Entrer sur le marché immobilier canadien peut sembler inaccessible — mais ce n’est pas impossible. Avec des prix élevés, une forte concurrence de la part des investisseurs et un coût d’emprunt important, plusieurs premiers acheteurs ont l’impression d’être condamnés à être écartés du jeu.

Heureusement, un mélange stratégique de solutions d’épargne, de planification hypothécaire et de décisions créatives en matière de propriété peut accélérer l’accès à la propriété, même dans les conditions difficiles d’aujourd’hui. Dans cet article, nous vous présentons des stratégies pratiques — certaines bien connues, d’autres plus originales, mais tout aussi efficaces — pour vous aider à devenir propriétaire plus tôt.

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Les grandes lignes

• La hausse de l’activité des investisseurs rend la concurrence plus féroce, surtout dans les grandes villes. Il est donc essentiel d’adopter des stratégies personnalisées.
• Une mise de fonds plus élevée, un meilleur dossier de crédit ou l’ajout d’un coemprunteur peuvent faciliter l’accès à l’hypothèque et améliorer l’accessibilité à long terme.
• Des choix immobiliers plus flexibles — comme les condos, les logements accessoires ou l’achat en saison creuse — peuvent offrir des points d’entrée même sur les marchés à prix élevés.

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Alors que l’âge des premiers acheteurs augmente, les périodes d’amortissement se raccourcissent

Selon Teranet Intelligence, l’acheteur type en Ontario a maintenant 40 ans. C’est presque une décennie de plus qu’en 1981, année où le taux directeur du Canada avait atteint un sommet vertigineux de 23 %, et où l’acheteur moyen n’avait pas encore 32 ans.

En 1981, une hypothèque type ne nécessitait aucune mise de fonds, et l’amortissement pouvait s’étendre sur 40 ans. Aujourd’hui, la majorité des acheteurs doivent se contenter d’une période d’amortissement de 25 ans. Ils doivent aussi se qualifier pour une propriété au prix moyen canadien (évaluée à 712 200 $ en mars 2025) avec une mise de fonds de 20 % et un revenu plus de deux fois supérieur à la moyenne nationale.

Ce retard a un prix.

Chaque année passée à louer plutôt qu’à acheter, c’est du temps investi à bâtir la valeur nette du propriétaire plutôt que la sienne. Sans un afflux constant de jeunes acheteurs, les marchés d’entrée stagnent. Si moins d’acheteurs montent en gamme, les propriétaires plus âgés conservent leur maison plus longtemps, ce qui réduit l’offre de logements disponibles. Le manque d’accessibilité se répercute sur l’économie en général : l’immobilier résidentiel représente plus de 20 % du PIB canadien, et un ralentissement des transactions peut freiner la consommation, la croissance du secteur de la construction et la stabilité financière globale.

Au-delà des considérations économiques, le report de l’achat d’une propriété affecte aussi les projets de vie. Allongement des déplacements, report de la fondation d’une famille, stress financier et fossé intergénérationnel en matière de patrimoine deviennent monnaie courante, alors que la propriété devient un jalon de la quarantaine plutôt qu’un objectif de jeunes adultes.

Les Canadiens vivent plus longtemps et empruntent davantage. Ajustés en fonction de l’inflation, les montants hypothécaires ont augmenté de plus de 170 % depuis 1981 — un symptôme direct de la pression croissante sur l’accessibilité. Comme les prix des maisons dépassent les revenus et que l’activité des investisseurs s’intensifie, les aspirants propriétaires attendent plus longtemps avant d’acheter. Cela dit, l’espérance de vie a augmenté de six ans ou plus, ce qui laisse plus de temps pour bâtir un patrimoine — surtout si ce patrimoine comprend une propriété.

Comprendre les forces du marché en jeu

Selon le rapport The Great Sell Off de John Pasalis (Realosophy), les propriétés au Canada sont de plus en plus financiarisées — perçues comme des véhicules d’investissement plutôt que comme des lieux de vie. Ce changement complique l’accès à la propriété pour les premiers acheteurs, particulièrement dans les marchés urbains comme Toronto, Vancouver et Calgary. Pasalis souligne que la demande des investisseurs contribue à la volatilité des prix et accentue les pressions sur l’accessibilité, rendant d’autant plus essentielle l’adoption de stratégies souples et à multiples volets par les nouveaux acheteurs.

Plutôt que d’attendre un retour à la normale du marché, plusieurs acheteurs peuvent prendre une longueur d’avance en combinant des tactiques personnalisées pour améliorer leur admissibilité, leur capacité d’achat et leur pouvoir de négociation.

Augmentez votre mise de fonds potentielle

Augmenter votre mise de fonds réduit le montant hypothécaire pour lequel vous devez vous qualifier. Cela peut faciliter l’approbation de votre prêt et faire baisser vos paiements mensuels. Une mise de fonds plus élevée peut également vous permettre d’éviter l’assurance prêt hypothécaire si vous versez 20 % ou plus, ce qui réduit considérablement votre coût total d’emprunt.

