100 000 $?
Oui, dans certains cas, pour une propriété moins chère comme un condo, surtout si vous achetez avec un coemprunteur. Mais pour une maison unifamiliale, il est rare de se qualifier seul avec un revenu inférieur à 100 000 $, sauf si vous avez une mise de fonds qui comble l’écart.
Quel est le paiement hypothécaire mensuel moyen à Montréal?
En juin 2025, il se situe entre 2 284 $ et 2 827 $ pour une propriété au prix moyen avec une mise de fonds de 20 %.
Est-ce qu’un condo est plus abordable qu’une maison à Montréal?
Oui, les condos coûtent généralement moins cher à l’achat qu’une maison unifamiliale. Par contre, les frais mensuels de copropriété, inclus dans le calcul de votre ratio d’endettement, peuvent réduire votre capacité d’emprunt.
Pourquoi les prix montent-ils à Montréal?
La hausse est alimentée par une forte demande locale, un inventaire limité, une immigration soutenue et des coûts de construction toujours en hausse.
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Avec la hausse des prix et l’écart de revenu qui se creuse, se qualifier pour une hypothèque exige plus qu’un bon dossier de crédit. Mise de fonds, amortissement, choix du taux… chaque détail compte. Que vous achetiez votre première propriété ou que vous passiez à plus grand, nos experts hypothécaires certifiés peuvent vous aider à trouver le taux le plus bas et la meilleure solution pour votre budget.
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