• Maximisez vos cotisations au Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) — elles sont déductibles d’impôt et croissent à l’abri de l’impôt lorsqu’utilisées pour acheter une maison.
• Combinez le CELIAPP avec le régime d’accession à la propriété (RAP) via un REER pour accéder à jusqu’à 35 000 $ supplémentaires.
• Ajoutez un emploi secondaire ou des mandats à la pige pour faire croître votre fonds de mise de fonds plus rapidement.
• Automatisez votre épargne et réduisez les dépenses discrétionnaires — les petits montants s’additionnent rapidement.
• Demandez à votre famille une mise de fonds donnée ou un héritage anticipé.
• Explorez les programmes d’aide provinciaux et municipaux à la mise de fonds — plusieurs offrent des subventions équivalentes ou des prêts pardonnables.
• Restez à l’affût des nouveaux crédits d’impôt, subventions pour acheteurs d’une première propriété et incitatifs gouvernementaux.

Augmentez votre capacité d’emprunt

Plus votre capacité d’emprunt est élevée, plus vous aurez accès à un large éventail de propriétés. Améliorer votre profil de crédit peut vous permettre de bénéficier de meilleurs taux hypothécaires et d’options de financement plus souples. Cela peut aussi vous aider à obtenir un prêt hypothécaire plus élevé, sans nécessairement devoir augmenter votre mise de fonds.

• Travaillez à améliorer votre cote de crédit au-delà de 680 afin d’avoir accès à de meilleures options hypothécaires et à des taux d’intérêt plus bas.
• Remboursez vos dettes pour réduire votre ratio d’amortissement total de la dette (ATD).
• Ajoutez un cosignataire ou garant, comme un parent ou une sœur, pour renforcer votre dossier de demande.
• Renseignez-vous sur les prêteurs alternatifs qui acceptent des revenus ou des antécédents de crédit non traditionnels.
• Envisagez l’achat en copropriété avec des amis pour bâtir une équité partagée et réduire vos besoins d’emprunt initiaux.
• Explorez les programmes de location avec option d’achat pour sécuriser une propriété tout en continuant à épargner.

Soyez stratégique dans votre achat

Faire preuve de souplesse quant au type de propriété ou au moment de l’achat peut grandement améliorer votre accessibilité financière. Acheter une maison plus petite, dans un marché moins saturé ou offrant un potentiel de revenu locatif permet souvent de se qualifier avec un budget plus restreint. Les achats en basse saison offrent aussi un meilleur pouvoir de négociation, ce qui peut réduire le stress et les coûts initiaux.

• Choisir une hypothèque sur 30 ans peut réduire vos paiements mensuels et augmenter votre capacité d’emprunt.
• Acheter avec un partenaire ou un ami, à l’aide d’une convention de copropriété formelle.
• Rechercher des propriétés avec des logements accessoires pour générer des revenus locatifs à long terme.
• Commencer avec une propriété plus petite, comme un condo ou une maison de ville, pour bâtir de l’équité et éventuellement accéder à la maison de vos rêves.
• Magasiner dans des marchés émergents ou dans des villes en périphérie, où les prix sont encore raisonnables.
• Acheter en basse saison — les vendeurs sont souvent plus flexibles en hiver ou à la fin de l’automne.
• Faire appel à un courtier immobilier aguerri pour négocier une reprise d’hypothèque par le vendeur (VTB) ou des concessions sur les frais de clôture.

Rentabilisez votre propriété

Générer un revenu à partir de votre propriété — que ce soit en louant une partie ou en partageant les dépenses — peut faire une grande différence pour se qualifier à une hypothèque et en assumer les coûts. Le revenu locatif peut être pris en compte par les prêteurs dans votre demande, ce qui vous aide à réussir le test de résistance et à alléger le fardeau financier lié à la propriété.

• Emménagez avec votre partenaire et combinez vos revenus pour améliorer l’accessibilité.
• Louez une chambre libre ou un logement au sous-sol pour compenser les paiements mensuels.
• Achetez une propriété à rénover et utilisez des prêts ou subventions pour rénovations afin d’en augmenter rapidement la valeur.

Stratégies hypothécaires tactiques

Choisir le bon produit hypothécaire et bien planifier le moment de votre achat peut faire pencher la balance en votre faveur. Des taux hypothécaires d’admissibilité plus bas, des remboursements de droits de mutation et la réduction temporaire de vos dettes peuvent vous aider à franchir les seuils d’approbation et à obtenir de meilleures conditions. Même de petits ajustements dans le moment de votre demande peuvent entraîner des économies importantes.

• Choisissez un terme hypothécaire qui vous permet de vous qualifier à un taux plus bas, tout en respectant votre plan financier.
• Comparez les prêteurs de façon agressive pour obtenir le taux d’admissibilité le plus bas possible.
• Profitez pleinement des remboursements de droits de cession immobilière offerts aux premiers acheteurs dans plusieurs provinces.
• Renseignez-vous auprès de votre employeur pour savoir s’il offre des programmes d’aide à l’habitation — certaines entreprises technos et certains employeurs publics en proposent.
• Reportez certaines dettes, comme un prêt automobile, jusqu’après votre achat pour améliorer votre ratio dette-revenu.

Foire aux questions (FAQ) sur les stratégies futées pour accéder à la propriété

En conclusion

Dans le marché d’aujourd’hui, devenir propriétaire demande un peu plus de créativité — mais c’est tout à fait possible avec la bonne stratégie hypothécaire. En combinant plusieurs approches et en profitant des abris fiscaux, des remboursements et des produits hypothécaires flexibles, les premiers acheteurs peuvent devenir propriétaires plus tôt qu’ils ne le croient.

Pour une stratégie hypothécaire personnalisée, centrée sur vos objectifs et les meilleurs taux disponibles, communiquez dès aujourd’hui avec les experts hypothécaires de nesto.

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